物业税的困境摆脱与框架方案设计，本文主要内容关键词为：方案设计论文,困境论文,物业税论文,框架论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
物业税又称房地产税或不动产税，是财产税的一种，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有人每年按照承租或保有的物业情况缴纳一定的税款。2003年10月，党的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”2005年10月，党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一五规划的建议》中再次明确指出：“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推进物业税。”物业税问题从此成为学术界和广大民众讨论和关注的热点问题，并且逐步达成一定的共识，认为开征物业税有利于解决当前我国土地出让制度以及房地产税制的弊端，在合理调节财产过分集中，实现资源有效配置、抑制土地囤积和商品房投机炒作、增加地方政府的财政收入、纠正房地产市场的结构性矛盾等方面能发挥积极作用[1]。也就是讲，物业税开征已是大势所趋[2]。在此，分析开征物业税面临的主要问题，并就科学合理设计征收方案提出构想。
一、开征物业税面临的主要问题
物业税改革影响很大，一旦实行，对整个社会经济都会产生深远的影响，解决好其面临的主要问题，减少推行可能遇到的障碍，对于成功开征并充分发挥其积极作用具有重要意义。
(一)物业税的功能定位问题
功能定位应是物业税开征需首要解决的问题，它将对税收范畴的确定、税费制度的简并、税基的界定和税率的设立等方面均将产生作用。税收的功能主要有两方面：一是满足政府财政收入，即财政功能；二是对经济及社会生活的市场失灵现象进行必要的干预和调节，即调节配置功能。对于物业税来讲，究竟是侧重财政功能，还是倾向资源配置功能，应当根据我国开征此税的出发点和当前实际情况来决定。
我国当前不动产税制中“重流轻保”现象较严重，改变当前的不动产税制结构中存在的矛盾和问题，应是开征物业税的基本出发点。我国的不动产税收收入在地方财政收入的比例越来越高，如果要侧重物业税的财政功能，则至少要保证地方收入为当前水平，而在相关不动产税费由原来一次性改为按年缴纳的情况下，地方政府要保证当前收入不减少，其所希望的税收水平也不会比目前低，显然，这样是不利于达到开征物业税降低房价的初衷。如果要强调开征物业税对降低房价的积极作用，则意味着降低税收收入，而这无疑又给地方财政带来压力。这样，物业税的功能定位似乎陷入了“两难”的困境[3]。但只要通过合理的设计，完全有可能达到财政功能和资源配置功能的“双赢”效果。
第一，作为保有税收，物业税体现了财产税在提供政府财政收入基础上调节财富的功能。而对保有环节的征税，有助于提高不动产保有成本，增加不动产流转(邹伟，2009)。这就是讲，物业税在为地方筹集财政收入的同时本身就具有优化不动产资源配置的作用。
第二，开征物业税将大幅度降低房价的预期，是建立在将土地出让金及不动产取得的相关收费纳入物业税的假设下得出的，且预期的是当前房屋交易价格的下降，而当征物业税后，房屋拥有者实际支付(含税收的贴现)是增加的。
第三，与现有不动产税相比，在物业税税率较低的情况下，可以较好地稳定地方政府的财政收入的，只要合理设计，也可以更好地凸显其资源配置功能。把土地增值税并入物业税征收，在当前人们讨论的各种方案中，一般都没有异议，而土地增值税属于激励性税收，其可以通过增加地方财政收入来达到纠正土地增值的外部性的作用，促进政府对土地利用条件的改善。因此，在税收依据上可以更多地突出土地增值部分。
(二)物业税范畴是否包含土地出让金的问题
物业税的范畴问题，也就是如何科学设计，既能实现税费制度的简化，又能充分发挥税费的财政功能和调节资源配置功能，同时具有较好的操作性。学术界讨论的焦点是土地出让金是否并入物业税的问题。
傅光明、马克和、许一、李家鸽等人认为应取消现行的土地出让金制度，即将土地批租制改为国际上成熟市场经济国家通行的年租制，其租金在物业税中收取[4][5][6][7]。
他们持这种观点的理由主要有如下几个方面：上述制度设计有利于形成统一和规范的房地产税收制度，深化我国的财政制度改革；可以稳定政府长期财政收入，遏制地方政府滥用土地资源；有利于降低房价，提高居民购房能力；可以提高土地保有成本，有效抑制开发商囤积土地行为[8]。
