物权法中的“区分原则”与自由竞争原理，本文主要内容关键词为：物权法论文,原理论文,原则论文,自由竞争论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
我国物权法的制定经历了一个漫长而且坎坷的过程，在此期间，物权法的相关内容日臻完善，其中，许多在西方国家备受学者关注的焦点问题，同样在我国引起了深入的讨论。在众多学者的不懈努力下，一部具有清晰理论框架的物权法已经形成，因此，就下一步的研究方向而言，笔者认为，有必要在明确了制度初衷的基础上，从解释学的角度出发，针对如何使物权法在实际适用过程中更具合理性的问题进行一些较为深入的探讨。
如果对物权法的相关理论作出整理，那么物权变动理论便占据了极为重要的地位。作为物权法的核心内容之一，物权变动理论在立法过程中受到了学者的广泛关注，相关论文不胜枚举。总体而言，在我国民法学界，尽管关于是否有必要承认“物权行为”概念等问题依然存在着一定的争议，但确立“物权变动与原因行为区分的原则”（以下简称“区分原则”）的必要性①，已在很大程度上得到了学者的认知，并逐步成为了学界的共识。不仅如此，在学者的积极倡导下，该原则已被物权法所采纳，而且通过条文的形式得到了确定。②然而，值得注意的是，在适用条文的过程中，仅对条文本身进行文理解释，有时并不能够取得理想的效果，反而在某种情况下，如果不对条文的实质意义作出细致的分析，倒有可能导致有悖于创设制度初衷的解释出现。
鉴于上述问题意识，笔者拟就“区分原则”以及与其相关的问题展开以下几个层次的具体考察。首先，本文将在参照了比较法中相关分析的基础上，明确我国学者所述的“区分原则”的基本内容。其次，在对不动产纠纷进行归类、解析后，抽取、提炼出“区分原则”背后所隐含的本质意义。再次，本文将对物权法中预告登记与异议登记制度的潜在意义作出一些必要的剖析。最后，笔者将针对我国物权法制度框架下的登记公信力问题，阐述一些个人的观点。
二、“区分原则”基本内容的确认
倘若需要明确“区分原则”的基本内容，首先有必要对源于德国的物权变动理论在多大程度上被我国立法所吸收与采纳作出解析。除此之外，还必须对在我国物权法的理论建构下，是否具有承认“物权行为”、“独立性”、“无因性”等系列概念的必要性，作出相关的考察。
（一）物权变动的立法模式
论及物权变动，首先浮现出的应该是两个对立的立法模式，即德国法的形式主义以及法国、日本法的意思主义。在前者，要使物权发生转移，除了当事人之间的债权契约外，还必须存在动产的交付或是不动产的登记以及以合意(Einigung)为基础的物权契约。而在后者，如果当事人之间的债权契约成立，则买卖标的物的所有权基于该契约的合意而发生转移。
然而，若对大陆法系的现行制度加以细分，不动产物权的变动制度可以分为以下几种类型。比如，铃木禄弥教授在对瑞士物权法中的登记制度进行详细考察后认为，现行的各国制度中包括了①法国或日本民法所采纳的意思主义，②德国民法采用的实质性合意主义(das materielle Konsensprinzip)，③瑞士民法中的登记形式性合意主义(das formelle Konsensprinzip)。除了以上三种模式之外，在现行德国民法制定之前，曾经在德国北部地区出现过④形式性效力主义(Prinzip der formellen Rechtskraft des Grundbuchs)。③而模式④由于完全无视真正权利人的利益而过度地保护了交易安全，未能在现行德国法以及瑞士法中得到继承。④
此外，原岛重义教授将上述①②③的立法模式分别定义为：契约主义(Vertragsprinzip)或合意主义(Konsensprinzip)，物权合意主义(Einigungsprinzip)，登记主义(Eintragungsprinzip)。⑤
尽管两位教授在对三种模式进行定义时使用了不同的名称，但笔者认为，称谓上的不同仅仅是由于他们强调的侧面不同而造成的，而对应概念的本质间并不存在实质性差异。具体而言，铃木教授认为②与③基本上属于同类，但在债权行为的有效与否是否直接影响到物权变动的效果这一点上，两者之间存有差异。因此，为了在强调两者属性基本一致的同时区分这种差异，铃木教授在“Konsensprinzip”之前附加了“materielle”与“formelle”。而原岛教授为了强调各种立法模式下的合意均具有不同含义，在对各项概念作出说明时，刻意没有统一选用“Konsensprinzip”这一词汇。
