西安紫薇地产开发有限公司
一、精装修项目成本管理综述
精装修项目成本管理相比较土建及其它专业工程的成本管理而言，其管理过程涉及的重要与密切程度、专业化程度、科技含量更高。随着我国经济水平的提高，尤其是房地产行业的快速发展，房地产企业的精装修项目在商品房地产市场中所占的比率已越来越高，这样给房地产项目行业带来的是房地产项目的精细化设计、精细化施工、及精细化成本管理。
传统毛坯房时代，材料采购成本就占据了项目建安成本的70%左右，而精装修材料成本一般为精装修项目房屋售价的15%左右。大概占据了精装修项目建安成本的37%左右。
表1：毛坯房与精装修房建安成本分析表
所以对于精装修项目来说，精装修项目采购成本直接影响着整个项目的工程成本。精装修项目材料采购成本是否科学、有效对于整个精装修项目利润及回报率起了重要的作用。
精装修成本管理是从设计前的准备阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、到保修期的全过程序管理，它是一个静态控制、动态管理的过程。而精装修采购阶段的成本控制也是精装修成本管理中最重要、最有效的环节。在精装修项目的一个最大的特点就是会出现交叉施工的现象，这也是成本管理的重点与难点，如果不能做好各专业的合理、有效、分层、分级及安装后的成品保护管理等工作，那么就会出现损坏、返工、延误工期等现象，这样无疑的会造成成本增加。所以对于精装修项目对成本管理的探索与研究就显的尤为的重要。
1、ZW公司精装修项目成本管理概况
ZW公司在精装修项目中运用的是全生命周期的成本管控，根据精装修项目进展的不同阶段，分别制定各个阶段的目标成本，从粗到细，由《全生命周期成本估算》、《全生命周期成本概算》及《全生命周期目标成本控制指导书》三部分组成。
表2：ZW公司精装修项目管理概况表
二、ZW公司精装修项目采购成本管理
1、ZW公司精装修项目采购成本管理重点
ZW公司精装修项目采购成本主要由材料定位选型阶段、材料招投标阶段及材料供应阶段成本构成，所以这三个阶段也是ZW公司精装修项目采购成本管理的重点，针对不同阶段有着相应的管控要点。
表4：ZW公司精装修项目采购成本要点分析表
2、ZW公司精装修项目材料定位选型阶段成本管理
精装修项目材料定位选型阶段成本的管理，主要指对精装修产品档次的高低、产品实际需求的功能及装修风格定位等方面问题的控制。此阶段管理成本将占精装修项目采购成本的65%左右。ZW公司通过前期对国内知名房地产公司及西安本地房地产公司精装修项目的调研，通过优秀设计团队的组建，设计方案的优化选择及价值工程理论在材料定位选型的应用等方面实现了对材料定位选型阶段的成本管理。
ZW公司精装修设计团队由公司产品研究中心负责，经过调研提出整体材料整体设计要求和产品档次定位要求。聘请一流的设计顾问公司作为设计咨询单位，配合完成设计要求手册。由西北设计院专家团为ZW公司精装修公司进行图纸设计，同时由公司成本管理部对材料定位选型进行全方面的成本监管，保证了一个一流设计团队的组建。
ZW公司本着“优秀的设计方案决定着项目盈利”这一理念。由公司设计团队对每一项精装修材料进行分析、研究。从目标成本出发，引入了设计限额理念，制定每一户型、每一系统的设计限额标准，再利用价值工程理论对材料、设备进行选型，从而做到了每一户型都以最佳方案得以呈现。
3、ZW公司精装修项目材料招投标阶段成本管理
精装修项目的招投标他与传统的土建工程招投标不同，它具有装修材料多样化、施工工艺复杂化、配合方式灵活化及艺术效果明显化等特点。正因为这一特点，才使得精装修项目招投标阶段成本管理难度较土建工程大很多。如何能更加科学、合理地把控好这部分成本，ZW公司也经过了反复的研究，最终由从以下几点进行把控。
