房地产项目前期开发工作中的成本控制研究
张波
（潍坊鲁伟实业有限公司 山东潍坊 261061）
摘 要： 在社会经济快速发展的今天，城镇化的建设和商品房经济的发展给房地产行业带来了新的机遇也带来了更为残酷的市场竞争的环境。在房地产开发项目进行的过程中，对于项目的成本控制工作是提升房地产开发商企业的核心竞争力的关键性因素，利润的不断地增加是其长期发展的内在的动力。房地产开发项目的成本控制工作的核心要点在于对决策成本、设计成本的控制的工作。
关键词： 房地产项目；前期开发；成本控制
1 成本控制的重要意义
1.1 有助于降低房地产企业经营成本
增加利润的工作需要从降低成本和增加收入的两方面来进行相应的工作，在房地产企业的工作的过程中收入受到市场经济的影响比较大，因此其可控的范围比较小。成本控制的工作就在其中表现出很重要的作用，经济效益的增加与成本的降低的工作一定程度上呈正比的关系。
作为综述类的研究，本文仅对国内旅游者行为研究的发展脉络及研究成果进行了述评，未来应对国内外旅游者行为研究的走向和侧重点进行对比分析，发现国内外旅游者行为研究的共性与个性，以探求旅游者行为研究的新动向与新领域。
1.2 确保房地产企业能够持续发展
在房地产企业的发展的过程中，其与市场经济的变动、国家的经济等方面的政策密切相关，因此受到的外界因素的影响比较剧烈，为了保持其良好的、长期的、稳定的发展，就需要在工作的过程中控制成本增加利润，提高其继续发展的动力和核心的竞争力。无论是在内部压力的作用下还是在外部压力的作用下，都需要通过自我调整更好地适应经济的发展。
2 前期开发工作中的成本控制存在的问题
2.1 A房地产项目概况
A房地产项目是由RT房地产开发公司负责的位于北京市通州区的核心地段的项目，此项目从2013年开始进行建设，在功能的设定的相关方面秉承着娱乐、商贸、休闲、住宅为一体的综合化的房地产计划，在软硬件设施的完善性的方面有着较高的要求。在工作规划的过程中工程面积5万m2，规划建筑面积为10万m2，由地上和地下两部分构成，配套设施完善。
2.2 A房地产项目前期开发工作中的成本控制存在的问题
2.2.1 投资决策阶段成本控制存在的问题
从图1以上数据可以看出，与全球系统重要性银行相比，当前四大行的资本充足率均低于G-SIBs平均资本充足率(16.32%)，四大行面临资本金的制约。资本充足率指标决定了商业银行必须转变发展方式，由原来的“信贷依赖症”、“粗放发展症”，向内涵式集约化追求质量和效益的方式转变。国际上大银行，通过较高的盈利能力留存补充资本，促进贷款投放，形成了资本的良性循环机制。虽然通过发行普通股等方式可以补充资本金，一定程度上缓解资本的压力，但仅仅依靠融资方式补充资本既受制于监管政策，又取决于资本市场的容量，因此，以RAROC为核心，通过改善资产结构、提升资本使用效率是解决问题的根本途径。
招标阶段面临的问题也是不容小觑的，因此要在完善招标制度的角度进行更好地工作。
在进行A项目的整体的规划和决策的过程中，缺乏了全面的研究和审核的工作，在决策阶段的相关的工作如果部分和实际工作的相关的需求就会在工程开展的过程中进行更为大规模的调整的工作，从而项目的成本就进行了增加。另外在决策的过程中，需要对地理位置及土地的价值进行合理的规划和评估的工作，因为在成本的支出的方面土地的费用在其中占有着关键性的地位。
(3)氧化锌回收技术仍需改进，火法回收应注重解决生产过程中能耗高且氧化锌纯度较低等问题，还应注重解决回转窑内结圈问题。酸法回收过程产生的废酸回收处理有待研究，氨法回收过程中产生的氨气直接排放造成大气污染，因此回收并处理氨气也是氨法回收氧化锌的重要研究内容
（2）通过保险公司等第三方机构的参与工作的方式减少在工作中遇到的风险性。在房地产工作的决策的阶段，实际上是一种风险投资的过程，在面临着巨大的风险和市场变动的过程中，需要通过风险的转移和分担的工作使其企业的抵御风险的能力增强。向保险公司投保是其中一种正确的方式，其不能做到风险的完全可控和消除，但是在工作中风险性降低，并且可以通过向经验丰富的承包商外包的方式，进行更进一步的成本控制工作。
HDPE管材和管件到场后应水平堆放在平整的场地上，高度不超过1.5m。管材和管件应分类堆放整齐并挂牌标示，便于取拿。露天堆放时用彩条布或帆布遮盖。材料进场后及时检查清点，是否有缺项及损坏。
2.2.3 项目招投标阶段成本控制存在的问题
在限额设计的过程中是根据投资量和任务工作来进行设计的实际的方案的过程，限额设计的工作符合经济性的要求，其工作的效率和准确性都大大的提升。
3 房地产项目前期开发工作中的成本控制对策
3.1 投资决策阶段的成本控制对策
（1）在设计项目进度确定的过程中，需要在实际工程的具体情况的基础上进行合理的分析的工作，在工作中需要专业人员通过研讨会的形式对其进行工程的确定工作。在设计阶段进行全过程的建筑工程的成本控制工作，可以使成本控制的有效性提高。因为成本控制受到外界的影响因素大，例如环境条件、施工材料、施工技术、施工点附近人文环境等，所以在设计的过程中要充分的进行相关信息的整合和处理。在实际的工作中，一方面可以通过招标的方式使得各个设计单位的资质、成本、方案等进行充分的比较，确定最佳的方案。另一方面可以通过限额处理是根据投资量来设计的，使其得到综合性的考虑工作。