（二）“区分原则”的基本内容
反观我国的理论状况，主流观点认为我国立法采用的是瑞士或是奥地利的折衷模式，即③的模式⑥，而且这种观点已被物权法所采纳，因而本文必须对这种模式的内涵作出一些具体分析，以确定“区分原则”的内容。相关的分析主要归纳为以下两点。其一，明确模式③与其他模式的不同之处，尤其是与②的实质区别。其二，明确在模式③中，是否有必要承认物权行为以及独立性的概念。
有关第一点，在模式①中，债权契约中的合意使物权发生变动；而在模式②中，在理论上物权变动需要具备债权契约、交付或登记以及物权契约这三个要件；在模式③中，只要债权契约以及交付或登记存在，则物权发生变动。由此可见，②与③之间的第一项区别在于是否需要独立的物权契约。此外，②与③的第二项重要区别在于，在②中，由于无因性原则的存在，物权的变动与否不受债权行为的影响，而在③中，契约的无效或被撤销的效果直接影响到物权是否发生变动。
关于第二点，可以说这是在我国引起争论的焦点问题。有分析认为，物权行为概念以及物权行为理论之所以出现，是由于在理论上需要利用与物权行为理论相关的无因性理论来完全切断债权契约与物权行为的关联性。⑦从这个意义上来说，无因性理论是物权行为概念出现的基础，而且通过无因性原则的确立，可以在理论上对第三人的保护作出充分的说明与解释。
然而，值得注意的是，无因性理论出现的真正原因并不是为了保护交易安全，因为如果法律承认登记具有绝对的公信力同样可以保护动态安全。正如学者所指出的那样，现行德国民法采纳无因性的主要初衷在于，在创设无因性理论的基础上，可以限制变更登记时登记机关的审查范围，继而实现排除繁琐的登记审查之效果，进而达到不动产交易能够简单进行的目的。⑧相对于德国法中的立法模式，模式③并未采纳无因性理论的作法，而是维持了债权契约与物权变动之间的一致性，这便使得承认物权行为的必要性大幅度减少，并造成了“瑞士法并未明确区分原因行为与物权行为”⑨的结果。
笔者认为，既然我国物权法中规定了不动产的登记是不动产所有权转移的必要要件，为了区分登记前、后的“权利”之性质，即使没有必要承认债权行为以及物权行为，但至少应该明确债权、物权的概念以及各自所具有的效力，因为这两个概念在今后的条文解释中具有诸多的现实意义。
综合上述，可以得出以下结论。其一，就“区分原则”的实际作用而言，其明确区分了债权与物权的效力。其二，由于瑞士或奥地利的立法模式是“区分原则”的理论基础，因而，采纳“区分原则”后的结果与采用“有因主义”时所产生的结果并无二致。
三、“区分原则”背后所隐含的自由竞争原理
众所周知，债权与物权之间存在着诸多的差异。近代民法对物权与债权作出了严格的区分，而这种区分的现实意义在于，它能够使纠纷的解决变得更为便捷。因而，在制定某项法律的过程中，确定某种权利究竟应该当作物权对待抑或债权对待，最终取决于立法时的政策性判断。⑩然而，一旦某种权利的性质得到法律的明确后，该权利就会产生与其性质相符的效力。值得一提的是，尽管物权与债权之间存在着诸多细微的差异，但物权的效力与债权的相比，最为重要的一点在于物权具有排他性质。(11)如上所述，我国“区分原则”具有区分债权与物权的功效，依照物权法第9条之规定，在不动产交易中，债权转换为物权的分水岭在于权利人是否完成了不动产的登记。具体而言，由于第9条确定了以登记为不动产物权变动之生效要件的原则，与他人缔结契约的不动产买主，只有在完成登记后才能够使自身的债权升格为物权。因而，登记是否完成决定了权利人能否基于物权行使自身的权利。从这个意义上来说，想要行使物权的当事人必须尽快完成登记，而相关的当事人之间则形成了一种竞争的局面。以下，本文将首先由比较法的视角明确不同不动产纠纷中所隐含的自由竞争原理。
（一）不动产纠纷类型的划分
总的来看，不动产的纠纷主要可以分为两大类，即双重交易型纠纷及辗转交易型纠纷。于前者，卖主分别与第一买主和第二买主签订了两个契约后，依照物权法第9条的规定原则上首先完成登记的买主将取得所有权。然而，鉴于比较法的经验，当两买主之间的利益直接发生冲突时，如果第二买主的行为具有一定的反伦理性或是有悖于善良风俗，即使第二买主取得了登记，其所有权依然不会得到法律的保护。在后者，买主尽管由登记簿权利人之处购得不动产，但由于之前的买卖行为出于某种原因被撤销或是无效，而当登记簿的记载未能及时对此作出反映时，便会造成买主未能从真正权利人处购得不动产的结果。由此可见，在辗转交易型纠纷中真正权利人与买主之间的利益发生对立。以下本文将对两类纠纷中的存在的自由竞争原理作一些解析。
