摘要：随着经济的不断发展，我国房地产行业得到了迅猛发展，提升了房产测绘的整体水平，这和房屋产权人自身的利益是直接联系的，并且使得房产测绘领域内的法律责任及社会责任提高。开展房产测绘的过程中，必须有效地控制测绘面积误差，鉴于此，文章将对房产测绘中房屋面积的测绘进行分析。
关键词：房产测绘；房屋面积；测绘控制
引言
房产测绘过程中的测绘面积，可以很好地维护房屋的产权人的权益进行，与此同时，有助于房屋规划建设的合理性不断提高。在工程项目的后期，建筑开发商必须聘请测绘单位对房产进行测绘，要根据国家有关规定及标准进行，确定房屋建设的实际面积，保障房产交易的公平性。
1、房屋预测面积和实测面积之间的关系
不动产登记部门通过房产测绘对相关信息进行收集。在实际房产测绘工作中，不动产登记部门对房屋相关信息进行收集过程中，要在房产测绘技术下实现信息的采集。因此在开始测绘工作时会应用到相关的设备、技术等。一般情况下在开发商取得预售许可证后，就要进行房产面积的预测，并且以预测面积为依据进行房屋预售和商品房备案。在测量过程中测绘人员要对相关资料进行细致的了解与熟悉，保证测绘结果的准确性。但就实际测绘情况来看，房屋面积预测和实测还存在一些差距。测绘工作是房屋建设中的关键内容，与房产的实际价值息息相关。在实际的测绘工作中，相关人员需要利用先进的测绘仪器设备、测绘方法，划分房屋面积、房屋质量和产权归属等问题，为房产交易的有效实施提供支持。在房地产市场的快速发展中，很多建设单位为了获取更多的资金，在工程施工准备阶段会筹集资金，并利用预测的方式预估房产面积。在预测过程中，测绘人员需要根据设计图纸、施工方案、土地使用情况、预测要求等，确定房产的预测面积，为房屋交易工作的顺利开展提供支持。房屋实际面积指的是在房屋建成之后，相关部门对建筑工程项目进行审核并测绘，这样就能够确定实际面积，并根据施工设计方案进行施工。通常情况下，预测面积和实际面积存在很大的差异，其中的影响因素主要是建筑工程结构的复杂性和测绘技术。因此，导致预测面积和实测面积差异性的影响因素很多，相关人员需要采取合理的措施予以优化。
2、房产预测与实测结果出现误差的原因
2.1施工问题
施工过程会导致房屋面积测绘出现误差。测绘单位对房屋面积进行预测，是在建筑图纸的分析上得到的，在施工过程中由于施工人员的操作不当、材料质量不过关等问题都会对实际房屋面积造成一定影响，这就造成工作人员无法有效掌握真实的数据资料。同时在房屋建设过程中会产生一定的误差，这也加大了实际测绘过工作的难度，降低了测绘的精准度。因此，在房屋面积测绘准确性的影响因素中，施工问题是需要引起注意的问题。
2.2测绘问题
由于测绘单位在实际测绘过程中对测绘技术的使用不够规范或者测绘人员的专业素养不高，这就会对测绘结果造成一定影响。很多测绘单位在对房产进行测量过程中缺少规范性，测绘人员的工作开展较为随意；测绘技术的使用也不够规范，无法发挥测绘技术的实际作用。同时测绘人员的专业素养较低，测量计算能力不高，使得测量出现误差。比如在测绘人员测绘过程中，缺少先进的测绘设备，这就造成测量的数据不够精准。
2.3房屋变更问题
房屋变更在房屋建筑施工过程中是较为常见的问题之一，出现房屋变更，容易导致房屋面积的实际测量与预测数据出现一定差距。造成这种现象的主要原因是施工图纸与实际建设情况出现偏差，进而导致房屋面积实际测量与预测出现差距。当房屋设计出现变动时，也会对测绘工作带来一定变化，房屋尺寸一旦发生变化，就会造成房屋局部面积、总体面积发生变化，对测绘数据的准确性造成极大影响。尤其是公用面积的变动，会使业主的实际使用面积发生很大变化。
