中航物业管理有限公司地产项目分公司
摘要：受房地产快速发展的影响，物业管理也得到了同步提升。然而，目前由于两者为独立运行体系，存在着重复征税、服务意识不足、管理结构单一等诸多问题，因此实现两者的无缝衔接，是房地产物业实现可持续发展的第一要义，展开研究探析。
关键词：物业管理；房地产行业；管理结构；责任
引言
新时期下，随着我国城镇化的不断推进及商品住房体制的不断改革，房地产物业管理实现了快速的发展，两者的契合在很大程度上推动了房地产的快速发展，也极大改善了人们的生活环境。然而，房地产公司与物业公司合作是一种主流模式，如何实现两者有效对接，解决之间呈现的问题是当前研究的重点所在。
1 房地产物业管理内涵
顾名思义，房地产物业主要是指以建筑物形式存在的不动产及土地。在房地产开发过程中，物业是形成的最终产品。在房地产物业管理中，充分按照契约及合同的相关要求，在前期开发及后期房地产项目验收阶段，通过专门物业人员及管理机构完成对房屋建筑设施、配套场地、卫生、环境、道路养护、安全保卫、绿化等的一体化管理，为业务提供优质的服务及居住环境。良好的物业管理，俨然已成为当前人们进行房屋选购的重要考虑因素。
2 物业管理在房地产行业中的难点分析
笔者结合自身的工作经验，发现在房地产行业中，物业管理在对接层面主要存在三大难点问题。
2.1 重复征税
根据笔者调研发现，在物业设备实施的维修、保洁等环节，仍存在典型的重复征税的状况。现阶段，社会分工呈现出精细化的态势，物业企业也不例外，外包专业化分工已成为一种普通现象。比如，在国家法规、法律中对于电梯维护、消防管理等工作，必须有专业化的运维团队来进行实施管理。因此，这就存在外包公司及专业化物业管理公司存在利益分享，在进行纳入本单位营业额时，物业企业通常会将外包公司的费用进行支出，将余额作为营业税来进行展开纳税核算。然而，根据我国营业税体制，仍然按照全额计费的模式来向物业单位进行纳税，因此明显存在着征税冗余的情况[1]。
2.2 管理结构单一
相对于国外发达国家，我国房地产物业管理的发展起步略晚，整体缺乏健全的服务体系、法律法规及管理模式，使得物业管理没有形成有效保障。加之，社会在物业管理领域上的服务水平相对有限，这也在一定程度撒花姑娘导致物业管理水平难以有效提升，存在着诸多问题，使得物业发展与房地产发展出现了异步现象。目前，在我国房地产物业管理中，物业公司没有根据房地产公司的实际情况，来推出相关的服务产品，使得消费者与物业管理之间的矛盾不断激化，例如商铺产生的油烟困扰、人身伤害、发生失窃等问题。主要表现在管理结构、产品品种单一，甚至很多产品直接借用，缺乏对业主的人性化关怀，更无从谈及管理文化及品牌影响力了，在一定程度上影响了房地产公司的名誉。这种单一的组织管理模式在市场上难以凸显组织竞争力，使得物业管理工作举步维艰。
2.3 责任与认识模糊
当前在中小城市，许多房地产开发公司对物业管理的认识及责任认知不足，管理者受自身文化水平的制约，义务、责任及职业道德较低，甚至原有房产管理机构摇身一变成为物业公司，社会闲杂人员、老弱病残、未受过系统培训的员工均纳入其中，影响房地产的稳健发展。事实上，我国大部分物业公司无法达到房地产物业管理的基本要求，在物业管理中的使用率及推广率较低，使得与业主之间的矛盾不断上升[2]。
3 改善房地产与物业对接的对策
笔者结合房地产与物业对接出现的问题，从完善法律及规章制度、构建常态化监管模式、强调责任管理意识等三个维度展开对策制定。
3.1 完善法律法规体系
首先，要建立健全房地产物业管理的项目收费管理机制，考虑相关条件及市场行情的前提下，建立物业收费标准明细，明确规定收费中的指导价格，严禁出现乱收费现象。