（二）两种类型的纠纷与自由竞争原理
首先，关于双重交易型纠纷的解决，其不仅牵涉到物权变动制度，而且作为物权与债权交叉领域中的纠纷，可以认为其解决方式与民法的整体构造密切相关。因此，由于各国民法采纳的物权变动的基本原则不尽相同，由此而反映出来的解决纠纷时所采用的法律理论构成之间存在着一定的差异。然而，这种理论构成间的迥异仅仅是由于各国为了保持各自法律中的理论上的整合性而产生的，而在解决纠纷时所作出的根本性价值判断上，各国之间不存在本质性的差别。
具体而言，为了达到征收税收的目的，或者是使不动产物权拥有排他性，继而成为绝对权的目的，各国立法纷纷采纳了不动产登记制度。从表面上来看，一些立法譬如德国将登记作为不动产物权变动的成立要件进行考虑，而在法国、日本的立法中登记是不动产所有人对第三人主张拥有物权的对抗要件，因而在各国之间，起到强化特定物债权或不确定性物权作用的不动产登记所具有的效力并不完全相同。可以说各国间的差异主要体现在以下两个方面。其一，发生不动产物权变动的时期不一致。其二，由于法律赋予登记的效力不同，这造成了理论上拥有登记的所有人应受法律保护的程度有所差别。
然而，值得注意的是，尽管在法律层面上各国之间存在着上述差异，但在处理不动产双重交易纠纷时，各国所表现出的价值判断具有一定的共通性。这种共同的价值判断主要体现于，当发生双重交易时，基于契约自由原则以及自由竞争原理，第二买主似乎可以与卖主签订契约并通过登记维护自己的所有权，然而问题在于，当第二买主明知第一契约存在时，法律是否仍有必要维持第二契约的履行效果，即是否有必要保护第二买主完成登记后的所有权。为了解决这个问题，各国学者探讨的焦点主要集中在法律应该在怎样的范围内尊重、维护第二买主进行自由竞争的权利。
其次，与双重交易型纠纷相比，辗转交易型纠纷的产生原因种类诸多，不仅一些不具备有效要件的意思表示，如通谋虚伪、错误、欺诈、胁迫等被撤销或无效时可能造成纠纷，而且某些有违公序良俗或强制规定的法律行为无效同样是形成纠纷的要因。尽管学说上围绕撤销与无效的法律效果存在着一定的争议，但它们均可造成“契约失效”(12)，就最终的结果而言两者都能导致真正权利人的利益容易受到一定程度的侵害。也就是说，由于法律行为的无效或被撤销，理论上之前的法律关系中物权发生了复归性变动，在未完成变更登记前，登记簿记载的所有权人并非真正的权利人。当登记簿中的权利人作出了“无权处分”，将不动产转让至第三人时，法律若对第三人进行保护则势必损害真正权利人的利益。而从真正权利人的角度来看，为了维护自身的权益，其有必要尽快变更登记，通过公示的方法将所有权发生复归性变动的事实告知他人。因而，从某种意义而言，真正权利人与第三人处于一种竞争状态。
四、确保自由竞争原理得以实现的相关制度
（一）两种类型纠纷的差异与共同性
双重买卖型纠纷与辗转买卖型纠纷间存在着一定的差异，这主要是伴随着不动产物权变动原则的确定而出现的。如上文所述，我国物权法第9条采纳了登记生效主义，因而在双重交易中，在第二买主还未基于契约的履行作出变更登记而获得所有权之前，卖主始终属于真正的不动产所有人。换言之，买主与卖主进行不动产交易时并没有出现登记与真实权利状况不符的状态。与双重买卖型纠纷相比，辗转交易型纠纷中的所有权复归性变动未能及时通过公示的方法反映出来，因而导致了登记与真实权利状况不符。
然而，值得注意的是，以上仅是表层的差异，而如果作出更深层次的分析则能够发现两者间存在着更为重要的差别。具体而言，买主能够在辗转交易中通过登记发现卖主的权利具有瑕疵的概率远远大于双重交易中的概率，换言之，辗转交易中第三人仍可以通过查阅登记簿追寻到真正权利人并直接向其询问前法律关系的具体状况，而双重交易中第二买主却很难通过登记得知第一契约的存在。正是由于这种实质性差异的存在，法律在对两类交易中的买主进行保护时作出了迥异的考量，即从利益衡量的角度出发，双重交易中第二买主的利益更值得受到法律维护，而辗转交易中的第三人如未尽到作为不动产买主应尽的注意义务，则其权益不能获得法律的全面保护。