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3、优化房产测量质量对策
3.1建立完善的测绘审核制度
在房屋测绘过程中，相关人员需要做好实地勘察工作，应用计算机技术，根据商品房的实测值计算出测绘数据，在相关人员审核并校对测绘数据后，各个单位探讨绘制效果图。在后期工作中，相关人员应对效果图和实测图进行对比，及时发现其中的变化，并对其进行检查，确保资料的完善性，随后归档，向委托人提交房屋测绘结果，在此过程中，相关人员需要建立二级检查、一级验收的审核制度，自检、互检、绘制单位检测合格后即可。房屋测绘工作质量监测过程中的内容比较多，相关人员需要审核自身的工作成果，通过自检和互检，在确保各项指标和作业流程一致的情况下，交给专业审核团队检查。
3.2提升房产面积测绘人员的专业水平
在房屋预测过程中，工作人员需要掌握更多的理论知识，如设计图纸关键点和相关知识等，还需要了解工程建设和房产审批流程，提升房产测绘的准确性。因此，相关部门需要做好以下工作：第一，为了满足测绘工作的实际需求，应加强对工作人员进行培训，使其掌握测绘的关键技术；第二，测绘人员需要树立建筑设计理念，在测绘过程中引进先进的技术，提升测绘质量。
3.3加强对房产设计方案的检查
在房产预测工作中，房产设计方案发挥着重要的作用，相关部门必须确保方案的准确性，以满足相关的要求。在房产面积预测部门接受预测委托之前，相关人员要审核房产设计方案的完整性和准确性，在方案中缺少相关部门审核文件时，需要拒绝预测此房产面积。除此之外，在新时期的发展中，建筑设计方案图纸日益完善，完整的建筑设计图纸主要由建筑平面设计方案图纸、建筑平面结构图纸、建筑立面结构图纸、建筑剖面结构图纸以及如阳台结构、楼体结构等建筑细节图纸构成，并且在建筑设计图纸完整的情况下，还要有光盘等数据资料，以此提升房产面积预测工作的准确性。
3.4加强测绘细节控制
测绘单位在进行实际测绘工作时，要对细节进行合理控制，保证测绘数据的准确性。因此，测绘人员要根据实际情况选择合理的测绘方式。如在测量阳台尺寸时，就要采取外围水平投影进行测量，如果在阳台上有空调机，就要根据实际情况进行分析。同时对测量结果进行计算过程中，为避免出现重复计算，就要加强测量计算的有效控制。在测量过程中，常用方法包括以下几种：三角测量、三边测量、导线测量、GPS相对定位测量等。另外，需对以下细节内容加强注意：编制已知数据表和绘制三角网略图；三角形近似边长和球面角超计算；归心改正计算，并将观测方向化归至标石中心，如为分组观测，当两组测量的归心元素不同时，需分别归心改正后，再进行测站平差；近似坐标计算；方向计算改正；验算各种几何条件闭合差，并按三角形闭合差计算测角中误差。在三角网中的观测边长，应将其边长化算到椭球面上，再由椭球面上边长化算到高斯平面上。在测绘工作中只有做好细节工作，才能将测量误差进行合理控制，保证产权人的合法利益不受侵害。
结束语
房产测绘中房屋面积预测和实测在实际生活中存在一定误差，这就对产权人的利益造成极大损害。为合理控制房屋面积预测和实测误差，就要通过加强施工过程控制、测绘单位管理与测绘细节控制，不断缩小误差，保证人们的利益得到保护，进而促进我国房地产行业的可持续发展。
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论文作者:宋峰峰
论文发表刊物:《基层建设》2019年第22期
论文发表时间:2019/11/12
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