首先，是对投标单位的资质与履约能力进行考察。ZW公司在精装修项目材料招投标中使用了投标单位资格预审制度。资格预审是指在投标前对潜在投标人进行资格审查。ZW公司通过对投标人企业资质、技术实力、管理水平、财务状况及市场业绩等方面进行审核，最终每项选取三到四家合格的潜在投标人，进行邀请招标。利用这种方式既可以避免出现中标单位达不到建设单位要求，也可以节省建设单位大量招标费用节省相应招标时间，从而使招投标工作在有序竞争的前提下管理成本大大的降低。
其次，对招标文件内容及评标标准的编制要做到规范、合理。ZW公司在精装修材料招标文件中设立了标底，标底设置的合理、准确是保证精装修项目成本管控的条件，同时更是保证精装修项目进度与质量的重要因素。在招标文件中对各类材料在供货、安装过程中的技术要求也进行了详细的描述，编制分项、分楼成本组成明细表，让投标人在报价时即对价格的组成进行详细说明。同时ZW公司在精装修项目招标文件中对评标标准与细则也进行了合理的设置，从传统的以价格作为主要考核的标准，变为了针对精装修项目特殊的多项因素综合评估，使成本划分更加准确、明细，更使招投标工作更加的公平、公正。
最后，合同签订时要严谨、科学及合法。合同是项目成本管理的重要资料，也是项目实施与结算的依据。ZW公司要合同签订时有一套严格的会签程序以保证合同条款的严谨。针对材料供应方式不同设置了多种材料合同形式，在付款条件设置方面，采用了分阶段支付方式，一般为货到现场验收合格支付、工程竣工验收合格支付、最终结算完成后支付以及材料质保金支付等阶段，从而对合同形成持续性的管理，有利于减少合同设置问题而造成的成本增加。
4、ZW公司精装修项目材料供应阶段成本管理
精装修项目材料供应阶段的成本管理是采购成本投入的最大阶段，基本上占到了整个采购成本的85%以上。精装修项目材料供应阶段是采购行为最终产生实际价值的阶段，是各类材料由设计走向实体的阶段。要使这一阶段的成本能得到有效的控制，就必须从材料供应的及时性，质量验收的规范性及成品保护的重要性几方面着手进行控制。
材料供应的及时性，是影响整个精装修项目工程进度的重要因素。如何保证材料供应的及时性，就是要重视对材料计划的管理。在制定材料计划时首先要与按照工程整体进度进行编制，其次要结合各家材料供应单位合同中的实际供货周期，最后还要依据现场保管地点对每批计划的数量进行合理的统计。ZW公司精装修项目在做好材料计划管理工作同时，由专人对材料供应情况进行管理，及时了解材料进场情况，以减少因为材料进场的及时性引起的成本增加。
严格把控好材料质量验收关，杜绝不合格产品的进场是控制成本增加的重要手段。针对质量验收ZW公司制定了严格的材料封样制度及材料进场验收制度，以实现对材料质量的良好把控。减少现场材料变更也是降低材料采购成本的办法之一。
对材料成品保护工作，是精装修项目对采购成本管理的最后环节，也是不可忽视的环节。成品保护工作的不过位会直接导致对已安装材料的二次污染可损坏，精装修项目与毛坯项目不同供应的材料种类繁多，成品保护工作任务会很重。例如，五金件保护不到位会出现丢失现象，木地板、挂墙板保护不到位会出现划伤现象，壁纸等保护不到位会出现污染现象。这些现象会直接影响到业主的收房，造成业主投诉率与工程返修率的增多，从而增加精装修项目材料维护成本。
总之，精装修材料采购要以设计方案为核心，通过招投标、合同、供应、验收等环节还实现采购成本的控制，但精装修项目又不能一味的追求降低成本，而是要以价值工程原理对材料设备的功能和成本进行综合评估分析，提高产品价值。ZW公司在精装修项目采购成本管理在借鉴国内一线开发商的经验上，以边学习、边探索、边总结、边积累的方式，实现在对精装修项目采购成本的合理管控。
西安紫薇地产开发有限公司
雷静
论文作者:雷静
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第8期
论文发表时间:2018/8/8
标签：精装修论文; 项目论文; 材料论文; 成本论文; 阶段论文; 公司论文; 成本管理论文; 《建筑学研究前沿》2018年第8期论文;