谭术魁、邓宏乾、刘维新、何振一、吴淑莲、刘红瑛等人认为，物业税与土地出让金不能混为一谈，两者在概念和性质上完全不同，将出让金并入物业税计征既缺乏理论基础，又难以在实际中实施[9][10][11][12]。孙钢、李铭认为如果将土地出让金改为年租制，纳入物业税，又会产生新的问题：一是房地产的流通环节和保有环节很难实行统一的税率，增加税制的复杂性；二是降低了房地产开发的门槛，导致土地利用的进一步失控[13]。
在此，赞同不将土地出让金并入物业税征收，但也不完全赞成第二种观点。理由如下：
第一，它们的性质和功能不同。土地出让金是资本化的地租，是经济活动，是国民收入分配的初次分配；而物业税是国家为实现其职能，依法强制、无偿、固定地取得一部分国民收入的一种手段，属于国民收入的再分配，是政府行为。
第二，如果将土地出让金并入到物业税，在未取得土地使用权之前征收财产性税收显得无依据。
第三，将土地出让金并入物业税并不一定能达到一些学者提出的减少地方政府过度批地，降低启动工业项目的热情，进而减少农地非农化的目的。
第四，如果把土地出让金并入物业税，实行一些学者提出的“新房新办法、老房(已交过出让金的房屋)老办法”的思路，将要求在税基方面、市场交易价格或评估价格方面均应有两套数据，这容易混乱市场秩序。
第五，房地产开发领域的一些其他收费项目不能并入或者说并入暂时还具有较大的难度，此时再强行把土地出让金与这些收费剥离并入物业税征收，会大大增加征收成本。如城市基础设施配套费用虽然具有准税收的性质，但改为按年收取的做法可行性较小，因为城市基础设施配套建设不可能按年进行。
(三)公众和地方政府的认同
公众和地方政府是物业税的两个行为主体，他们的认同程度决定了物业税能否成功开征。
公众的认同，是决定物业税能否顺利推行的关键问题。作为物业税的纳税主体，公众纳税的理念不强，尤其缺乏对财产交税的理念。如果税收的设计得不到他们认同，或者接受程度较低的话，不管政府如何采取强制措施，大量抵制情绪的存在决定了物业税的开征不会成功。而公众认同度的高低主要取决于纳税的多少和税收的使用等方面，这就要求物业税征收既要不超过公众承受能力，又要有一个循序渐进的过程。在开始征收的初期，通过设定一定的免税额或者低税率，让大部分的普通公众家庭无需交纳，进而让他们意识到：开征物业税的主要体现是要突出税收的调节功能和效率目标[14]。在税收使用方面，地方政府则可以提供更多的公共产品，让纳税人得到“看得见、摸得着”的实惠，真正体会到税收“取之于民，用之于民”的道理。
地方政府的认同，决定了地方政府参与物业税改革的积极性。影响地方政府积极性的因素主要有两个方面，一是财政收入的变化；二是物业税改革对投资环境的影响。对于财政收入的变化，由于开征物业税使税源增加，即使按照当前的税率水平，税收收入也会有较大幅度的增加，也就是讲，恰当的税率设计完全可以保证地方税收收入不减少。为了改变投资环境，则要减少地方间差别税率的影响，这就要求物业税要在全国范围内开征，同时，限制地方政府可以决定的税率范围幅度从而尽量减少地区间投资环境因物业税开征带来的新差异。
(四)计征方法的确定
良好的计征方法将使物业税的开征既有利于调节财富和资源配置，也有利于提高地方财政收入和简化税制，同时也能使公众的税收负担和政府的征税成本合理化。
1.税基的确定
以不动产评估价值作为税基依据已逐步成为共识。评估价值是否公正合理是物业税制度能否成功实行的重要环节，而评估价值的确定涉及房地产的位置、面积、结构、成新度等方面。因此，最关键是如何获得评估价值，这又涉及到评估方法、评估机构，也就是如何评估、谁来评估的问题。
不同的评估方法可能会带来不同的评估价值，像北京、上海、广州等房地产交易量较大的大城市可以采取市场比较法；对于房地产收益少、交易少、市场狭小或不完善的一些落后地区的小城镇或农村住宅适合用成本法；对于一些有收益或潜在收益的房地产则适合用收益法；而对于具有投资开发或有再开发潜力的房地产适合用剩余法。这就要求根据房地产交易、收益或潜在收益、开发潜力等方面的情况确定合理的评估方法。
在评估机构方面，为了保证评估工作的公正、科学、专业、高效、统一，物业税税基评估应由专门部门统一组织，不宜由社会评估机构分散组织。为保证纳税人的知情权，在组织对物业税税基进行评估后应将区片评估结果对外公布，并给予一定的申诉期。同时，为了节约成本和减少人为因素影响，要积极创造条件进行批量评估。
