新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略研究
黄 浪
（重庆首汇置业有限公司，重庆 401147）
摘 要： 随着我国经济的较快发展，房地产业的规模也逐年扩大，成为了国民经济的重要组成部分。房地产企业要能长久可持续发展，就要掌握好企业投资融资这一企业发展的关键环节。随着我国金融业不断发展，投资融资渠道也在发生变化，企业要根据自身实际情况和发展需求，合理选择适合自身的投融资方案。本文首先阐述了当前房地产企业使用的主要投融资方式，然后对房地产投融资活动中存在的问题进行分析，并提出解决对策，以期为企业管理人员提供借鉴和参考。
关键词： 融资；房地产企业；投资
一、背景
过去几十年，我国房地产行业的发展非常迅猛，在每年统计的中国国民经济生产总值中占据了重要位置，房价也是翻了几番。政府为了调控房价，先后出台了一系列相关政策，这些政策属于宏观调控，包括货币紧缩、限购限贷、资金监管等。房地产企业在现有政策环境下，投资融资渠道正在减少。同时，房地产企业传统的投融资模式潜在的问题越来越突出。因此，房地产企业需要结合自身实际情况和发展需求，不断研究创新更适合企业新境遇的投融资模式，从而尽快解决房地产面临的资金困难，促进房地产业的快速发展。
二、房地产企业传统的投融资方式
1.以银行为主的金融机构的贷款
我国金融机构主要包括：中央银行、政策性银行、商业银行、国有及股份制的保险公司、信托投资公司、城市信用合作社、证券公司、财务公司等，这些机构均可供房地产企业取得贷款，但是其中最方便、最成熟的贷款渠道是银行贷款。
银行贷款主要包括住房贷款、经济适用房贷款、商品房贷款，此类贷款的优点主要是没有利息预提所得税、没有外债额度的限制，因此会降低房地产企业的建设成本，所以此类贷款往往是房地产企业贷款的首选。不过当政策对房地产银行贷款存在限制时，房地产企业就不得不寻找新的替代渠道。
5）服务支撑。智慧校园建设的最高层即服务支撑，全面整合学校的教学、科研、管理、技术资源，面向用户，以人为本，从细节处着眼，注重用户体验，优化服务流程，提供全业务、全过程的“一站式”服务。服务支撑屏蔽了业务系统和业务逻辑，提供灵活、方便、按需选取的服务模块，以及跨平台和多终端的智能化、个性化服务，提升智慧校园的用户体验和使用价值。
2.房地产企业销售回款
销售回款主要包括定金及预收款、个人按揭贷款。个人按揭贷款是房地产企业最重要的资金来源之一。房地产开发项目销售或预售的情况，将直接影响到开发商的还贷能力和需借贷的资金数量。有不少房地产企业为了使资金尽快回流，选择在楼盘尚未完工的情况下预先销售期房，此类融资方式的优点主要是操作简单、低成本，缺点是存在一些限制，包括商品房预售需要满足一定条件、政府的购房限制令、所得资金只能用于楼盘的工程建设等。
3.进行上市融资
中小房地产相对于大型房地产企业，其内部控制不如大公司成熟、有效，其财力不如大公司雄厚，其信用度不如大公司可靠，所以在市场竞争激烈的今天，金融机构更倾向选择大公司作为贷款对象，这样大公司贷款相对于中小企业更容易，使大公司的发展如虎添翼、扩张迅速，而中小企业则陷入多重困境。
三、当前我国房地产企业投融资活动现状与问题
房地产企业的运营模式是：首先购置建设用地，然后进行楼盘工程建设，最后面向市场进行销售。这种模式的资金周转周期很长，存在资金断链风险，因为楼盘工程建设时间久，工程进度的把控有一定难度，存在一定逾期交工的风险。房地产企业的投资特点是前期投资额度高，如果遇到逾期交工的情况，耽误了销售，就会延迟资金回流时间，增加偿债利息，资金周转困难，整体利润降低。资金流对房地产企业的健康发展具有关键作用，而房地产企业对所筹资金的管控很粗放，导致资金的使用、管理、核查等流程不规范，缺少统一的执行制度和执行标准，使得资金的管理工作容易陷入混乱，进而导致出现超额采办、融资成本增加、资金利用率低等问题，同时对精细资金管理核对机制的缺失容易使部分融资资金不知去向，让企业蒙受不明损失，这一系列的资金管理问题会对房地产企业的发展产生深远的负面影响，所以加强企业内部对资金的精细化管理对于促进企业健康发展具有重大意义。
1.缺乏完善的资金管理机制
进入21世纪以来，我国房地产企业如雨后春笋般涌现，房地产规模也迅速扩大。时至2019年，国家统计局的数据显示，我国2018年全年房地产开发企业到位资金16.59万亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点；其中，国内贷款2.4万亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金5.58万亿元，增长9.7%；定金及预收款5，54万亿元，增长13.8%；个人按揭贷款2，37万亿元，下降0.8%。从数据中可以看到，房地产企业融资的发展趋势是增加自筹资金和预收款，减少国内贷款和外资，行业发展态势良好。房地产企业想与房地产行业同步发展，就要继续深化投融资渠道改革和创新，不断优化资金结构来降低筹资风险，建立精细化的资金管理机制提高资金利用率。我国房地产企业目前投融资问题如下：
2.资金结构不合理
