河北省房价波动问题研究
李 梅 1 ,张 超 2 ,仵志飞 1
(1.河北工业职业技术学院,河北 石家庄 050091；2.河北经贸大学,河北 石家庄 050061)
[摘 要] 以河北房价波动为研究对象,首先总结了河北房价波动的基本规律,房价持续上升、房价波动呈区域分化、房价存在一定泡沫、受北京楼市外溢效应明显和缺乏长效调控机制。指出河北房价波动受到经济、城市化、土地等因素的影响,并提出差别化房地产调控、完善土地政策和推动多层次住房供应体系、建立住房长效调控机制等措施。
[关键词] 河北省；房价波动；调控机制
房地产业是国民经济中的一个重要产业,其对我国经济增长有相当突出的贡献。作为全国唯一和京津两大直辖市相接壤的省份,河北省近年来的房价变化尤其引人关注,文章以河北省近年来的房价波动为主要研究对象,在总结河北省房价波动规律的基础上深入分析造成河北省房价波动的原因,并相应提出有针对性的房地产调控措施。
1 河北省房价波动规律初探
(1)房价保持持续上涨趋势。与全国多数地区相一致,近年来,河北省房价出现了持续上涨的趋势。国家统计局数据显示,2017年河北商品房平均销售价格为7203元,这个房价数据虽然与全国商品房平均销售价格7892元相接近,但相比10年前的2007年河北省2586元的商品房平均销售价格, 其涨幅高达178.54%,特别是相比2014年的5131元,三年的时间里,其涨幅高达40.38%。
最直接的协调生产方式就是成果利用型，即利用国情数据成果来进行基础地理信息数据的生产更新，或者反之。采用这种方式也可以在一定程度上提高工作效率，但从本质上看还是分别进行生产，仍然存在许多重复性工作和数据冗余。本文中融合生产方法其核心是将国情数据与基础地理信息数据进行整合，构建兼顾两者需求的生产数据库，并围绕生产数据库进行更新生产，最终成果可从生产数据库中抽取。其实现技术流程如图1。
(2)房价波动呈区域分化态势。作为东部沿海大省,近年来河北省通过积极贯彻京津冀协同发展国家战略经济获得了长足发展,但河北省内不同区域近年来的经济发展并不平衡,这也导致河北不同地区房价存在较大的分化。“安居客”河北省房价数据显示,2018年,石家庄市、廊坊市和保定市分别以15596元/平方米、13981元/平方米、11365元/平方米的价格位列前三位,而排名最后的地级市衡水市的房价则仅为7812元。这种房价差距具体到一些特殊区域则更为明显。以河北省环京区域为例,特殊的地理位置决定了其房价一直冠绝全省,廊坊三河市2018年房价为18240元/平方米,超过了河北省所有地级市的房价,而与北京副中心仅一河之隔的燕郊镇房价更是在2018年年初即达到22068元,而同时期与廊坊相毗邻的保定市一些西部国家级贫困县房价才只有5000元左右,约为燕郊镇房价的1/4。
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(2)人口与城镇化进程。一个城市的繁荣与房价上升,离不开这个城市人口数量的不断增加,这种人口数量的增加既可以体现在外来人口的不断涌入,也可以表现为伴随城市领域的扩张,郊区人口的城镇化。城镇化率即城镇人口占总人口的比重,可以用来反映这个城市乃至某个地区的人口变化规律。截至2017年年末,我国城镇化率已达到58.52%,与全国形势相近,2017年河北省常住人口城镇化率也达到了55.01%,《河北省人口发展规划(2018—2035年)》提出到2035年全省常住人口城镇化率达到70%左右的目标。为了加快城镇化进程,河北各地通过县改区、人口流入零门槛、外来人才补贴、路网建设向周边延伸、加速周边城中村改造等多种手段加快城镇化进程,河北省各主要城市人口一直保持较为稳定的增长趋势。全省城镇化率最高的为石家庄市,全市(不含辛集)常住人口城镇化率达到了63.83%,2019年2月石家庄统计局公布的数据显示,石家庄主城区常住人口已达到500万,这标志着石家庄市成功迈入全国特大城市的行列。
NDF含量年际变化不显著(P>0.05)，而月变化极显著品种(P<0.01)。2014和2015年2年平均以青海草地早熟禾NDF含量最低，为52.87%，其次为星星草(54.70%)、青海中华羊茅(55.94%)、同德老芒麦(59.01%)、垂穗披碱草(62.84%)。各牧草品种NDF含量从7月到9月呈先降低后升高的趋势。随着牧草生长时间的延长，NDF含量升高(图3)。
