吴江市乡镇企业租赁经营机制调查，本文主要内容关键词为：吴江市论文,乡镇企业论文,经营机制论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一
党的十四大提出发展社会主义市场经济要坚持以公有制为主体，多种经济成份共同发展的方针明确后，吴江市乡镇企业在发展竞争中，部分向组建企业集团方向发展；部分则向租赁经营方向发展。租赁经营机制先在盛泽、平望等镇的村办企业中大量涌现，此后，在全市村办企业全面推行。据最新调查统计，1996年，全市实行租赁制的乡镇企业共有1385家，其中镇办企业53家，村办企业1332家，租赁企业分别占全市乡镇企业总数的59.7%及镇、村同级企业的13%和69.6%，全市租赁企业累计出租资产63228.72万元，占全市镇村企业资产总额的49.6%，其中出租固定资产35695.66万元，占56.5%；出租流动资产27533.06万元，占43.5%；平均每个企业出租资产规模为45.61万元。
租赁经营制为什么能顽强地存在并随着经济的发展而迅速增多？通过调研，我们感到有其必然因素存在：
首先，随着市场经济的发展，吴江市涌现出一批寻求投资场所和经营项目的个体投资阶层，这为租赁经营提供了必要的前提。承租经营与直接投资经营相比，具有投资成本低廉、投资回报期较短以及要素调整速度较快的优点。租赁者不仅省却了直接投资从立项申请、办照、征地、基建等一系列环节，还可以用较少的资金租赁企业现存的厂房设备等，获取较多资产的经营使用权，将个人的大部分资金投入相关设备或流动资金，从而使个人资金有较高的使用效率。如果直接投资，个人不仅要配套投入全部固定资产和流动资金，所需资金占用量大，且相应地投资风险也大得多，大多数投资者因资金能力有限及为了避免风险而更愿意选择租赁经营。
其次，许多小企业的存在为租赁经营提供了基础条件。小型及微亏企业因经营管理水平低下，技术、经营人才缺乏，资金投入力度不足而导致经营不善、资产运行效率低下和经济效益不佳，因此，基层领导为了防止集体资产的持续流失，保障集体经济利益，便于集中精力抓骨干企业，也希望通过租赁，既盘活呆滞低效的资产，又吸引个人投资，实现公私两种经济成分的合理融合，形成新的经济增长点，实现优势互补。
再次，从租赁本身看，它具有极强的顺应市场经济需求的灵活性。它能有效地将集体和个人的两者积极性有机结合起来，并作用到作为市场主体的企业身上去。同时，它具有操作简便易行，适应现阶段相当一部分出资者的管理水平和乡镇企业的生产力水平，因而受到资产所有者和承租者的普遍欢迎。
二
按承租者租赁集体企业的资产构成来分析，吴江市大致有三种租赁类型：
全部资产租赁型。其主要特点是，集体提供全部固定资产和流动资产，由个人租赁经营，包干上交租金。这类企业全市有577家， 分布于全市20个镇，其中6个镇（松陵、同里、屯村、横扇、铜罗、 青云）的租赁企业全部采用这种形式。577家企业共出租总资产44925.91 万元（平均出租规模为77.86万元），其中固定资产16811.5 万元， 流动资产27533.06万元。
部分资产租赁型。承租人只租赁集体的固定资产，企业运行所需的流动资金由租赁者个人投入解决。这种类型的租赁制又可分为两种形式：一是租卖结合式。就是集体将企业动产出卖，不动产出租。动产部分包括生产性设备、办公设施、交通工具、原料、库存产品及债权债务等；不动产部分包括厂房、配电设施、土地等。通过出卖和出租，形成多元投资主体，实现生产要素的优化配置。二是租股结合型。就是企业将部分固定资产出租，再通过存量折股或增量扩股的办法，吸引个人投资，形成新的企业组织形式和生产单位。目前吴江市有部分资产租赁企业763家，占租赁企业的55.1%，比例最高， 数量最多， 租赁固定资产18884.16万元。
