摘要：当前，住宅建筑的建设量巨大，是经常接触的项目类型，本文主要针对住宅项目的特点，探讨如何做好修详规设计及其报批工作，理清矛盾主次，抓好重点，减少不必要的工作，为以后设计深化工作的顺利开展创造良好基础。
关键词：住宅项目修建性详细规划；设计成果；经济技术指标；面积计算；设计深度。
建筑设计是科学性、综合性、技术性很强的工作，具有特定的法律法规。项目设计的三个阶段： 修建性详细规划设计阶段、建筑单体方案设计阶段、初步设计及施工图设计阶段。各阶段都有相应的审批程序，报审工作始终贯穿其中，环环相扣。另一方面，各阶段的设计成果都是下阶段设计的基础，各项设计审批都是下阶段的设计依据。修建性详细规划（以下简称修详规）设计及其报批作为设计首个阶段，起到统领全局的作用。当前，住宅建筑的建设量巨大，是最常接触的项目，本文主要针对住宅项目的特点，探讨如何做好修详规设计及其报批工作，理清矛盾主次，抓好重点，减少不必要的工作，为以后设计深化工作的顺利开展创造良好基础。
一、住宅项目建筑设计的特点
1、建筑功能相对单一：住宅功能的私密性要求决定了住宅建筑的单独、集中设置。
2、平面尺寸控制相对精细：住宅空间与人的生活活动密切相关，相对公建，住宅尺寸与人体尺度关系更为紧密。
3、对于多、高层等密度较大的住宅，平面布置的经济性与舒适性矛盾突出。平面越集中面积利用率越高，但采光通风、景观朝向等舒适性指标越差，反之舒适性好利用率就低。
4、地域性明显，对于商品房项目，市场环境也是影响设计的重要因素。
5、设计周期相对较短。商品住宅建设以市场开发为主，资金密度大，决定其时效性要求高。建设周期短建设成本就越低，因此设计周期也要求短。
6、对经济技术指标的控制因素较多。除总面积、建筑密度、绿地率等主要指标外，套型面积比例、实用率、阳台面积比例、人均公共绿地面积、人均活动场地面积、户均停车位等等，都是住宅的重要指标。
总结以上的特点，住宅项目设计难度系数一般不高，但复杂程度不低，要求缜密细致，在各阶段报审环环紧扣相互制约的条件下，要求每阶段工作必须严谨到位。但通常又强调时效性，因此，工作中须有的放矢，把控好矛盾的主次关系。
二、修建性详细规划阶段的设计成果
修规是用以指导建筑设计和施工的规划设计。一般情况，修详规的设计成果包括设计说明和技术图纸两部分。其中技术图纸以总平面图为主并包含项目设计的经济技术指标。图纸要反映项目用地及周边实际情况、场地设计、建筑单体位置及功能、间距、高度等具体参数、市政管线等，通常还会要求附上项目的总体效果图。具体设计深度可参考《建筑工程设计文件编制深度规定》中的相关规定，各地区也有具体要求。
单从图纸要求上看，修规对建筑单体深度要求不高。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但住宅项目须充分考虑建筑单体设计在修规上反映的准确性，以免将来设计修改过大或影响单体设计的合理性。
三、对住宅项目设计中各项经济技术指标的控制
经审批通过的修详规技术图纸和指标是下一步设计及审批的依据，原则上深化设计均应与修详规相符。但受具体因素影响，指标的变动是不可避免的，而根据笔者经验，各项指标控制的严格程度有所不一。笔者将其大致分为三类：
第一类是以后深化设计应该严格执行不可超越的，有总容积率、配套公建建筑面积、停车位数等。对于容积率面积指标，如果修规设计的指标略小于规划条件中的限值，对审批通过并无影响，但原则上将来就应按修规的较小值执行。而配套公建建筑面积情况正好相反，如果修规设计的数值比规划条件要求的最低值大，那将来就须按较大数值执行。计容面积与公建面积是项目的重要指标，对于商业开发项目直接与可售面积相关联。因此在修规阶段，对于容积率面积和配套公建面积，一律按规划条件的限值报送有利于将来的设计控制。车库停车位数量指标则需根据具体情况处理。规划条件一般会规定机动车与非机动车库配比指标，另外机动车库通常设置在地下室，这样车库面积不计入容积率。根据具体条件，某些项目会设置多于要求的停车位，一方面提升配套条件，另一方面增加车位可租售量。这种情况应合理评估车位设计数量，将来实际实施的数量应等于或略大于修规的数值。但也有些情况是由于条件限制，估算仅能满足规划条件要求，此情况下就按规划条件限值设计及报送即可。
