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摘要：文章通过对房地产工程管理现状的分析，介绍了房地产工程管理的重点内容，以及其在管理上与施工单位和监理单位的差别，从而为业主对房地产工程管理应注意的重点问题提供方向，及时纠正业主在进行房地产工程管理时产生的错误，从而协调业主与监理单位、施工单位三者之间在管理上的观念，避免其三者出现矛盾对工程质量造成不利影响。
关键词：业主角度；房地产；工程管理；重点
房地产工程管理是保障工程质量和施工进度的重要方法，在工程管理中十分重要，但在房地产建设项目中，涉及到了多项管理主体，例如，业主作为投资方具有一定管理权力；监理单位作为质量监督单位，对工程的质量有一定的管理权力；施工单位作为房地产工程的建设主体，具有管理施工现场的权力，但三者的利益目标从根本上来讲并不一致，所以导致三者在管理上经常出现分歧。为此，文章从业主的角度对房地产工程管理上经常出现的问题进行分析，并让业主了解到房地产工程管理的重点，以便更好的展开管理工作。
一、从当前房地产工程建设模式的角度，分析业主进行工程管理的重点
一方面，从当前我国房地产工程建设（如图1）的模式来看，施工单位和监理单位的管理工作是根据我国建筑工程管理条例做出的要求以及标准而确定的，施工单位主要负责的管理工作有：质量控制、进入控制、成本控制、施工安全控制、施工现场管理、施工信息管理、施工合同管理、施工现场组织协调、生产要素管理。监理单位主要负责的管理工作有：进度控制、施工质量控制、施工成本控制、施工合同管理、施工组织协调以及施工信息管理。这些内容是施工单位与监理单位所享有的权力，而且也是必须尽到的义务。
图1
另一方面，业主的管理工作与施工单位和监理单位有着很大的差异，其不仅是管理主体上的差别，在管理权力、范围上也有着很大的差别，而且管理中关注的角度以及管理方法有着很大的不同。其中差别主要体现在以下的方面上：一是在工程进度控制和管理上，施工进度主要是施工单位与监理单位根据房地产工程的实际情况进行制定的，其涵盖的范围只是房地产工程的本身，角度微观；而业主角度进行施工进度管理，会从整个项目的所有环节出发，更为宏观的制定管理措施和工程进度计划[1]。二是在工程质量控制和管理上，施工单位与监理单位对于工程质量的验收主要是从国家规定角度，参照的也是国家质量标准，而业主的角度不仅包括国家规定的层面，更重要的是从客户的满意度出发，以满足客户的质量要求为主。所以导致施工单位的质量管理只局限在如何达到质量标准，业主更关注监理单位与施工单位的质量管理体系是否完善。三是在技术控制与管理上，施工单位与监理单位主要考虑的是施工中所使用的施工方法、工艺、技术是否符合工程实际情况的要求，是否能在有限的预算内实现；而业主主要是从利益的角度，将其技术上的要求作为招标的参数，具有一定的营销性质。四是在工程建设现场的控制和管理上，施工单位与监理单位主要考虑的现场施工中组织的协调性，而业主主要考虑的是，施工单位与监理单位能否实现对现场的科学、全面管理。
二、业主房地产工程管理中经常出现的问题以及解决措施分析
房地产工程管理是业主工作的重要内容，一般情况下，房地产都会选择高学历、高能力的人才进行管理，但从实际情况了解到，很多房地产企业并没有充分的认识到业主角度的工程管理对提高工程的整体质量及收益的重要性。所以，在业主、施工单位、监理单位三者中，管理上出现问题最多的就是业主，而且一旦出现问题后，解决非常困难，还会浪费大量的时间，所以文章从三个方面论述了业主房地产工程管理中经常出现的问题以及解决措施。
（一）工程计划与工程进度控制中
