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摘要：房地产开发项目的工程造价控制对整体施工以及企业自身的生存发展具有重要意义，本文对房地产开发造价控制中的重要环节进行了简要的分析，重点从规划设计阶段、招投标阶段以及基建阶段对房地产开发造价控制的策略进行研讨，具有一定的参考价值。
关键词：房地产开发；造价控制；重要环节；控制策略
当今社会市场竞争激烈，各种规模的国有与私营房地产企业如雨后春笋屹立于市场，竞争日趋严峻，如何在激烈竞争的市场中占有有效份额，实现可持续性发展，成为房地产企业必须面对的现实。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的关注。从我国当前的房地产发展形势来看，许多房地产商迫切需要一个先进的工程造价控制技术。为此，本文做此研究。
1 房地产开发造价控制要点
工程造价是影响房地产价格最重要的因素之一，工程造价的确定与控制贯穿于房地产开发全过程。通常来讲房地产开发公司的造价控制是指房地产开发公司在对商品房的开发、建设、销售等一系列环节中的总支出费用。这些费用中包括地产商对民众的征地费、拆迁费、工程前期预支费、建筑工程安装费、工程硬件安装费、公共场所建设费及工程开发间接费等重要环节。
（1）占地费和拆迁费主要是指征地费、农作物补偿、劳动力补偿费、拆迁费净支出及居民迁出住房等。
（2）房地产前期工程主要有企业策划、设计、项目工程的研究、水文、当地土质、工程勘测、“三通一平”等环节。
（3）建筑安装的工程费用一般有开发商为工程承包单位支付的建筑安装工程费用及建筑设备安装费用。
（4）项目工程中的基础设施费主要有小区道路建设费、水电费、天然气费、生活垃圾处理、通讯照明等项目的开支。
（5）通常公共设施费主要禁止对小区中的公共设施进行出售而进行的管理费用。
（6）工程开发过程中的费用主要是企业管理费、项目开发费用，详细划分有职工工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳务费等。
在确定这个项目之前，房地产开发公司务必要根据造价报表上的相关数据进行工程项目的风险评估，这样就可以进一步掌握项目的风险系数，以保证工程的可行性。对与工程造价的主要估测内容是对一些不定性事情的预测，以便及时掌握这些不确定性因素的发展及对整个工程带来的影响。这种估价预测和工程的预算是两种概念。
一般工程预算的概念主要是按照一期工程的规模，用定量及材料之间的价格变化的形式来统计这期工程将要花费的总金额，这种预算结果都是一个精确的数字。但是在工程中的不定性事情的发展只能对工程质量及造价控制带来一定的影响，甚至会影响到管理层的相关决策。
2 房地产开发造价控制策略
2.1 项目规划设计阶段的造价控制
从相关资料显示，设计费用通常情况下只占工程总投资的1-2%，但是它对工程造价的影响却很大。如果建筑规划做得很详细，那么不仅能够达到建筑标准，而且还能为房地产开发公司节省一大部分资金；如果建筑规划做得不到位，那么不仅影响整个工程的工期，还会消耗公司更多的资金。因此建筑工程规划水平直接与工程的建设工期、项目成本及工程质量有着直接的联系。其中建筑工程规划的内容主要有下面几点。
（1）房地产开发公司在对设计标准进行裁定时，要选择具有实力的设计单位。这样主要是方便配合地产商的工作，地产商就可以直接把建筑设计工作直接交付给专业的设计机构完成设计，只是最后选择出一个相对适合的设计方案就可以了。目前市面上有好多建筑设计机构，其建筑设计市场竞争也非常激烈，这种激烈的竞争环境是地产商们最愿意看到的，因为地产商可以从中选择出性价比最高的设计机构来完成整个工程的设计。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通常情况下地产商们会拿着几家设计机构的方案进行对比，通过专业性的分析后再选择出一个相对完美的设计方案。这样做的目的是为了保证地产商们的最大经济效益，同时也是保证设计方案具有高质量。