无形资产租赁型。特点是集体只出租企业名称、经营执照、信誉等无形资产，而承租者利用自己场地、设备投资经营，上交无形资产租金，其形成途径一是集体将企业有形资产拍卖给个人，只保留执照，将其租赁给个人经营；二是个人有投资意向，集体出面申办执照后租给个人经营，集体收取租金。据初步统计，吴江市现有这类企业97家，占租赁企业总数的7%，年租金418.4万元，其中基本都是出租执照，仅有一家企业将商标使用权出租，每年收取租金1万元。
吴江市租赁企业的操作，大体上可归纳为“清产核资——确定‘标的’——签订合同”三步曲。①清产核资。主要是清理固定资产、“三库”（库存材料、产品、现金），债权债务等三块资产，对清点后的固定资产，逐一登记造册。资产的评估一般由出租方和承租方共同协议进行，报镇经营管理部门审核备案，也有部分是由镇村两级集体经济组织进行联合评估的。对企业债权债务，有的是将它们逐一清理后转移给承租人承担责任，有的则仍由集体承担。②议标定标，确定租期。各镇原则上都规定租金依据企业出租净资产来确定，标准幅度在净资产的10—25%之间，而实际执行过程中，情况复杂得多，除个别企业实行竞标租赁，大多是由承、租双方协商而定，他们不仅围绕资产规模，还围绕设备新旧、企业过去经营实绩、行业特点、发展前景及同行业水平等多种因素进行反复讨价还价，最终确定双方认可的租金水平。租金构成一般包括了资产使用费、折旧费、水电气路设施配套费等，大多数企业未将土地有偿使用权纳入租金范围。有关政策性规费（建农金、防洪保安基金、教育费附加、管理费等）多数租赁企业没有纳入租金，而由企业另行交纳，但也有不少企业并入租金上交。租金的交纳方式，有的实行先交后租——签订合同时先交一部分，其余分期或年终一次时交清；有的实行先租后交——先租赁经营，后上交租金。有分月、分季交的，也有半年交一次或年终一次性交清的。租期的确定，据调查，全市租赁企业大部分租期为1年，有12个镇租赁企业全为1年租期；部分企业租赁期限为3年，这类企业存在于9个镇中；也有个别企业租期达到5年的， 存在于2个镇中。③签订合同，执行租赁。租赁双方的责、职、权、 利及违约责任经协商后一般都签订了书面租赁协议或合同，部分还经过司法部门公证过。在此基础上，正式履行租赁协议。
三
租赁经营的正面效应大致可归纳为：
产权明晰效应——激发了承租人的经营管理潜能。实行租赁经营以后，企业的产权关系基本上得到明晰，承租人有了更为充分的经营自主权，企业效益好坏与承租人自身利益贴得更为直接和紧密，因而全面增强了承租人的管理责任心和生产经营积极性。一是承租人投资力度加大。据调查汇总，全市租赁企业中个人投入资金达27146.88万元（平均每个企业19.6万元，与承租资产配比关系为42.9:57.1），其中投入固定资产10175万元，投入流动资产16971.27万元。二是技改力度加大。 只要有利于增加效益，这些租赁企业可在尽可能短的时间内对机器设备进行改造提高；在开发新产品方面，企业注重对市场信息的搜集、产品销售的研究，不断开发新品。三是优化了劳动组合。表现在从车间、班组乃至流水线的前后道工序间均实行了严格的责任考核制度，精简各类非生产性人员，实行管理人员兼职制，既节约了产品成本，又提高了劳动效率。四是营销力度加大。企业一改过去坐等客户上门的经营作风，主动走出厂门到市内外、省内外乃至国外开设销售门市部或办事处，走产销联合之路；派人到外地进行市场调研，搜集产品信息，为企业及时调整产品结构、开发市场新品创造条件。
