独占商圈是福是祸？，本文主要内容关键词为：商圈论文,是福是祸论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一家餐馆辐射4个小区，独占2万人的中高收入顾客群，为什么生意依旧惨淡？
某个新落成中高档小区的裙房里有一家餐馆，两年内数易其手，十分令人费解。从小区固定人群来看，该小区拥有常住人口5000余人。而该餐馆能够覆盖影响的范围，除了该小区外，还有附近3个小区的消费者。按说，这个可以同时容纳100人用餐的中型餐馆，应该能够从附近的庞大的消费人群中“混口饭”吃。可是为什么这家餐馆的生意始终不理想呢？
这家餐馆为什么会被人选中
餐馆周围环境基本示意图
附图
如何开一家财源滚滚的餐馆，成功者的经验是：选址是最重要的一步——选择有升值潜力的地段。要是地点选择不当，空有高级的装潢、美味的食物、优雅的气氛，仍吸引不了顾客进门。
那我们先来看看这家餐馆的选址：
1.人口勘察：小区5000人口自然是该餐馆稳定的常驻客流，再加上附近3个小区以每个小区5000人推算，共约有20000人的常驻客流。小区的房价水平在整个地区中属于中上水平，居民的收入水平和消费能力都相当可观，是典型的中高档社区。
2.区域特征与商圈环境：该店位于小区侧门，旁边是一家较大规模的健身房。小区环境非常幽静，同时门面也较为规范。在该餐馆附近200米范围内，没有任何形式的就餐场所。
3.店址特征：该店处于小区侧门的二楼，面积约400平方米。小区物业(租借方)规定晚上不得使用霓虹灯，除此以外，没有其他限制。
4.租金水平：由于该店附近没有餐馆，与本地区临近主干道的房租整体水平相比，该店每平米的租金水平略低。
简单地说，该店址有三个特点：租金水平略低；小区消费群消费能力较高；附近没有竞争。
从以上分析来看，这家店的优点很清楚，这也是众多投资者看好这家店的原因，但为什么这里的店总经营不下去呢？
隐藏的商圈陷阱
所谓“成也萧何，败也萧何”！表面上看在该店址附近200米内没有竞争对手，在社区门口的餐馆生意还不火爆？但从更深层次看，造成这家店举步维艰的原因是：这家店的商圈环境完全不合格！
商圈主要可以划分为以下三类(见表一)。
表一
独立性商圈
竞争性商圈互补型商圈
特点 区域无类似店铺。同类店铺多，价格定同类店铺多，价格定
位相似。 位与产品有差异。
门前客流层次各异，目人群相对固定，已形目标人群与整个商圈
目标客流 标人群能由店主选定。成地点性消费习惯。功能相符。
竞争状况 竞争很少。 竞争激烈。有竞争，但程度一般。
养店时期 较长。 一般。较短。
周围人群总数要多， 目标人群流量要大，目标人群流量大，且
最佳选择 且附近店址资源稀竞争服务产品特点明开店服务产品互补性
少。显。 强。
附近有更大规模成熟 目标人群流量饱和，目标人群流量饱和，
最差选择 商圈，客流总量较少。服务产品特性不明 服务产品需求低。
显。
从商圈类型来看，没有所谓的好坏之分，如：独立性商圈中，附近一公里范围内没有其他餐馆，那么这个餐馆的营业业绩就值得期待；竞争性商圈中，餐馆店面、外观和服务产品在同类店铺中都能出类拔萃，那这个餐馆的营业额也不用担心；互补型商圈中，一般大排档式的普通餐馆较多，因此一家比较卫生干净的中档餐馆能够赢得白领消费者的心。
但从店址选择的一般规律来看，“互补型商圈”优于“竞争性商圈”，“竞争性商圈”优于“独立性商圈”。原因是“独立性商圈”虽然缺少竞争，但明显缺乏活力，如果周围一公里范围内有比较成熟的互补型商圈或竞争性商圈的话，消费客流的走向明显偏向于成熟商圈。而“互补型商圈”优于“竞争性商圈”的原因是：互补型商圈与竞争性商圈相比，一般客流变化不大，而竞争程度明显降低，这对于提高餐馆经营业绩有明显作用。
对于餐馆来说，最理想的“互补型商圈”是以购物广场为中心的商圈环境，附以多种经营业态。如在购物中心、服装店、银行、咖啡馆等构成的成熟商圈中，中档餐馆的经营成功可能性会很高。而在餐馆密集度较高的“竞争性商圈”中，餐馆的经营压力会很大，尤其体现在促销和产品定价上。
在本案例中，该餐馆属于明显的“独立性商圈”，但商圈封闭性不强，在离该餐馆两百多米远的公园附近，有较为成熟的餐馆聚集地，如“肯德基”、川菜馆、本地菜馆等，高中低档的餐饮类型一应俱全。这导致该餐馆的客流分流严重。
同时，该餐馆由于地处小区侧门，从而使该店门前的有效客流仅占小区客流的1/3。而且该餐馆位于裙房二楼，对于经过餐馆的随意客流来说，又增加行走的困难。虽然餐馆附近有一家健身房，可以带来一定的白领客流，但数量毕竟有限，而且刚健身完的白领一般餐饮花费较少。
“独立性商圈”从某种意义上说，必须经过养育或独占两条道路才能发展。独占非常难，而养育的投入又相当可观，所以一般情况下，投资者应尽量避免在独立性商圈开餐馆。
吃力不讨好的事投资者千万别干。投资者不是慈善家，等你教育好消费者，培养了稳定消费群，又来了一个竞争者分一杯羹怎么办？那不是为别人做嫁衣吗？更何况在独立性商圈开店也不一定能成功呢！
综合以上种种因素，我们可以得出结论：由于本案例中的餐馆店址存在明显“社区陷阱”。作为独立性商圈，它不具备独立吸引足够客流的能力，因此导致了餐馆经营不力。
如何考察商圈
那对于投资者来说，选址中应该如何避免类似的“选址陷阱”呢？
较为简单的方法是：投资者在选址中可以增加商圈考察的内容。
商圈考察的内容和方法：
1.测算客流：客流是影响餐馆未来消费人群的重要指标。有人花一天的时间用一颗一颗数豆子的方式比较不同店址的客流。原始，但很有效。
2.关注目标人群：客流中有多少有质量的目标顾客？目标人群与餐馆定位越切合的店址，越值得投资者关注。
3.评估竞争互补性：如何找到一块不具有直接竞争关系的互补性商圈？人流走向和目标人群比例成了最值得观察的内容。
4.评估竞争优势：很多投资人认为“服务产品不同就不是直接竞争对手”，这是错误的。如“肯德基”与“大娘水饺”，由于目标人群相同，所以他们是竞争对手。开店者的竞争与产品制造企业的竞争含义是不同的。如果混淆，往往投资者在自鸣得意之时，受到市场无情的打击。
除了商圈考察以外，另外值得投资者注意的是：开餐馆前应该先有策略，还是先有店址。很多餐馆投资失败的原因是投资者费尽千辛万苦找到了一个便宜的店址，然后再根据店址和附近客流设计餐馆。这样的过程往往导致投资者忽视了商圈中的“社区陷阱”。
本案例中数位投资者踏入陷阱的过程，几乎都是这样的一条“先有店址再有思路”的不归路。
标签：商圈分析论文;