【摘 要】伴随着房地产行业的快速发展，与房屋建筑面积相关的投诉也呈现出了持续增长的态势，目前已经成为一个房地产投诉的热点问题。通过对于投诉的相关报道进行分析发现，大部分投诉都集中在房屋的预售登记、房屋产权合同以及产权证当中所登记的房屋的面积与后期的实际建筑面积之间存在不一致的现象，而这种矛盾的产生会在很大程度上激发业主与房地产开发单位之间的矛盾最终对于房地产行业的整体发展产生一定的影响，下面笔者根据目前房地产业因房屋面积产生的纠纷原因进行探讨，并提出相关的建议。
【关键词】房地产；预售；投诉；面积测量
1.房屋测量的构成以及含义
通常房屋建筑面积的测量是按照房屋建筑的状况来进行划分，通常会分为建筑竣工之前的预测量以及建筑竣工职工的实际测量两个部分来组成，而有关于房地产投诉的现象大多集中在由于两种建筑在面积上存在的差异导致。
1.1房屋竣工前预测量
房屋在竣工之前的预测量是指按照建筑设计的图纸来进行整个房屋面积的计算。进行房屋竣工前测量的主要目的是为了房地产项目在进行房地产管理、商品房的预登记、房地产项目的管理以及商品房预售登记等提供参考的依据。
1.2房屋的竣工测量
房屋在竣工前的测量指的是房屋在竣工之后按照竣工后的房屋来进行实际的测量或者是在房屋竣工之后按照竣工后的实际图纸来进行房屋面积的计算，房屋面积的竣工后的实际测量面积主要为房地产的交易、产权的等级、房屋租赁、房屋抵押等提供相关的依据。
2.房屋竣工前预测量与竣工后实测之间存在面积的差异的原因
出现房屋竣工前的测量与房屋竣工之后测量存在面积上差异的原因是多方面的。比如在房屋建设过程当中规划设计的变更以及在房屋施工的过程当中所产生的误差以及房屋在竣工之后一部分的公用面积在功能或者服务的范围上产生了改变，从而导致建筑的预测面积与实际的面积之间存在一定的差异。很多时候这些差异的产生都是不刻意避免的。要想更好的对于纠纷的现行进行解决，从而更好的对于房地产业主的合法权益进行维护我们不仅仅需要从目前测绘产品在质量管理上面相关办法作为参考的依据，在进行房地产面积实际的计算的方法以及标准上下足功夫，同时不断的对于房地产测绘的程序以及监督机制进行完善。并且实施报告书制度，这对于解决房屋因面积差异所导致的纠纷具有十分积极的意义。
3.房地产企业减少因房屋面积差异的相关建议
3.1规范测算
作为房地产开发的单位或者企业在进行房屋的预售之前，首先应该委托具有房屋测量专业资质的相关测量单位来对于房屋的建筑面积进行预测算。在房屋建设的过程当中，作为房地产开发的单位或者企业应该委托具有测绘相关纸质的企业来对于房地产项目进行实地的勘察并且根据设计图纸的尺寸来委托具有测绘纸质的相关单位来进行房屋面积的预测量，并且对于房屋自身的分层、分户的平面图来进行绘制。随后还应该将每一套房屋最终的面积结果制成通知书来交付委托人，作为房屋预售合同的签订以及房屋预售登记的相关资料。并且也能够在很大程度上降低房屋的竣工面积与与测量面积存在差异的状况，作为测绘部门来说必须要在交给业主的通知书上进行如下内容的注明：此次房屋面积的测量是经过对于某个时候的房屋建设图纸来进行的预测数据，并不代表房屋最终的实际建筑面积；最终的实际建筑面积在房屋被有关规划部门验收合格之后的十五日内，委托人通过测量单位来对于房屋的实际建筑面积进行测量。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于房屋建筑面积的行管结果实行通知书制度消费者能够根据相关测绘部门所核准下发的房屋建筑面积结果的通知书当中，并且通知书当中对于每一个单元、每一层、以及各户的建筑的公摊、套内以及建筑的实际面积进行明细列表，并且把相关内容做成合同的附件写入到购房合同当中，这对于减少开发商与消费者之间纠纷的产生具有重要的意义。同时，将房屋预测量的面积的结果通知书为房屋预售登记也能够提供面积上面的有效依据。