风险抵御效应——确保了集体资产的投资收益。从集体角度看，实行租赁实现了部分集体资产保值增值，并使回收的资金可以再投入，有利于提高资金使用效率，同时又由于在租赁企业中有承租者个人投入的资产，预防了承租人产生短期行为的动机和可能性，使原来由集体承担的投资风险由承租人分担了大部分，从而增强了风险抵御能力。同时，由于一般不存在承租人欠交租金的后顾之忧，租赁有效地克服了虚盈实亏给集体资产带来的流失风险，有利于集体出租资产的保值增值。从承租人的角度看，个人投资额持续增多，部分企业的个人资金已远远超过承租资产，由于利益机制的作用，他们必然使出浑身解数，趋利避害，承担起既负盈又负亏的责任。
资金积聚效应——促进多元化投资主体的形成。租赁前的企业投资主体是单一的集体经济组织，因而普遍受资金短缺因素的制约，特别是在经济薄弱村，这种“瓶颈”现象更为突出和严重。实行租赁，不仅直接吸引了个人投资，集体还通过资产的多元化配套组合吸引更多的投资者加入区域经济的发展队伍，形成多元化的投资主体，有效拓宽了乡镇工业的筹资领域，为缓解资金短缺提供了一条有效的途径。从全市看，集体出租资产6.3亿多元，吸引个人投资2.7亿多元，投资主体有个人、联户、法人实体，还有外来自然人和法人投资主体。
社会连带效应——促进了农村两个文明建设。租赁经营制在经济薄弱村开展得较早，发展得也较快，受到了这些村干部、群众的普遍欢迎，原因是租赁制适应了多层生产力水平的发展现状，能借助私营经济成分的人力、物力和管理经验，盘活集体资产，形成稳固的租金收入渠道，因而也有利于维持薄弱村各项事业的正常开展，不少村还把租金收入转化为生产性投资，扩大租赁规模，实行滚动发展，从而逐步充实壮大集体经济实力。同时，村民们扩大了就业面，增加了收入，获得了经济实惠，因而，对农村两个文明的发展都是有利的。以盛泽镇为例，全镇73家租赁企业所在的28个村，1990 年集体积累资产637 万元， 发展到1995年积累1610万元，5年中增加了1.5倍；集体年收入也由14928 万元增加到58236万元，增加2.9倍。5年中， 这些村工业收入用于建农补农投入1050万元，用于村民公益事业投入372万元。 租赁制对农村两个文明建设的贡献是显而易见的。
从负面效应看，吴江市租赁经营还存在下列问题：
1.招租行为不规范，“标的”确定随意性大。一是对集体资产的评估和上交“租金”的确定随意性大，且绝大多数地方对土地、执照等有形、无形资产未曾明确作价，为将来出现纠葛埋下了隐患；二是招租方式单一，极少有采取竞价租赁的，大多由原来的企业负责人承租，竞争意识不强；三是集体资产保值增值制度不健全，个别企业不建帐，不提折旧，资金管理有所放松，债权回收不力，集体资产所有者对企业资产运行状况也缺乏经常性的审计检查和调控监督；四是对企业上交租金的管理使用，缺乏明确规范的管理制度，存在乱支滥用现象。
2.租赁双方的风险抵押意识不强，存在拖延、欠交租金的现象。有个别镇对租赁企业实行风险抵押金制度，但也存在抵押金比例总量过低的问题，远未起到应有的风险保障作用。不少地方还存在租金欠交现象，这其中固然可能有客观上的资金短缺因素存在，但主要是承租人的拖延抵赖和部分基层领导有章不循，执法不严。
3.部分全资租赁企业短期行为因素尚未完全消除。
4.全资租赁企业负盈不负亏的隐患依然存在。
5.租赁制企业财务报表资料普遍失真，给集体经济组织加强管理及国家税收带来难度。
6.租赁企业原有经营执照未予及时变更，集体将承担最终风险连带责任。
7.实行租赁制比较顺利的村一般缺乏扩大再生产的投入动力和长远的发展规划。
四
针对租赁制发展中存在的一些问题，经调查研究，我们建议采取下列完善对策：