（2）严格把控图纸设计工作。当设计图纸未确定时，房地产开发公司要对其图纸进行一系列的审核工作，这样不仅能保证图纸无差错，而且也能保证工程的预算结果不改变。从整个工程项目上来讲，图纸审核工作就是把图纸中的不足或者一些错误进行及时地纠正，这种消耗的成本也是最低的，但是所产生的影响是巨大的。因此要严格把控图纸的设计效验工作，开发商务必要邀请一些专家学者来对其图纸进行系统性的研究分析，以此保证审核的质量。
2.2 招投标阶段的造价控制
工程项目在招标以及投标过程中会涉及到许多因素，并且这些因素会影响到建筑的最终形态。
2.2.1 完成项目指标工作的注意事项
（1）务必要仔细编写工程招标书及标底。在制定招标条件时要严格要求，认真做好整个招标工作。一般情况下，对于建筑工程的招标主要有两种形式：一种是面向市场公开招标；另一种是针对性邀请招标。其工程的招标书要严格按照其标准制定，工程预算要尽可能地包死，中间不要留有空隙。对于招标控制价制定，一些略有实力的公司就可以自己制定，对于招标控制价的要求就是要保证其质量，将整个工程的标底制定在合理的区间即可。最后要对其工程造价的结果进行系统性的检查，保证投标工作顺利进行。
（2）在工程项目投标过程中要保证其公开透明的原则。对于参与投标的施工方要进行系统性地审查，同时还要对其进行实际考察，以免选择施工质量较差的施工单位。因为一个优秀的施工团队能够保证其工程项目的质量。
（3）按照低价原则选择施工方。从目前的工程投标形势来看，地产商一般都会选择价格相对较低的施工方，这样不仅可以保证地产商的最大利益，而且也能减少投标单位之间的激励竞争而压低标价，但是这种做法要在保证施工质量的前提下才可行。、
2.2.2 工程合同签订注意事项
完成投标工作之后，在对合同条款进行签订时务必要仔细认真，这样做的目的就是避免日后甲乙双方出现踢皮球情况。甲乙双方在签订合同时，要按照相关的合同标准来签订，如果合同中谈及到相关的工期、款项等问题时，双方都要进行仔细的核对检查才能完成签定。当合同中对于工程招标条文及工程设计中描述含糊时，双方要进行针对性的商谈，将所出现的问题明确化。项目工程的主要负责人都要明确自己在工程中所要负责的工作有哪些，这些也都要出现在合同中，不仅是为了完善合同的机制，而且是为了保证工程的质量，如果日后工程出现任何问题都能有据可循。除此之外，在工程合同中还要明确工程中的相关保险及工程风险的控制措施，这样可以进一步提升项目工程造价的控制质量；当工程中出现突发事件时，保证施工方能够及时解决相关的损失及赔偿事宜。
2.3 基建阶段的造价控制
根据工程基建标准开展工作，这里主要是指按照相关工程的基建标准处理相关的事宜，基建标准是经过多年的完善而制定出的一套标准体系。在施工过程中要科学合理地制定施工顺序，引进一些与工程相适应的管理机制，这也是造价工作的核心工作。同时在项目工程中施行竞争机制，在保证环境公平的情况下完成工程项目的竞争，开发商对此可以选择出比较靠谱的施工方、工程设计部门及承包单位、材料供应商等。在到达规定工期时，务必要按照合同条例完成各项工程项目并要有验收单据。除此之外，在工程结束后，还要做好工程账务工作，其主要是对工程材料和完工之后的调价进行细致审核。
3 结语
总的来说，工程造价控制是一项复杂的系统工程，无论哪一个环节有疏忽，都可能会影响到整个开发目标的实现。地产商只有通过对以上影响造价控制重要环节的把握，对其成本进行细致化管理，优化其管理机制，从项目的整个过程中做好成本控制工作，才能把工程造价控制落到实处，从而降低开发项目的造价和成本，提高项目的综合竞争力和经济效益，保证企业可持续发展。
参考文献：
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[2]吴晖.房地产开发项目管理及造价控制[J].门窗，2014（5）：154~155.
[3]梁娟.关于如何加强房地产项目工程造价管理的探讨[J].科技与企业，2014（17）：114~115.
论文作者:黄漫申
论文发表刊物:《基层建设》2016年26期9月中
论文发表时间:2016/12/8
标签：工程论文; 造价论文; 房地产开发论文; 工程造价论文; 项目论文; 工作论文; 施工方论文; 《基层建设》2016年26期9月中论文;