施工单位与监理单位在制定工程计划安排是会以业主制定的工程计划为依据，但业主制定的工程计划安排是从宏观角度进行考虑的，对施工的所有内容进行了全面的布置，所以导致很多施工计划出现问题时，并不是由施工单位和监理单位制定的计划出现了问题，而且业主制定的其它相配套的计划安排出现了问题，例如，经常出现的工期延误问题，施工计划本是按照施工设计的要求逐一完成，但如果某个施工环节上配套材料未及时到达现场就会出现计划无法执行的问题，所以导致延误工期的情况经常出现[2]。为此需要业主在制定计划安排过程中，要提高配套计划的准确性和合理性，为配套计划的实施提供充分的时间，不能因降低支出而缩短计划时间，这样会造成更大的经济损失。另外，施工单位与业主也要做好充分的配合，将每项计划安排衔接好，保障进度不受耽误，每项计划都能顺利完成。
（二）工程质量控制中
施工单位与监理单位在进行质量控制时，主要考虑的是其竣工阶段能否通过验收，所以其只会按照国家的标准进行质量管理，但业主不仅要考虑国家的标准和要求，还要考虑质量对建筑工程质量的要求。所以要想满足三个主体的管理要求，就要从管理体系入手，建立完整的质量控制与管理体系及相应的标准，应用到实际工程建设中。
质量管理中存在的最主要问题就是很多房地产，尤其是小的房地产商不能结合实际情况制定综合的质量要求和标准，反而要以施工单位与监理单位的质量管理标准为主，但施工单位与监理单位制定的标准主要是考虑工程的安全，也就是质量的最低标准，并不涉及到市场的质量要求，曾经某房地产企业就客户反映的质量问题做出了调查，其中反映的很多问题并不在质量的范畴，但是客户却认为是质量问题，所以导致工程不被客户认可[3]。对于这样的情况，业主与施工单位和监理单位应做好协商，提高质量控制的标准，对质量管理做出更详细的要求，从工程进度的管理、材料的管理以及突发事件的处理上都要做出详细的要求，而且要在正式施工前进行明确的技术交底工作，保障以为都能按照要求进行，并定期对市场反馈的客户要求进行了解，将客户的要求作为重点管理事项。
（三）工程监督管理中
从理论上来讲，监理单位是为业主进行服务的，其工作的主要内容就是要代替业主深入到施工现场进行管理，但从实际情况是，对施工现场的管理与监督，监理单位只会全权委托监理工程师负责，业主可以直接对监理工程师进行管理，这样了解到的实际信息不仅片面，还具有主观性，业主无法核实实际情况；而且权力过于集中后，会出现腐败情况，当监理工程师与施工单位达成同一利益目标后，监督管理工作将失去意义[4]。所以，业主在授权时应与监理单位签订详细的合同，可以为监理人员设置经济上的奖励，但必须对现场监督、管理做出贡献，真正发挥作用；如果出现了问题，业主页要进行追责。
结束语
综上所述，业主对于房地产工程的管理十分重要，但在目前的实际管理中还存在很大的问题，所以应从当前建筑工程的建设模式出发，研究业主工程管理的重点，这样才能保证管理充分发挥作用，使业主、施工单位、监理单位三者之间管理都发挥出价值。
参考文献
[1]周鹏.浅议对工程造价进行管理与控制--从业主角度[J].商情，2013，23（17）：92-92.
[2]贾桂莲.房地产开发企业与业主满意度之间的定性研究[J].商情，2013，19（17）：72-72.
[3]徐秋澄.EPC合同下作为代甲方与房地产开发商的虚拟现实技术的应用[J].科技展望，2017，27（21）：214.
[4]孔祥志.房地产甲方代表在工程实施阶段的现场质量管理策略[J].中国房地产业，2013，27（3）：394.
论文作者:施志猛
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第33期
论文发表时间:2018/4/25
标签：业主论文; 施工单位论文; 监理单位论文; 房地产论文; 工程管理论文; 工程论文; 计划论文; 《建筑学研究前沿》2017年第33期论文;