(4)房价波动受北京楼市外溢效应影响明显。深处首都经济圈的特殊地理区位,河北省特别是环京地区的房价受到北京房价波动的较大影响,环京地区房价波动普遍与北京房地产市场变化密切相关。以廊坊燕郊镇为例,其距离北京市中心只有30千米,更是与首都副中心通州区隔河相望,这就造成其房价波动受到北京市多方面的影响,在整个房价暴涨与暴跌的过程中,燕郊镇的房价波动幅度甚至超越了北京楼市。
(1)经济增长与居民收入。河北房价的上升与河北的经济增长、居民收入的提高息息相关。与河北房价持续上涨的趋势相一致,河北省的经济增长也一直保持在较高水平。在2011年之前,河北省GDP在相当长的一段时期内保持了两位数的年增速。2012年之后,虽然河北省GDP 的增长率趋缓,但GDP总量在2018年已达到36010.27万亿元的高位,全国排名第九。与经济增长相似,河北省城乡居民收入也一直保持较快增长,以近三年的情况分析,根据河北省统计局公布的数据,2016—2018年,河北城镇居民人均可支配收入分别为28249元、30548元、32997元,同比上年分别增长8.0%、8.1%和8.0%,城镇居民人均可支配收入的增速也跑赢了同期GDP的增速。持续稳定的经济增长与居民人均可支配收入的不断增加对于河北房价的稳定乃至慢牛行情起到了有力的支持作用。
2 河北省房价波动的影响因素
(5)房价波动受制于房地产调控,但缺乏长效调控机制。作为“首都护城河”的河北省,房价的稳定既是经济任务更是政治任务,因此,在房价出现较大波动时,通常会迎来地方政府的一轮房地产调控,从而改变房价波动的既有轨迹。回顾河北省的以往调控经验,虽然多数情况下房地产调控能够有效阻止房价的大起大落,但调控政策多是被动于房价波动,很容易陷入“面多加水水多加面”的怪圈,房地产市场缺乏房价的长效调控机制。
针对河北省的实际情况，提出以下几点调控建议：
(3)房价存在一定泡沫。一个地区房价是否存在泡沫可以用房价租售比或房价收入比进行度量：第一,房价售租比。房价售租比是指每平方米房价与每平方米房租的比值,它表示的是房屋出租的投资回收时间,理论上,如果一个地区房价售租比过高,如房屋依靠租金的投资回收时间超过30年,则存在较高的房地产泡沫。截至2019年3月,全国城市住宅售租比排行位列前十的城市即包括衡水、廊坊两个河北的城市,其投资回收时间分别为62年和61年,而最低的邢台市和张家口市投资回收时间也达到42年,远超理论上30年的正常投资回收期限。第二,房价收入比。根据世界银行(2002)的定义,房价收入比是平均每套住宅价格与城镇家庭年收入之间的比值,理论上,如果一个地区房价收入比超过6,即可视为存在泡沫。根据国家信息中心2019年4月发布的最新报告,河北省房价收入比为8.38,在全国位列11位,具体城市方面根据中房智库研究院发布的《2017年全国35个重点城市房价收入比报告》,河北省石家庄市房价收入比高达14.74,位列重点城市中的第十名,这些都表明河北的房价收入比明显偏高,即城镇家庭在河北购买住房难度较高,河北房价存在一定的泡沫。
(4)其他因素。影响河北房价波动的其他因素还包括城市限购政策、税收政策、金融政策、居民家庭结构变化、全国房价波动大环境及周边城市房价波动等。
在土地供应方式与土地出让价格方面,目前河北各主要城市土地出让方式均是以挂牌拍卖方式为主,近年来,由于恒大、保利、万科等外地实力开发商纷纷进入河北重点城市的土地市场,导致石家庄、廊坊等城市土地拍卖价格居高不下,也直接推高了这些城市的新房价格。虽然一些城市尝试采用土地拍卖限价竞自持用房或配套保障房建设等方式,在一定程度上起到了平抑土地市场价格的作用,但由于地方政府对土地出让金收入的过度依赖,因而土地价格居高不下，推高房价的问题依然难以有效解决。
(3)土地政策。城市政府土地政策的具体内容包括每年土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式、土地出让价格与相关配套政策等。在土地供应总量和结构方面,受到国家18亿亩耕地红线指标的影响,河北省各主要城市的用地指标特别是住宅用地指标一直偏紧,从一定程度上制约了其城镇化的发展进程。某些城市无证房、小产权房泛滥,直接导致当地房地产价格体系被区分为有证房和无证房两个部分,扰乱了正常的房地产市场秩序。
