桂平市不动产登记中心
摘要：在房产面积测绘中，难免会发生一些预测面积和实测面积不一致的情况，这就很容易导致业主和房地产商之间的纠纷。本文针对房产测绘中的一些主要问题，初步分析了房产测绘中预测面积和实测面积出现差异的原因，并在此基础上提出了一些解决差异的措施。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测；差异；原因；措施
1.房产测绘实测和预测概况
房产预测是指在房产开发商取得了预售许可证的时候，由房产行政部门认可的具有资格对测绘部门利用规定的图纸和测绘工具对房产面积进行的预测。这主要是依据国家相关政策和规定，对尚未竣工的房屋进行预估。在该预测结果通过审批之后，再由行政部门出具预售许可证。实测成果是指在房产完成建设之后，由开发商委托相关具有正规测绘资格的单位，对已完成的房屋按照一定国家标准进行实地测绘。这个实测过程往往会参照施工图纸、预测结果、土地合同等相关资料和文件，在测算的基础上完成预测和实测的校对。最终的房产面积测算结果则主要是服务于竣工后的价格结算，通过对比预测和实测面积，针对差异较大的环节重新进行核对和结算。一般说来，实测面积和预测面积的差异是不可避免地存在的，但开发商和建设单位都应找出出现差异的原因，并在此基础上采取措施进行改进和完善，尽量减少误差。
2.导致房产预测面积和实测面积存在差异的原因
2.1房屋规划设计的变更
在对房屋进行最初的规划设计的时候，一旦规划面积对房屋的尺寸和功能造成影响时，就会直接导致房屋预测面积发生变化。一般而言，房屋尺寸的更改都会对房屋的总体面积或者分局面积造成影响。而房屋的使用功能造成的变化，主要是在设计公用空间的面积时，当公用面积的设计发生变更，就会直接涉及到其他分户面积的分配问题。
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2.2施工过程中的影响
在施工过程中，由于种种原因，有时会出现不按照图纸施工的情况，这无疑也会造成实际面积和预算面积的偏差。此外，施工过程发生差错或者是放样误差严重，就会造成实测面积和预测面积的较大差异。除此之外，即便是正常的施工和测量，也会对导致实测面积和预测面积的差异，但这种差异一般控制在较小范围内，属于可接受的正常差异。
2.3竣工后的公用空间变更
为了满足居民的生活需要，一栋建筑内通常会设有一定的公用空间。这些公用建筑主要包括车库、消防室、仓库房等场所。地下室或一楼常用于充当车库和库房，此外还有多栋楼之间共用的设备房等。当这些公用空间的设计或施工发生变更时，就会缩小或扩大分摊面积，从而引起预测面积和实测面积的差异。
2.4不同测绘方法和不同建筑造成的差异。规划部门往往是按照设计图纸进行测绘，而设计单位测算面积的方法则不尽相同。有的是依据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算，各个测算部门的测绘方法都不一样。在房屋竣工后进行面积测算工作时，测绘部门是按照最后确定的设计图纸进行测算，而有的则是进行实地测绘，而有些实测常常会因为测量和计算过程中数据误差，而对房屋实测面积造成影响。此外，即便是测绘部门按照同一标准进行测算，也会因为计算方法等方面的差异造成对同一建筑的面积测算差异。
3.解决房产测绘差异的措施
3.1开发商的举措
房屋开发商在完成商品房的预售工作之后，往往会按照实际需要对原有的设计图纸进行相应的更改。房产商在变更工作确定之后，应该及时通知规划部门、预测单位以及各个业主，从而更改预售房屋的面积，减少日后纠纷。在签署《商品房的买卖合同》的时候，应适当添加设计公摊面积发生变更时的应对方案。同时，在合同中应该明确规定，当公摊面积过大而对房屋的功能造成影响时，购房者有权取消对房屋的购买或是拒绝承担公摊面积费用。若是对购房者对预测面积有疑问，双方可经过协商之后请一个正规的测绘部门对房屋面积进行测绘，最后以此测算结果为标准。一旦实测和预测差异过大，那么由由测量产生的相关费用由卖方承担。而如果测量差异在双方的协商范围之内，则由买方承担测量费用。
3.2测绘单位的措施
房屋测绘单位首先应该是经过国家批准的具有专业测绘资格的测绘部门，保证测量人员拥有合格的专业素质，提高测量与计算中的技术。测绘单位在测量过程中，应具备一定的测绘技巧。首先，注重搜集整个建设过程中的设计图纸和资料。特别是施工图纸和施工资料，必须经过严格的审批之后，具备房产部门、公安机关、土地管理部门等单位的许可许可证。对施工前后的图纸进行对比和核实，遇到不一致的地方应由房产商给予合理说明，测绘部门予以详细记录，以供实测时使用，对房地产项目建筑面积的测算要重视资料的收集，资料中必须要有开发商的营业执照，房地产权证，土地出让合同，建设规划许可证，建设工程施工证，建筑总平面图和施工平面图，以及公安部门出具的门牌号和车位批准文件，房屋共有部位使用说明书等等资料。其次，重视对CAD文件的利用。如今的建筑图纸一般都是由计算机绘制而成，所以在实测之前有必要搜集目标建筑的CAD文件，从而保证测算数据的精确性。最后，在实测过程中注重整体和局部测算的结合。首先利用一定技术和方法对房屋的整体面积进行初步测算，然后分别测算房屋分局的面积后进行整合。注重房屋内围和外围、整体和局部之间的差异，一步步进行测量、计算和核实。
3.3施工单位的措施
为了减少竣工前后测绘面积的差异，施工部门在施工过程中应严格按照设计图纸和规划方案施工。如果因为特殊情况需要更改施工方案，应该及时联系开放商，与其协商出变更计划和方案，出现需要变更施工方案或者施工图纸的时候一定要及时的与预测单位联系。一般而言，施工过程中难免会因为某些原因需要对原施工方案进行更改，这些影响因素可能是地形、施工时间、业主要求、管道铺设等等。不管是因为哪种因素需要对图纸进行变更的，施工方都应告知测试单位和房产商，经过测绘部门实地测绘和考察之后，方可确立变更计划书以及变更图纸。以免日后发生矛盾和纠纷，这也是为了及时更改房屋的预售面积，保证购房者的知情权。
3.4房产管理部门的相关措施
房产管理部门作为房屋的主要销售方，也应该采取一定措施减少预测和实测面积的差异。首先，转变观念，深化认识。一旦商品房取得预售许可证之后，房产管理部门除了负责房屋面积的测绘工作以外，还需要承担预测市场的责任。这种从预测者专项组织者的职责转化，就需要房产管理部门加强对预测单位的管理。其次，强化对预测队伍的管理。将预测单位、预测人员的相关信息进行记录和登记，测绘部门有必要将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，以方便对其进行监督管理。
参考文献：
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论文作者:翁宇强
论文发表刊物:《防护工程》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/1
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