以上的价值判断能够在比较法中得到确认。在解决双重交易型纠纷时(13)，第一，在德国法中，由于物权变动理论的存在，第二买主侵害的是特定物债权，要使该债权得到实现，第二买主的行为必须符合826条所规定的“违反善良风俗”之要件。第二，在法国法中，物权、债权未得到明确区分，且恢复原状是损害赔偿的基本原则，因而，侵权行为法（1382条）中所规定的“过错(faute)”则成为了判断第二买主是否丧失所有权的基准。(14)第三，在日本法中，由于存在制度上固有的龃龉以及金钱赔偿的基本原则，学说主要以177条的解释为中心展开了讨论，并确定了“背信性恶意”概念以期区分与恶意间的差别。
尽管各国判例对第二买主的权利进行否定时采用了不同的概念，但就最终的解决结果而言，各国之间并不存在过多的差别。各国共通的价值判断在于：首先，第二买主只要遵循了一定的伦理规范，其交易行为即可受到法律的保护。其次，第二买主应遵循的伦理规范的外延不如辗转交易中第三人应遵守的广泛，这一点尤其能够在日本法中寻找到更为明确的答案。日本判例在解决双重交易型纠纷时适用177条的规定，认为第二买主取得所有权时应不具有“背信性恶意”(15)，而在解决辗转交易型纠纷时则通常会类推适用94条2款(16)，严格要求第三人必须是善意的。这种判例所作出的衡量基准反映了两类纠纷中不动产买主保护要件的差异，而这却恰恰是由于交易人发现权利瑕疵的难易度不同所造成的。
上述两类纠纷的划分确实能够起到明确具体利益衡量基准的作用，但如果进行一些更深入的考察则可以发现两类纠纷中存有共性。具体而言，不论是在双重交易中，还是在辗转交易中，纠纷当事人均处于一种竞争状态。出现双重交易时，进行竞争的双方为第一买主与第二买主，而在辗转交易中，竞争的双方则变为真正权利人与信赖登记簿上之记载而进行交易的第三人。为了维护自身的权益，在自由竞争的原则下，第一买主或真正权利人均负有义务告诫他人自身权利的存在。
（二）自由竞争原理与暂定性权利保全制度
如何解决不动产交易的纠纷，是一个既古老又复杂的问题。随着时代的变迁以及社会状况的变化，该问题的解决方式伴随着不同的政策性判断而产生了差异。(17)在以自由竞争为基本原则的经济制度中，尽量追求更多的利益是不动产交易人的一项重要权利。自由竞争这只“无形的手”不仅可以有效地激发个人所具有的潜力，还能够在一定程度上促进社会经济的整体发展。然而，值得注意的是，自由竞争并不是肆意或是无序的，它应该受到某种制约。从各国的经验来看，具有一定反伦理性的不动产交易行为被排除在受法律保护的范围之内，而明确反伦理性的界定标准却有赖于配套制度的建立。因而，法律有必要考虑为第一买主或真正权利人提供一种能使其尽到告诫义务的制度。
物权法19条第2款与20条分别确立了异议登记与预告登记制度(18)，可以说两者都属于暂定性权利保全制度。笔者认为，这两种制度内含着共通性质，均能起到为竞争创设平台的作用。在现代民法体系中，自我责任原则是一项基本理念，该原则与归责原理紧密相联，而某个拥有权利而不积极行使的人，其权益没有必要受到法律的全面维护。因而，在这种基本原理下，创设一种能够让权利人便捷、迅速地行使自身权利的制度变得尤为重要，而异议登记与预告登记制度恰恰能担负起这种重任。因为，在双重交易中，判断第一买主是否具有归责性可以依照其是否作出了预告登记而进行考虑，而出于同一思考模式，真正权利人是否进行了异议登记同样能够成为判定其是否具有归责性的依据。由此可见，物权法中的暂定性权利保全制度可以使权利人自身通过公示的方法来告诫、警示他人，是保障自我责任原则实现的重要配套制度。此外，从交易人的视角来看，该制度又可以明确其主观上的过失，继而起到维持交易安全的作用。
五、自由竞争原理与登记的公信力
（一）登记公信原则的议论