2.税率的确定
税率是税收制度的中心环节，在课税对象既定的条件下，税率的高低直接关系到政府财政收入和纳税人的负担，对于影响广泛的物业税来讲，科学设计税率显得尤为重要。可以从如下几方面着手解决：
第一，在权限方面，根据我国现行税收管理体制，可以考虑由中央政府确定物业税税率范围，设定上限和下限，允许地方政府在此范围内自由选择，既有利于中央政府调控资源配置，也有利于地方政府将税收建立在财政收入与支出联系上。当然，地方政府选择的范围不应过大，以免相邻地区间在招商引资等方面形成新的恶性竞争。
第二，在税率的适用方面，为了提高税收效率，建议土地和房屋应实行相同的税率；同时居住用类物业和非居住类物业要实行不同税率，便于国家对相关房地产产业进行调控。
第三，在税率种类选择上，采用分用途超额累进税率，即非居住用物业和居住用物业实行不同超额累进税率。为了减少实行超额累进税率对规模经营带来的不利影响，对于非居住用物业的不同等级间的税率相差不宜过大。
第四，在税率大小的选择上，要结合我国实际情况，尤其要结合当前各税种税率大小情况。在土地出让金及土地取得的相关费用不并入到物业税征收的前提下，税率不应超过当前各保有税(也包括土地增值税)的税率总水平。而对于居住用物业，鉴于当前在保有环节几乎不缴纳任何税收的情况，其税率水平就更应低一些。当然，税率大小的设计要结合税收减免政策和税基扣除等因素综合考虑。
另外，一些学者和专家认为，新房和老房(存量房)税率的确定也是开征物业税面临的一个重要问题[15][16][17][18][19]。在不将土地出让金及土地取得时的相关收费并入到物业税统一征收的情况下，新房与老房在征税上的差异很小，没有必要实行差别税率。
二、开征物业税的方案构想
限于理论和实际条件的限制，我国的物业税改革不可能一步到位，而是一个循序渐进的过程。当前较为实际的是将城镇土地使用税、房产税、土地增值税和房地产开发中的一些收费合并，采用物业税统一按年征收，同时取消土地占有环节除土地闲置费外的一切收费项目。
(一)征收范围
针对当前农村居民收入偏低、纳税能力弱的特点，对农用地目前尚未开征农地使用税，因此，对农村宅基地和农用土地物业暂不征收物业税。这样，物业税的征收范围应该包括城镇国有土地(不含国有农用地)、房地产(含工矿区)以及集体建设用地入市流转的物业财产。
(二)纳税人
纳税人应是中华人民共和国境内拥有属于征收范围的房屋产权、土地使用权的单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。
(三)税基
物业税的征收要体现提高保有成本、促进流转、合理资源配置的目的，因此，税基应是物业的评估价值或评估价值扣除余值。对于非居住类物业，以评估价值为税基；对于居住类物业，则以扣除人均居住面积和平均物业价值的一定比例后的物业评估价值余值。这样，居住类物业征税主要集中在高档住房和超人均标准住房。如以个人为例，居住类物业税税基可以由如下公式计算获得。
(四)税率
对于非居住类物业，参考当前不动产保有环节的主要税费比例大小，设四级超额累进税率，累进税基起点为各县(市)占地面积为1公顷的物业平均评估价值，级距为累进起点税基的5倍，最低税率为14‰，最高税率为20‰，每等级税率相差2‰，为了减少超额累进税率对工业、矿业等产业进行规模经营的影响，也可以对这些产业实行18‰的比例税率，实际适用哪种税率方式，可由纳税人选择。具体计算见表1。
对于居住类物业，实行四级超额累进税率，累进税基起点为各县(市)人均住房建筑面积的平均价值，级距为累进起点税基的0.5倍，最低税率为6‰，最高税率为12‰，每级税率相差2‰。具体计算见表2。
(五)税收减免
免税的对象包括：国家机关、人民团体、军队自用的物业；由国家财政部门拨付事业单位的自用物业；宗教、公园、名胜古迹自用物业；城镇廉租房等。
对经济适用房可减半执行，其他物业一般不得实行减免政策，特殊情况(如自然灾害)可由财政部批准减免。
经财政部批准，地方政府可以根据自身社会经济发展的需要，对物业税征收额统一按比例减征，但幅度不得超过20％。
(六)征收管理
物业税为地方税种，由地方税务部门征收。实行按年征收，分期缴纳。其征收管理事项依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理，相关具体事宜可以参照当前的房产税规定完成。