其次，要从房地产物业管理的视角入手，对房屋维修、设备管理、消防管理、保卫安全、环境卫生等相关规章及管理办法进行细化，做到有依可寻。
最后，税务机关、住建部门等要开展面向物业公司的联合巡查活动，对物业的资金流向及纳税状况进行严格审查，通过高压监管来对不法分子形成震慑，一旦发现物业企业中的漏税、偷税行为，则需要第一时间来进行查处，以儆效尤[3]。
3.2 形成常态化的监督检查力度
首先，应积极主动推进物业管理对房地产监督检查机制的改革，制定奖惩制度及完善的监督运营条例，来加强对检查处罚的有效管理，从而真正使自己树立相应的权威，约束物业管理人员的工作行为，使得市场监督更趋于明朗，从而形成对物业管理的有效监管，使得物业管理体现出人性化的理念。
其次，严格规范物业管理的收费行为及无偿服务行为。物业管理机构应定期向业主公开物业费用去向，在业主的有效监督下来规范运营活动，将物业费用落实到实处，通过优质服务来获取业务的有效认可。同时，可以通过公示、茶话会、知识竞赛等方式来向业主传达消费认知理念，增强业主主动缴费的意识，通过互联网移动端来定期上传费用去向，形成一种有效监管，从而有效解决物业收费难的问题。
最后，应打破传统物业管理模式，将物业管理提前纳入工程项目管理中，按照立项——设计——施工——竣工验收——交付的流程，构建物业的全生命周期管理机制，形成有效的监督力量。
3.3 转变服务理念，强化责任意识
首先，应积极转变思维意识。物业企业作为综合服务类企业，是为人们生活及办公提供便利，相对于其他行业而言，引入精细化管理势在必行。通过将精细化管理理念引入管理管理全生命周期之中，可以有效提升运维效率及管理水平，实现物业管理的动态控制，使其朝向经营管理型进行转变 [4]。同时，业主应转变思维理念，接受“掏钱买服务”的消费观念，唯有双方相互理解，才可以使得服务更加优质。
其次，要结合房地产公司对物业管理的要求，引入信息化系统，增强与线上互联网的便利性与线下全方位的物业服务高度整合，构建个性化、便捷化的社区物业。
最后，物业企业要对工作人员建立行为责任关联机制，使得每一位工作人员均做到权责明晰，通过开展不定期的培训来使得工作人员熟知服务内容，并对物业管理展开正面的影响宣传，改变业主对物业的认知态度。同时对物业工作人员采用过激语言、暴力等方式来与业主形成对峙时，在进行经济惩罚时，也需要做好情感误会消除，从而真正提升物业管理水平[5]。
4 结束语
面向房地产行业的物业管理作为一种现代化、社会化的管理服务产业，是房地产迅速发展视域下，一种功能及产品特性相互匹配的关联服务产业。为提升房地产物业管理的服务质量，一方面房地产企业要做好与物业管理之间的沟通，明确提出管理要求；另一方面物业公司应顺应时代发展需求，提出优质化服务理念、构建责任管理机制，使业务真正体现到人性化关怀。唯有如此，才可以实现房地产企业与物业机构的双赢。
参考文献
[1]苏光柱.当前房地产企业物业管理现状与对策探讨[J].商场现代化,2007(02):54-55.
[2]杜育众.我国房地产物业管理的发展趋势研究[J].时代金融,2011(30):173+186.
[3]农昌先.物业管理在房地产中的必要性[J].时代金融,2018(02):335+340.
[4]王官波.房地产开发建设中的物业管理和服务分析[J].住宅与房地产,2017(26):22.
[5]黄永发.优质物业管理对房地产的加分效应[J].中国房地产,2016(01):74-76.
论文作者:陈宇
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第19期
论文发表时间:2018/11/19
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