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“黑夜有多黑，我就有多黑”：土地黑幕解构
从国有土地资产流失的分类来看，主要有3类：
一是土地资产的显性流失与土地资产的隐性流失。土地资产显性流失是指国家作为土地所有者应得的收益流入土地使用者，土地开发者或其它企业或个人的手中，形成国家土地收益的有形损失。土地资产隐性流失是指国家作为土地所有者的权益虽然没有被其它单位和个人获取，从表面上看并没有受到侵犯，但土地资产的实际流失却是存在的。
二是一级土地市场的流失与二级土地市场的流失。一级市场的流失表现为土地出让过程中的流失；二级市场的流失表现为获得土地使用权后，利用土地使用权进行交易过程中发生的流失。
三是存量土地资产的流失与增量土地资产的流失。增量土地资产流失是指新增土地供给过程中因划拨供地或低价出让带来的土地资产的直接流失，以及增量土地供应失控，土地价格上升缓慢所导致的土地资产的间接流失。存量上地资产流失是指原行政划拨地低效利用和自发进入市场引起的流失。
关于国有土地资产流失的表现形式，据资料分析有6种之多：
（1）土地使用权低价出让。江苏省近两年多来通过拍卖、招标的土地平均地价为每平方米600元以上，比协议出让高出2倍以上，有的地方甚至超过10倍以上，证明协议出让的价格远远低于市场均衡价格。
（2）土地低效利用。一是土地闲置。据2002年对上海等12个城市的调查，城市建成区内空闲地占建成区面积的17％。以上。二是土地利用不经济，土地布局不合理。三是国有企业土地低效利用。
（3）行政划拨地私自进入土地市场。一些单位和企业改变用地性质，以行政划拨的土地使用权为资本参与合资合作经营，甚至以工业企业用地与开发商合作开发房地产，谋取巨额土地差价。有些企业甚至长期依靠收取租金给职工发工资福利。
（4）土地供应失控。据统计1986-1996年，全国非农人口净增长60％，城市用地却增长了107％，城市用地规模扩张系数为1.783，大大超过1.12的合理数。
（5）行政划拨供应土地。截至2000年年底，全国总土地出让量为30万公顷，仅占城镇用地总量的5％，在全国范围内有2/3左右的新增土地是采用行政划拨手段配置的。上海1997和1999年的新增建设用地85％是通过划拨的形式取得的；浙江省1999年新增建设用地中以划拨取得的占到了57.85％；江苏省近几年来每年需新增建设用地15—18万亩，在年度供地总量中，实行有偿使用的比例仅占25％左右，其余均是无偿划拨供地。
（6）企业改革过程中土地资产低值低估。土地资产处置过程中土地价值低估，使在原无偿使用的行政划拨地转变为有偿使用的过程中发生的土地收益流失，主要体现在国有企业在改组、改制过程中。
分析土地资产流失的原因，首先是土地市场化程度不高。
目前，企业取得土地方式基本上可分为三种类型：市场取得：企业通过出让、转让、出租和国有土地入股方式取得的国有土地使用；半市场化取得企业通过有偿划拨方式取得的土地使用权。主要指国有企业通过交纳一定数量的基础设施配套费而取得的有限制的土地使用权；非市场化取得：老企业通过无偿划拨方式取得的国有上地使用权。厦门企业用地中，这三种方式用地的比例大致为1.5：5：3.5，非市场化和半市场化的企业用地占有相当大的比重。
但土地市场中竞争机制薄弱。目前我国协议出让土地比例过大。据统计，截至2000年年底，全国出让土地总量申，以招标，拍卖方式出让的土地量也只占到5％。
而且价格机制作用十分有限。一是地价形成的市场机制不健全，在地价的确定上透明度低，土地价格确定的随意性大，人为干预地价的现象还普遍；二是价格差异大。三资企业和内联企业只需交纳与土地使用税相似的土地使用费，它们的单位土地成本只相当于从土地市场取得土地的单位成本年利息的几成，而通过半市场化有偿划拨方式取得的土地使用权其土地成本则相当于出让用地成本的4—7成左右。
土地有偿使用方式也比较单一。以出让金偿付方式的单调性为例，它是指土地使用权受让方以一次性支付出让金的单一的土地出让方式，这种偿付方式难免产生一些问题：从土地所有者角度来看，出让土地向用地者一次性收取数十年的土地出让金，看起来可以一次性为政府带来丰厚的收入，但实际运行结果却严重影响土地所有者的利益。从用地者角度来看，不少用地者难以一次拿出大量资金购买土地使用权，其结果是要么拖欠土地出让金，要么是政府低价出让，甚至妨碍土地市场化进程。
其次是土地宏观调控不完备。
目前我国土地资源配置仍带有计划经济体制下行政分配的特点。如：擅自改变土地规划，改变土地利用结构，降低土地利用效率；土地供应缺乏透明度等。
土地宏观管理中的突出问题是多头供地，本来真正代表政府供地的是各级国土部门。可是目前代表政府统征土地，供应上地的单位太多。北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有10余个。
目前我国土地供应市场存在另一突出问题是多数城市政府采取直接生地上市，如武汉市熟地上市不足5％，95％以上属生地上市。放弃对生地的开发权，把基础设施、配套设施、征地拆迁等工作全部交给开发商或用地者，就等于放弃获取巨额土地增值的机会。香港特区政府直接抓土地一级市场的开发，将生地开发成熟地，招标拍卖，每投入1亿港元可获得5—10亿港元的回报。
农村土地向城市土地流转：“国土制”剥夺农民
在土地的流转中，还有一个大项是农民的土地向城市土地转化。
