摘要：在我国房地产领域的快速发展进程中，住房制度和房屋建筑都在进行不断的发展和调整，因此房地产测绘技术也开始受到越来越多人的广泛关注。测绘数据是否准确以及测绘人员的专业水平都会直接的影响到其整个工程的进程和质量。本文将根据房产测绘的意义和其相关规范标准存在的不足，深入分析房产测绘技术等相关问题。
关键词：房产测绘；住房；所有权
一、房产测绘的意义
房产测绘作为对房屋面积进行测算的具体形式，在现阶段具有十分重要的意义。第一，房产测绘可以给房产产权人提供法律保护依据。其结果只要经房产管理部门确认发证就具有一定的法律效力，它是处理产权纠纷的重要依据，直接关系到购房人的切身利益。第二，房产测绘是城市建设、规划以及管理的重要依据。房产测绘根据我国有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用地等状况，从而给房地产产权的管理提供基础数据，这些数据是房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，同时也是房地产档案的原始资料。所以，房产测绘是进行城市土地开发利用以及城市规划建设管理不可或缺的基础资料。第三，房产测绘是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段，最近几年因商品房价格持续升高，许多开发商在利益的驱使下会打其面积的主意，因此，对房产进行测绘不但有利于保障买卖双方的利益，更重要的是其还可以维护正常的市场秩序。
二、房产测绘的相关规范标准存在不足
房产测绘工作的进行需要依据各种规范来进行，如房产测量规范、建筑工程建筑面积测算规范等。随着社会的快速发展，越来越多的新科技在房产测绘行业得到应用，建筑的结构和风格也出现多样化，建筑工程的实施越来越复杂。老旧的规范已经不能满足市场需要。《房产测量规范》是国家在2000年颁布的，其中的多数条款已经不能有效规范我们的日常测绘活动。虽然很多地方的房管部门根据工作需要制定了一些规范和办法，以应对现代发展带来的实际问题，但是，它毕竟是地方政府制定的，跟国家的规范的效力没有可比性。现在中国的商品房交易中，业主所买房屋建筑面积分为使用面积和公摊部分，对于楼梯间等共有部分的测绘工作非常困难，这与新颁布的《物权法》精神相违背，我们应该完善物权法，使测绘工作更顺利的进行。
房产行政管理部门在新建房屋面积测算时用的是《房产测量规范》，而建筑设计单位和规划部门用的却是《建筑工程建筑面积计算规范》。这两个规范都是国家颁布的规范，其法律效力相同。但是它们的侧重点有所不同，所以在分别用它们进行面积计算时导致其结果也存在差异，给相关测绘单位造成了不小的麻烦，甚至造成社会的不稳定。所以，国家在对相同问题上的规范应该统一，尽可能的使用一种标准对待同一问题。
三、房产测绘技术
1.摄影测量技术
应用摄影测量技术是把数字化摄影技术、数字化测量技术以及数字化信息处理技术等结合在一起的技术，其主要的作用是为工程施工前期的数据进行测量，主要提供三维、非接触性等高效测量方法。这种测量技术主要用在一些面积比较大的工程当中，其中包括大比例尺地形测量、地籍测量等方面。遥感技术以及卫星技术是摄影测量技术的主要技术核心，并且在此基础上融合了光谱航空摄影测量技术，能够进一步为人们对一个地区基础的地理信息的收集和使用提供非常大的帮助。一方面因为遥感技术有着其同步性、实效性、经济性等优势，能够在工程建设测量中得到非常大的应用；另一方面遥感技术在工程测量方面的使用，为工程测量技术在测量图和地籍图的绘制方面提供了非常高的准确度，对现代化工程测量技术的应用有着非常重大的意义。
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2.数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息，通过计算机处理相关数据，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪，绘制成房产图。采用一定的方法采集有关信息，采用计算机处理，再利用图形的生成和处理，经过绘图仪器的输出打印出相关的房产图，需要有相关的硬件环境包括全站仪，经纬仪，手持测距仪等等。还要有相关的软件环境，做好具备专业的房产测绘软件。在实际的测量中，要有具体的测量方案，基本的测量控制点位，界址点的测量，进行房产调查，使用相关仪器进行野外测量的同时保管好得到的具体数据，在进行计算机的数据处理，经过图形编辑后，用绘图仪打印测量的具体结果。
3.坐标解析测量法
一般情况下，在面积测算上主要包括两个方面，分别是房屋面积和用地面积测算，其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积和使用面积等；占地面积测算则主要是指房屋所在封闭地块的面积测算。在进行商品房销售过程中，时常会出现房地产面积纠纷和占地界限纠纷。因此，坐标解析法在这方面有无可替代的优势。最近几年，国家主管部门出台了相关的房产面积计算和公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以采用坐标分析法计算房产测绘时需进行相应的规范和调整。
四、房产测绘中相关部门的协作
1.建设工程规划许可
建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。建设单位持注明勘察设计证明的总平面图、建筑设计平面、立面、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图所提交城市规划部门进行审查，经审查批准后核发建设工程规划许可证，建设工程的具体内容和各项指标在建设工程规划许可证通知书及规划附图中体现。房地产开发企业必须按照建设工程规划许可证审批的内容开发建设，所以建设工程规划许可证，通知书及附图成为受理房产测绘的要件之一。建设工程规划许可具体内容应该体现审批项目中房屋的层数、用途、长宽尺寸、附属用房的位置和规模以及对建设单位报审的建筑施工图纸的确认，这样房产测绘机构才能准确描述房屋各种要素，确定房屋的范围和数量，为产权登记发证和房产管理提供有法可依的测绘成果资料。如需变更的，也必须经规划部门批准方可实施，规划和实施建设工程竣工验收之前，规划主管部门要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行现场审核对符合规划许可内容要求的核发规划核实证明，对经核实建设工程违反许可的，依法提出处理意见；经规划核实不合格的或未经规划核实的建设工程，不予出具竣工验收，房产测绘部门看到建设单位提供的有效的竣工验收手续，就可以认定该房屋符合建设工程规划审批要求。
2.司法鉴证
在受理司法查封、判决的面积鉴证业务时，常常会遇到困难。因为房产测绘工作既有技术性又有政策性，所出具的测绘成果资料为产权登记服务，必须符合《房产测量规范》及房产登记的相关要求，而实际工作中会遇到各种不同情况，使得房产测绘无法进行。如司法部门，将公共部位直接裁判给某一方，或将某一套房屋判决给多个产权人等，造成测绘业务无法进行，如果部门之间协作配合，共同确定分摊方案和权属界限，就会避免司法判决后无法进行房产测绘的事情发生。
结语：目前，有关房产测绘中的技术规范和法律法规还不够完善，需要不断加大力度对其进行研究和开发，从而实现市场化和规范化。在房地产中广泛使用房产测绘技术，是确保房地产质量和安全和重要的、不能缺少的手段。
参考文献：
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[3]赵俊峰.新技术在建筑工程测量中的应用分析[J].科技与创新，2014，11.
论文作者:何小营,卢燕
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/9/17
标签：房产论文; 测量论文; 技术论文; 面积论文; 建设工程论文; 房屋论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第24期论文;