3.2房屋竣工后及时进行相关变更
在整个房屋完成验收之后，由于施工的过程当中房屋现状发生一定的改变或者施工工程当中设计图纸变更甚至是因为部分房屋在公用面积的上的改变都有可能会导致房屋竣工之后的实际面积与房屋预测量的面积之间存在一定的差异。而作为开发的企业或者单位来说必须在房屋竣工之后的十五日之内，在进行房屋的总登记之前来委托具有相关测绘纸质的单位来对于房屋的实际面积进行实际测量，并将实际测量的面积写成报告书，另外还需要将原本核发的房屋建筑面积预测通知书进行注销处理，并且将最终在房屋竣工之后的实际厕灵成果报告给相关的委托人来作为房屋总登记的相关资料，最终保证房屋在抵押登记、权属登记、房产的交易等方面有着房屋面积依据的唯一性这对于维护消费者的合法权益具有积极的意义。
3.3加强对每一道工序误差的控制
诸多误差的存在，主要是每一道工序中可能存在误差所导致。所以为了更好地促进工序误差的控制，我们应对每一道的工序误差进行严格控制。例如在进行外业测量时，应对每一个边长的数据进行控制，并绘制房屋平面草图，并对测量的结果进行精准的记录。并对内外业的数据进行精准的核对，尤其是在完成外业数据采集的基础上，就需要结合设计图纸，严格的对其进行对比，最后再对其面积进行测量，从而得出房屋的实际面积，同时就需要结合所得出的实际面积，将其与设计图纸的理想面积进行对比，找出二者存在的误差，并对其误差的原因进行分析从而更好地确保整个房屋面积测量误差得到进一步的控制和优化。
4.实施房屋预测绘与实际测量的意义
采用房屋建筑面积的预测量和实际测量的向观众灰度，其相关的作用并不局限于作为房屋的权属登记以及建筑面积的核准方面，其本身的作用是非常多方面的。
（1）其对于测绘部门进行完成图形库以及较为完善的测绘成果以及档案资料并且最终形成能够进行合理利用的管理的链条。并且能够为因为房屋面积存在的差异所产生的纠纷以及司法部门来对于房屋进行裁决以及拍卖提供面积上的相关依据；
（2）在进行房地产面积的权属登记的过程当中，如果出现所购房屋的合同标述面积与实际的面积存在不一致的现象的时候，作为房屋的产权登记部门可以依据房屋最终平面图依据房屋的测绘成果报告书等相关的文本来对于上述的相关情况来采取必要的相关措施来对于上述的情况进行及时的纠正，从而更好的避免消费者与开发企业之间产生相关矛盾，最终维护消费者自身的合法权益。
（3）消费者来进行购房的过程当中，可以向开发企业要求出示由房地产的测绘部门所核准发布的房屋的平面图纸以及房屋测绘成果的报告书，在报告书上面具有将房屋的套内建筑面积、业主分摊的公共面积以及其他的相关数据在购房合同当中进行标注。这对于更好的减少房屋因实际面积与标注面积之间存在的差异所产生的合同纠纷具有积极的意义。同时还能够在很大程度上进行房地产市场环境的房改善起到相关的作用。
结语
在房屋面积测量过程中，由于存在的误差较多，所以我们必须分析到强化房屋面积测量误差控制的必要性，并对其影响因素进行分析，找出误差出现的具体原因，明确房屋面积测量误差类型，从而更好地针对性的对房屋面积测量误差进行控制，确保测量成效的提升。
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[3]丁颖．房地产测量中房屋面积的测量工作研究［J］．黑龙江科技信息，2014（18）：202
论文作者:陈汉彬,黎淦荣
论文发表刊物:《低碳地产》2016年13期
论文发表时间:2016/11/9
标签：房屋论文; 面积论文; 测量论文; 误差论文; 建筑面积论文; 差异论文; 房地产论文; 《低碳地产》2016年13期论文;