中国20世纪90年代“圈地运动”最鲜明的特色就是：主要发生于城市及其周边地区，其中有许多都不是“公地”。1982年的《宪法》把它们宣布为“国地”——“城市的土地归国家所有”。对于被逐出原地的城市居民或改变身份的乡村农民来说，只补偿地上部分（含安置）；私房土地使用权“视同划拨”。也就是说，城市的土地在1982年之前视为非市场性之地，要经过“政府之手”才能进入市场。由于农民对于土地的产权是残缺的，农民不能得到土地流转的全部剩余。农民土地向城市土地流转的过程，实际上成为国土制剥夺农民的过程，也成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利以及腐败的捷径。
据国土资源部门统计，目前沿海14个省市的实际占用耕地都突破下规划指标，其中有的城市2010年的建设用地指标在2001年已基本用完，前几年地方政府土地出让金收入每年平均在450亿元以上；其中纯收入年均159亿元，而同期征地补偿费只有91亿元。2002年上半年，全国累计收取土地出让金达到6000亿元，其中就有相当部分是良田。
另据统计，在珠三角地区，通过此方式使用的农村集体建设用地实际上甚至超过总集体建设用地的50％。由于没有纳入统一土地市场，这种自发性的流转已带来诸多问题。
按照现行土地制度，农地一旦转为工业或城市用地，就由“民土（农民集体所有、家庭承包经营）”变为“国土”的内幕。
简单而言，民土变国土有精彩戏法是一个“三连环”的过程。
第一环，农地征用。政府根据发展规划，按照一定的行政审批程序，将农地征用为工业或城市用地。说白了，就是政府占民间财产为己用。
第二环，向集体支付补偿。政府征用了农民的土地，一点补偿也不付，总是交代不过去。农户虽然拥有长期的土地承包经营权，但是只要涉及到征地，农民还是只好“退下”，由“集体”（也就是几位乡村权力人物）出面，协调政府征地、领取并分配征地补偿。在征用制之下，土地并没有被买卖，当然更无涨价之虑。
第三环，土地批租。政府向集体支付了征地补偿金之后，就可以放手批租土地了。当然，这里批租的是土地在50—70年间的使用权，而不是土地所有权。这一点很要紧，不但维系了“土地不准买卖”理论的面子，也使得对农民的征地制，看起来不怎么像“只许州官放火、不许百姓点灯”。
以上这样一套土地制度，为解决工业化和城市化占用农地，混合了“土地不得买卖和涨价归公”（征地制），“国家工业化”（超低补偿），人民公社制（惟有“集体”成为农民合法代表）和“香港经验”（土地批租制），在全世界可以说是惟独中国所独有、自成一家。这套组合起来的土地制度，有以下值得注意的特征：（1）决定工业和城市用地供给的，既不是农地的所有权，也不是农地的使用权。就是说，农地产权在法律上没有资格作为上地交易的一方，无权参加讨价还价。（2）政府对工业和城市用地需要做出判断，运用行政权力（包括规划、审批、征地）决定上地的供给。（3）权力租金——而不是土地产权的权利租金——成为目前农地转向工业城市用地过程里基本的经济刺激。在如此约束之下，各相关方将如何行为呢？
国土资源部“征地制度改革研究”课题组调查发现，集体及农民尽管对以每亩5000—8000元的征地费取得如铁路、公路等基础设施用地有意见，但仍能识大局，如期交出上地，但对如房地产开发类的经营性用地，则意见很大。他们认为以几万元一亩的征地费征走，一开发就值几十万元一亩，大量的土地增值被开发商或当地政府所得，因而普遍存在阻挠征地、讨价还价的现象。
算一算征地补偿金与土地市价之间的差额，就可以知道“流失的土地权利租金”数目惊人。总是在谈三农问题，总是在为农民收入问题发愁，原来一大原因在这里。
耕者有其田，这是一个世纪以来中国政治家所遵循的主张。但在今天，农村的情况有了很大的变化，将近1.5亿农民变成了乡镇企业的工人，将近1亿人外出到城市工作。如此众多的“农民”脱离了耕作，但延续下来的土地制度并没有改变。按人头承包土地还在继续，并且又通过延长承包期一包30年固化了这一制度。但劳动力是在不断流动的，不用说30年，就是在三五年间，人口就可能流动走了。那承包的土地又有何用？再转租给剩下的其他农户吗？
现在许多地方出现土地撂荒的现象，外出打工的农民携儿带女举家外迁，土地又无重新安排，更主要的是由于地租太高，农民种不起地而拒绝种地。这种制度最终造成一定数量的国土资源白白浪费。江西等地近年来出现大量的土地撂荒。安徽省是个人均土地仅半亩多的省份，即使这样，许多地方还出现大片土地撂荒的现象。
农村的土地制度已经面临着严峻的挑战，特别是在城市化浪潮到来之际。土地资源不能市场化将严重影响中国经济今后的发展。按规划，今后15年内至少要有1.5亿农民转入城市、他们转入其他行业的资本是什么？城郊农民一般是在土地被征用后转入第二和第三产业的。土地征用费是他们转产的过渡费用。非城郊农民怎么办？他们土地是否也能转化为资本，成为他们产业转移的保障；如果能将土地产权划归农民所有，他可以在进城之后将土地卖掉，使剩下来的人耕种更多的土地，使土地经营集约化，从而提高生产效率和实现大机械化。但现行的土地政策只能使有限的土地无限细分下去，这是一种典型的小农经济思想，已经跟不上历史发展和时代的步伐。
在21世纪到来的时候，中国人需要认真反省：农村的土地承包制是否已经走到尽头？中国人同样需要反省，在加入世界贸易组织的情况下，小农经济如何应对发达国家的大农经济，过去的那一套残缺的产权安排难道真的是救农民于城市化洪水的稻草？