因为发展房地产基金必须有很多资金投入，所以应该让具有投融资管理技术和经验的专业人才来负责经营。除了国内房地产基金，海外房地产基金也得到了迅速发展。中国政府出台了限制楼市过热的宏观调控措施，同时国内房地产企业普遍缺乏科学的资金管理机制，房地产市场存在信息不对称，导致国内房地产基金不规范、规模小，不过随着房地产资金需求增加，房地产基金可能会成为未来房地产企业的主要融资渠道之一。
2015年12月，银隆完成第二轮融资，总额16.9亿元。2016年底，珠海格力电器股份有限公司（下称“格力”）董事长兼总裁董明珠以个人身份入股银隆，并为其带来了万达、京东等“明星股东”，银隆第三轮融资共计30亿元。自此，这家尚未上市的新能源企业备受外界关注。
3.中小房地产企业融资难
上市融资是将公司资本股票化，经批准后上市流通。此类融资方式的优点主要是永久性资金、大额一次筹资金、宽松用款限制、提高企业知名度、加快企业规范化，缺点是门槛高，通常只有大公司能负担起上市融资前期的运作成本，中小企业只能望洋兴叹。另外，股市有风险，上市融资需要公司谨慎考虑，这里的风险主要有信息透明化、削弱控制权、增加监管成本、股价波动等。
1.1 研究对象 选取2017年3-7月在中国医科大学附属第一医院行麦默通微创旋切术的126例患者为研究对象，随机分为干预组(65例)和对照组(61例)。对照组年龄18～65岁，平均(37.12±9.11)岁，平均BMI(22.41±2.05)kg/m2。观察组年龄18～65岁，平均(37.11±9.87)岁，平均BMI(22.38±2.12)kg/m2。 两组一般资料比较，差异无统计学意义(P>0.05)，具有可比性。本研究获得医院伦理委员会批准，所有研究对象对本研究知情并签署知情同意书。
四、新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略
生：我是把左边的三角形转化成与它同底等高的三角形（见图2），这两个三角形的面积相等，而新转化成的三角形又与原右边三角形拼成了一个底是12厘米、高是8厘米的三角形，所以阴影部分的面积就是12×8÷2=48（平方厘米）。
随着国家针对楼市过热相继出台了一系列宏观调控措施，楼市开始降温。投融资环境发生重大变化，房地产企业需要对投融资渠道进行创新与变革。
1.通过房地产基金融资
融资结构反映了企业所筹款项按照来源和形式分类，每种在总资金中的占比，企业融资大致分为内源融资和外源融资。内源融资是指公司使用公司的储蓄继续进行投资，具有低成本、低风险的特点。外源融资是指企业向企业自身之外的经济主体进行融资，又可分为直接融资和间接融资。直接融资是指不通过金融中介产生的融资，间接融资是指以银行为媒介进行融资。
房地产企业如果长期保持资本结构不合理的状态，过于依赖间接融资，而间接融资受到政策影响较大，这样容易使财务风险加速增大，若出现流动资金储备不足，遇到资金短缺的问题，会无法负担相应债务，陷入财务危机之中。所以，企业在融资过程中要控制间接融资的比例，降低企业偿债风险。
2.通过经营性物业融资
经营性物业是指建造完毕并开始销售，流动资金多、销售较好、有还款保障的商业营业用房和办公用房。经营性物业贷款是指银行给物业持有者以物业为抵押发放的贷款。这种贷款的优点是还款周期长，一般有8年，最长15年，缺点是存在一定限制，贷款额度不能超过房产总投资的70%，但问题不大。这种创新的融资方式很适合房地产企业的发展，不过要加强风险防控，合理有效的风险评估机制能最大化地维护企业融资的收益性。在风险控制中要监督楼盘销售情况，做好资金流预算，制定科学的还款计划，确保还款过程顺利进行。
3.通过产融结合融资
产融结合是企业获取盈利、扩大规模、实现竞争力的重要手段，它主要是指实业与金融业为了共同的发展目标和整体效益，通过参股、持股、控股和人事参与等方式，进行内在结合或融合。房地产企业和金融业进行融合，是一种新型的尝试，只是国内这方面的发展还不成熟，如果对风险控制有把握，这种融资模式可以作为一种补充渠道。
4.通过房地产证券化融资
房地产证券化是指将房地产投资直接转变成有价证券形式，是一种资产收入导向型融资。这种融资方式的优点是证券品种多样化，方便绕过银行直接向资本市场融资，同时融资成本低廉有利于提高资本市场效率，安全系数高；缺点是法律关系复杂，需要配套健全的法律法规体系和成熟的资本市场体系。
1.1.2 试验试剂 没食子酸标准品(国家标准物质中心)、磷酸氢二钾、氯化钠、硫酸铵、碳酸钠、Folin-Ciocalteu试剂,试剂均为分析纯．
五、结论
房地产企业传统融资渠道过于依赖银行贷款会导致受政策影响大，由于国内对房地产宏观调控不断紧缩，房地产企业需要创新融资模式来应对政策变化。随着金融业的发展，诞生了多种新型融资模式，包括房地产基金融资、经营性物业融资、产融结合融资、房地产证券化融资等。房地产企业要积极创新融资渠道，加强内部资金管理，做好资金风险防控，降低融资成本，才能在新形势下的市场竞争中获得优势，实现企业健康、平稳发展。
参考文献
[1] 张汇.房地产企业融资特征与融资方式创新[J].经贸实践，2018，（5）：145.
[2] 贺汝松.宏观调控背景下地产企业投融资战略研究[J].唐山学院学报，2014，（4）：42-45.
标签：融资论文; 房地产企业论文; 投资论文; 重庆首汇置业有限公司论文;