3 河北房价波动调控的政策建议
我们在语料的收集过程中发现，很多人体词并不经常为人们使用，它们更多地出现在科技或医学领域，符合基本等级范畴的人体词并不多。通过查询《英汉大词典》、《牛津高阶英汉双解词典》及《朗文当代高级英语辞典》中的英语人体词，以及《现代汉语词典》中的汉语人体词，我们也发现，人们较常使用的基本人体词有五十多个，但有些人体词虽较为常用，却无隐喻意义，故该文不做探讨。
(1)实施差别化房地产调控,加强对重点地区的房价管控。自2016年全省新一轮房价上涨之后,很多地区的房价一直维持在高位,从房价收入比、房价房租比等角度分析,这些地区确实存在一定程度的房地产泡沫。伴随未来宏观经济形势及周边地区经济发展的新变化,这些地区房价有继续上涨的风险。因此目前对于重点地区的房价调控政策应做到坚持不懈,切不可轻易松绑。文章认为,目前河北省应重点加强房价调控的地区包括：第一,环京区域。未来伴随北京副中心建设的不断完善,环京地区将面临较大的房价上涨压力；第二,雄安新区及周边区域。未来伴随非首都功能不断向雄安的转移,河北雄安新区建设有望加速推进；第三,其他可能会成为热点的地区。如张家口部分地区可能会由于未来冬奥会的召开房价出现异常上涨；未来河北自贸区的概念也可能引发某些地区的房价出现异常波动。对于重点地区之外的其他地区,则鼓励各地根据自身房地产市场的情况变化有序调整房地产调控政策。
(2)统筹完善土地调控政策。针对全省房价普遍较高的现状,各地区应积极争取通过适当增加城市土地供应总量及优化土地供应结构的方式缓解房价上升的压力。在省级层面上,可以重点支持环京、雄安及省会等重点地区适当增加用地指标,通过提高土地供应总量的方式抑制这些地区可能出现的房价快速上涨。另外,应鼓励各地区积极探索土地供应结构的优化,如针对一些地区商业用房严重过剩的现状,引导其在一定范围内部分土地性质由商业用地转变为住宅用地, 引导不同地区用地指标根据城市发展与当地房价的实际情况进行适当调剂等。
为了提高小学语文教师的专业素质、教学能力以及课程实践能力，从而提高小学语文教学质量，必须要组织开展好教研活动。经实践发现，有效开展小学语文教研活动的关键主要在于以上四点。若能做好这四点，则农村小学语文教研活动必将得到高效的开展。
(3)推动多层次住房供应体系。从供给侧改革的角度,河北各地应在城市商品房供应之外保持一定数量的保障房供应,从而保障城市中低收入阶层的住房基本需求,防止出现社会各阶层全部涌向商品房市场造成房价上涨的不利局面。各地在保持一定数量的包括廉租房在内的保障性住房供应的同时,应积极探索共有产权房等新型住房供应形式、推动现有城市住房租赁市场改革,支持集体用地进入住房租赁市场、加快公租房入市速度,从而减少商品房市场压力,使城市住房回归居住属性。
(4)结合房地产税行将推出的大背景,探索适应河北实际的住房长效调控机制。目前,我国房地产税的制定正在稳步推进。根据国际经验及相关信息,我国房地产税的征收将赋予地方一定的自主权利,即地方政府可以根据本地经济实际有计划、有步骤地实施房地产税具体执行方案。房地产税的推出有助于改变地方财政过于依赖土地出让金的现状,在遏制地方政府通过卖高价地获得财政收入的同时,也在客观上有利于房地产市场特别是房价的稳定。在房地产税行将推出的大背景下,河北省各级政府应积极探索适应本地的房地产税实施方案,通过和上级部门积极沟通,争取获得更多的房地产税实施的自主权,通过完善税收、土地、金融等各项调控政策,建立适应河北省情的房地产长效调控机制。
参考文献：
[1]李婧.房地产价格波动研究综述[J].合作经济与科技,2019(2).
[2]王频,侯成琪.预期冲击、房价波动与经济波动[J].经济研究,2017,52(4)．
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.048
[基金项目] 河北省科技厅计划项目：“河北省房地产价格波动研究(项目编号：13456142)”。
[作者简介] 李梅(1978—),女,汉族,河北辛集人,硕士,副教授,研究方向：财务投资。
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