关于是否应该赋予登记绝对的公信力，是一项立法政策性判断，我国学界历来对此问题有着较大的争议。回顾物权法立法过程，各阶段的草案中存在着迥异的价值判断。以最具影响力的2005年7月公布的草案而言，其第23条规定：“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外”。从文理解释来看，23条但书似乎否定了不动产登记具有绝对的公信力。然而，该条文的核心在于，判断新权利人是否知道或是应该知道权利具有瑕疵的基准究竟如何，换句话说，不动产的买主在与登记簿权利人进行交易时，买主除了查看登记簿以外是否有必要对买卖标的物的占有状况进行实地调查。倘若在买主调查后得知不动产的占有人与登记簿权利人不符，且占有人自称是不动产的所有人时，是否可以认为买主不具善意，并在买主自登记簿权利人取得登记后否定其物权所有权。
有关公信原则问题，有学者主张为了更加客观公正地保护第三人，只要实现“统一登记法律依据”、“统一登记机关”、“统一登记效力”、“统一登记程序”、“统一权属证书”的“五个统一原则”(19)，并赋予登记机关进行实质性审查的权利(20)，法律即可对相信登记簿的记载而进行交易的买主作出保护。然而，给予登记何等程度的公信力是立法中政策性判断的问题，而相关判断则应在考虑了我国的具体国情以及登记实务后作出。
（二）暂定性权利保全制度的创建与登记公信原则
有学者认为，承认公信原则的基础是，消除登记簿记载事项与真实权利状况间的龃龉以及通过某种方式弥补因侵害静态安全而产生的真正权利人的损失(21)，因而笔者认为有必要考虑在我国现阶段是否已具备以上两个前提条件。
关于第一点，首先，就我国物权法所采用的原则而言，其采纳后的结果与采用“有因主义”时所产生的结果并无二致。换言之，在物权法的原则下，债权契约是否有效直接影响到物权的变动。然而，必须引起注意的是，基于以上原则，当债权契约无效或是被撤销时，虽然理论上原权利人能够重新取得所有权，而某些情况下登记簿并不能够立即反映出真实的权利状况。因而，采用实质性“有因主义”后，出现真正权利人与登记簿权利人不一致之情形的概率，远远大于采用无因主义。其次，鉴于我国不动产所有权归属纠纷的现状，要求登记机关正确履行实质审查义务有些过于苛刻。因为采用实质性“有因主义”后发生登记簿不能反映真实权利的几率较大，而习惯于行政管理型审查的登记人员很有可能因不具备高度的法律专业知识而难以作出正确判断。由于在短期内培养大批高素质的专业人员绝非易事(22)，这便会造成潜在隐患的登记层出不穷。
关于第二点，如果法律过于保护了交易安全而损害了真正权利人的利益，为了弥补其遭受的损失，登记部门有必要作出相关的补偿。而真正权利人的诉求不仅有可能导致国家赔偿诉讼的多发，而且将会增加政府的财政压力。
除了上述两点外，还有一点值得思考。众所周知，与大多数的动产交易相比较，房屋等不动产的交易中包含了诸多特殊的性质。具体而言，首先，由于不动产的价格昂贵，对普通人而言，一般情况下不动产的购买在其一生中或许只会发生一次。其次，从不动产所有人的角度来看，现在正在占有、利用的不动产是其维持正常生活的必要基础，因此如何能使得利用人继续保持现有的利用状态是一个必须得到考虑的要素。因而，法律在解决有关不动产归属问题的纠纷时，不能一味地追求交易安全，而完全无视如何对不动产的占有人进行保护这一政策性考虑。
反观我国物权法，为了确保竞争机会的平等，19条第2款与20条创设了暂定性权利保全制度。笔者认为，相关条文并没有对权利人的行使要件作出过高的要求，这完全符合设立制度的初衷。(23)因为只有当利用成本较低的制度得到确立，权利人才会积极、主动地加以利用，该制度才能起到平衡权利人（即双重交易中的第一买主、辗转交易中的真正权利人）与不动产交易人利益的作用。
如上所述，不动产交易过程中潜在着自由竞争，而正是因为该原理以及自我责任原则的存在，不动产交易纠纷中双方当事人的归责事由应该得到必要的考虑。因而，笔者认为暂定性权利保全制度的意义在于，该制度不仅能够起到提供自由竞争平台的作用，更重要的是它还具有进一步明确当事人归责性的功效。此外，该制度还可以减轻登记机关实质性审查的责任，将原本由登记机关承担的责任通过自我责任原则的实现转移至当事人自身，继而减少出现国家赔偿诉讼的可能性。
总而言之，鉴于我国不动产所有权归属纠纷的现状，至少在近期内承认登记具有绝对性公信力的观点似乎过于乐观。当不动产交易纠纷出现时，法官有必要对不动产交易人应尽的注意义务，譬如交易人的公示义务、现地调查义务等作出考虑，并以此为基础进行更细致的利益衡量，最终达到稳妥解决纠纷的目的。
结语