第二类是在深化设计中因合理原因需局部调整的，但须征求规划部门意见才可实施。有场地出入口的位置、建筑总层数、配套公建及设施的位置、首层架空公共空间情况、总建筑面积等。此类指标的共同特征是与公共因素密切关联。通常在较小范围内的修改调整是可以通过的，但如果改动较大，就可能需要调整原有修详规了。比如要将某个配套的肉菜市场从一处位置移到另一处，若这两处位置相临近，且对原规划布局不产生较大影响，一般是允许的。但如果位置变动较远，或者从原来的一层调整到另一层，就有可能被认为是较大改动了。另外还需注意总建筑面积指标，总建筑面积是容积率与非容积率面积之和。公共架空空间、地下车库及设备房，部分地区的屋面建筑等通常为非容积率面积。规划条件一般不具体限制总建筑面积，但若由于非容积率面积变动导致总建筑面积变化较大，也属于较大的改动。对于这类指标和设计情况，规划中应充分考虑其准确性及合理性，非必要情况下应少作改动。
第三类就是以上两类以外的指标，如建筑密度、绿地率、建筑间距、不同功能建筑面积所占比例、建筑间距、各项人均指标等等。这类指标一般允许在规划条件要求的范围内且符合相关规范规定要求的条件下略作变动。另外调整这类指标对整体设计的影响较小。以建筑密度为例，当地上总建筑面积和层数基本确定后，其基底面积也就基本稳定，以后实施中产生的差值较小。而在实际住宅项目中，规划设计一般偏向降低建筑密度，以提高住宅区的环境景观质量。因此通常不会做满规划条件所给的密度值，即使实施时建筑密度略有增加一般也不会超过规划条件限值。再以绿地率为例，因为住宅区规划设计通常偏向减少密度，增加绿地，所以在密度低于规划条件的前提下，绿地率也不会不达标。住宅项目往往设计时限较为紧迫，在修规阶段里，对这类指标控制的精确度可以适当放宽。
四、应了解项目地区的面积计算规定
建筑面积计算的依据除《建筑工程面积计算规范》外，各地区可能会相应出台一些细则，作为对国家规范的补充。例如建筑密度，是建筑基底面积除以用地面积的比值。但规范里并无明确定义建筑基底面积的计算方法，有的地方按首层建筑外围面积计算，有地方按整栋建筑主体投影范围面积计算。又例如计算容积率面积，而具体哪些面积属于计容，那些又属于非计容，一般是由地方规定作具体解释的。另外，针对住宅建设中的情况，许多地方还有一些更严格的规定。如住宅层高超过一定数值，面积须加大计算；规定半面积部分的比例，若超出按全面积计算；规定住宅飘窗出挑宽度超过某数值就应计算窗台面积等等。对于这些具体的细则应在修规设计时就应充分了解，避免计算方法错误造成较大误差。
五、住宅项目在修规阶段的设计深度
修详规设计成果前面已阐述，主要是总平面类的设计图纸、相关数据指标和说明。单就图纸深度来讲，对于建筑平面设计的要求不高，有时也不需体现在报审的图纸文件中。相比住宅，其他类型建筑的平面布置较为灵活，在修规阶段对平面细部的把握相对宽松，除建筑以外的其他设计专业介入不深。 但结合住宅项目的特点，规划受单体设计因素影响较大。在修规阶段，为保证其准确性，对于主要的住宅建筑单体应有较详细的深化设计。主要的户型平面应尽量达到或接近建筑单体设计的深度。有条件时还应按单体报建的要求对主要住宅建筑进行指标核算。这些工作在修规报建中虽然不直接体现，但提前做好主要的设计深化，有利于项目设计的总体控制，避免以后深化设计时，因修改较大违反原有修规的批复条件，从而影响接下来的申报工作，加大工作量甚至影响进度的情况。综上所述，住宅项目在修规阶段的设计应尽量完善，即使设计周期紧迫也应考虑详尽。完善修规设计是项目顺利开展的必要条件。
论文作者:胡景聪
论文发表刊物:《基层建设》2016年27期
论文发表时间:2017/1/4
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