2.2.2 项目设计阶段成本控制存在的问题
（3）通过目标成本控制方案来实施投资决策。房地产企业在开发某一房地产项目之前，研究项目的可行性是非常有必要的，倘若盲目进行投资决策，很可能就导致企业成本升高，从而利润不能达到预期，甚至发生亏损及严重到企业倒闭的地步。所以，通过目标成本控制方案，经过系统全面的测算，来实施投资决策就非常有必要了，能够在一定程度上确保投资决策的可行性和科学性，避免因为盲目开发而导致企业产生不必要的开发成本。
一是选择优秀的设计单位，在市场经济体制之下，房地产企业所面临的设计单位也变得越来越多。多样化的选择的过程中就对管理工作和施工设计的合理性、先进性等提出了更好地要求。在工作的过程中要提升设计方案的准确性，以防在工作中反复的修改设计方案而使得工作具有不确定性，从而成本在返工的过程中不断地增加。优秀设计方案的评审工作，应该由高质量的专家组来完成。
3.2 项目设计阶段的成本控制对策
（4）目标成本控制的方法可以使得房地产的投资决策工作更为科学化。首先在目标的设定的过程中，新时期的发展目标要有新气象，符合大的经济发展的事态。除了进行经济效益的提升之外，还要综合的考虑可持续发展的相关因素，在地产项目的功能定位、环保化、资源的可持续性等方面，进行贴近市场需求，符合发展态势的目标设定和管理工作的进行。市场经济体制的发展之下，企业要加强与客户的交流，进行市场调研，围绕客户进行目标的设定。针对在工作的过程中可能受到的外界因素影响，进行先行的预测和紧急预案的制定，提升决策的科学性，在企业中进行更为精细化的管理，促进企业的良性的发展，为后期的工作奠定坚实的基础。
在项目招标进行的过程中，所面临的的问题主要为以下的几个方面的内容：①在工程量清单和工程量的管理的过程中存在着不完善的现象出现，在工作中对于工程量的编制工作不够准确。②在住宅楼的建设的过程中由于设计的条件的限制在设计工作进行的过程中大同小异，但是在内部的钢筋使用等方面存在着明显的不同，在材料的使用量的核算过程中存在着不足。③在竞标、开标的过程中，缺乏专业人员的审核的工作，在工作中价格成为了衡量工作的唯一的标准，这对项目资源的合理分配和质量工作存在着威胁。
3.3 项目招投标阶段的成本控制对策
用SPSS 24.0统计学软件展开数据处理，计量资料数据（血糖控制时间、切口愈合时间），以（±s）表示，进行 t检验；计数资料数据（并发症），表达形式为[n（%）]，进行χ2检验，P<0.05为差异有统计学意义。
在图纸设计阶段和工程材料确定的过程中，要合理的选用原材料和进行数目、规格的确定的工作，以免在工作的过程中出现施工图和前期规划设计不相符的情况出现。建筑工程的设计阶段的成本控制的过程中，受到外界市场的影响是非常大的。因此在工作中应该先对市场进行先行的调研的工作，增强对其变化的预测的工作。材料的价格受到市场供需的波动影响，变化随市场在一定的范围内波动。因此，在进行成本控制的编制预算的过程中，要根据经验进行价格波动的相关计算，将价格波动考虑到工程造价的范围之内。但是价格波动受到的外界因素众多，因此精准把握的困难比较大，成本控制工作的精准度就受到了一定程度的影响。
（1）建立好完善的招标单位资质审查的工作，采用专业团队进行审核的方式遏制招标工作中的违规的行为。
（2）将招标工作的执行制度进行落实的工作，完善的制度使得工作人员的工作更加具有规范性。
（3）建立好监督管理的制度，维持工作的公平性。
（4）进一步健全和完善专家管理的制度，在工作的过程中地产项目的相关的工作是缺乏一定的科学性和理论性的，因此在工作的过程中专家队伍就发挥了十分重要的作用。
4 结论
综上所述，日益激烈的市场竞争，使得房地产企业的自身竞争实力的增加成为了必然的工作。企业的发展离不开工作的不断地完善，成本控制的过程有助于其更好的进行工作和持续的发展。
124 Safety of stent-assisted coiling versus coiling-only in treatment of acute ruptured intracranial wide-necked aneurysms:a comparitive study
参考文献
[1]葛 军.房地产开发成本控制及管理[J].住宅与房地产，2018（21）.
[2]李新贞.企业财务管理中的成本控制工作分析[J].时代金融，2018（21）.
中图分类号： F293.33
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）23-0214-02
收稿日期： 2019-7-10
标签：房地产项目论文; 前期开发论文; 成本控制论文; 潍坊鲁伟实业有限公司论文;