不动产的双重交易与辗转交易中均内涵着自由竞争原理，而“区分原则”则可使该原理更为明确。在确认了以上基本内容的基础上，笔者对物权法中预告登记和异议登记制度潜在的意义作出了梳理，并力图尝试对两项制度确立后构建利益衡量体系的必要性做一些说明。当我国面临如何对物权法进行具体的适用、解释之际，或许笔者的浅见能起到些提示性作用。
注释：
①梁慧星：“制定中国物权法的若干问题”，载《法学研究》2000年第4期，第10～11页。
②物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。
此外，第9条与“区分原则”有着密切关联，该条第一段规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
③(21)鈴木禄弥：《抵当制度の研究》（一粒社，1968年），第360～261、385页。
④在较早期的研究中，藤本秀麿：“独逸法系不動產登記簿の公信力に就ぃて（一）”，载《法学协会雑誌》53巻4号(1935年），第108页，曾对此问题作出过具体分析。
⑤原島重羲：“債権契約と物権契约”，载《契約法大系Ⅱ（贈与·壳買）》（有斐閣，1962年），第107页。
⑥梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第122页；王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第156页。
⑦原島重羲：“無因性”確立の意羲につぃて一“無因性”概念の研究その二”，载《法政研究》24巻1号(1957年），第87页以下。
⑧川島武宜：《新版所有権法の理論》（岩波書店，1987年），第206页。
⑨舟橋諄一，德本鎮编：《物権(1)物権総則—新版注釈民法(6)》（有斐閣，2000年），第246页（山本進一执笔）。
⑩川井健：《民法概论2—物权》（有斐閣，1997年），第2页。
(11)瀨川信久：“物権·債権二分論の意羲と射程”，载《ジュリスト》1229号（2002年），第111页。
(12)鈴木禄弥：《物権変動と对抗問题》（創文社，1997年），第146页。
(13)笔者曾对比较法中解决双重交易纠纷的方式作出过一些归纳与总结。具体内容参见拙文“不動產二重壳買にぉける自由兢争と第三者悪意の認定—比较法から見た中国法の课题一”，载《北大法学論集》57巻5号（2007年），第1页。
(14)法国民法1382条中所规定的faute，是构成侵权行为的要件。通常，faute被译为过错，但值得注意的是，faute是一个极其综合、复杂的概念，其中内含着故意。关于faute的意义，参见野田良之：“フラソス民法にぉけるfauteの概念”，载《損害賠償責任の研究（上）》（有斐閣，1957年），第109页。
(15)参见最判昭和43年8月2日民集22巻8号1571；最判昭和44年4月25日民集23巻4号904。
(16)参见最判昭和45年7月24日民集24巻7号1116；最判昭和45年9月22日民集24巻10号1424。
(17)譬如，在我国历史上，法律曾经明文禁止不动产的双重交易。参见仁田陞：《中国法制史研究——土地法·取引法》（東京大学出版会，1960年），第336页。
(18)第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。
第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
(19)孙宪忠：《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第241～245页。
(20)王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2003年版，第224页以下。
(22)渠涛：“中国にぉける物権法の現状と立法問题”，载早稻田大学《比较法学》34巻1号（2000年），第170页，指出了我国培养专业人员时所面临的困难。
(23)日本不动产登记法107条虽然在形式上承认假登记权利人可以单独申请登记，但实际上需要登记义务人以书面形式作出承诺，这无疑增加了制度利用的难度。参见鎌田薰，寺田逸郎，小池信行編：《新不動產登記講座（第三巻）》，（日本評論社，1998年），第312页（南敏文执笔）。