1、提倡实行部分资产租赁，激励个人增加投入， 使租赁企业结成集体与个人紧密型经济利益共同体。从调查情况看，凡是集体资产租赁给个人后，个人再增加投入特别是增加厂房、设备等固定资产的投入，承租人一般就真心真意使出浑身解数来办好企业，经济效益也好于其他企业，个人的投资额越多，企业的动力和活力就越强，集体的得益也越多。凡属承租人光使用承租的资产进行经营，个人不增添固定资产，甚至流动资产也依赖集体的，活力就不强，经营状况一般差于上类企业。对全资型租赁企业，应划出动产部分进行拆卖或售股，改造为部分资产租赁型。也可以仅以土地使用权出租，其他固定资产拆卖、折股租赁形式。至于现有的无形资产出租企业，由于集体只提供执照，其余都由承租人投入，集体没有实质性调控能力，这在贫困村没有集体资产可供出租的情况下，未尝不可作为一种过渡形式，但在集体经济具有一定实力时，应及时过渡到集体出租一部分固定资产的形式，以有利于增强集体的调控能力。
2、规范租赁行为，防止集体资产流失。一是选准承租人。 出租企业如有多人争租，可通过招标投标形式，选准承租人；如无人想租，可由集体挑选有经济头脑、有经济实力、有较好信誉的能人作为承租人。二是合理确定租赁“标的”。原则是既要维持国家、集体利益，又要维护承租人的合法权益。在实际操作上，首先，要在租赁前，正确评估企业原有的资产，集体提供的土地使用权也应视作集体固定资产，按市场价格纳入评估范围。另外，对诸如知识产权、商标、技术、企业信誉、销售渠道等也要纳入资产评估范围，切实做到对出租资产的评估“纵向到底，横向到边，合理界定，科学评估”。其次，合理确定租金额。实践表明，租金的确定应以集体出租资产额为依据，以高于银行同期贷款利率为最低标准，其项目应包括：占企业出租资产20%的有偿使用费；技术专利等无形资产使用费；固定资产9.6%折旧费； 土地有偿使用费，水、电、气、路等配套设施使用费等。此外，应根据企业租赁前2 年经营实绩及企业发展趋势上交一定比例利润。至于各项规费上交，应明确不在“标的”之内，由承租人另行交纳。租赁期限应界定为3—5年，以保持企业经营的稳定性和连续性。第三，签订好租赁合同，公证后执行。对协商好的租赁事项应以书面合同形式加以确认。合同的内容应全面、准确、合法。应包括下列内容：租赁资产范围、项目、数额、金额及责任；租金标准、交纳方式、租赁期限、租赁抵押或担保；租赁双方的权利、义务；合同中止、变更及违约责任；租赁双方认为须载明的其他事项等。此外，租赁双方要求变更工商执照的，集体应该协助其变更登记手续，以防止企业租赁以后给出租方可能带来的连带责任。
3、加强配套管理，保障集体利益。 镇村集体组织领导不能把租赁误认为是甩包袱，而要加强对租赁企业落实配套管理措施，确保集体资产安全运行，集体利益得到保障。为此，出租方应突出下列管理重点：①资产管理。要按租赁时建立的资产台帐，经常进行监督检查，防止租赁期间的资产流失。存货资产要在租赁前和租赁终止时在集体资产管理组织监督下进行清点，办理必要的交接手续；租赁期间新增存贷资产要每年提留10%的补偿风险准备金，并明确不得用以冲抵应上交租金。②预防欠交上交款。最佳措施是，鼓励承租人增加固定资产投入。这样，一旦出现欠交，可以用承租人的投入弥补，如承租人不增加固定资产投入，则要承租人以一定数量的现金和家产作抵押，实行风险抵押租赁。③分配管理。租赁企业应坚持先审计、后分配，按国家企业财务规定程序进行分配，按规定提留各项规费基金，兑付职工报酬，上交租金，提留所得税后剩余部分归承租人所有。④财务管理。督促企业按照现行会计制度和有关政策、法规实行规范化的财务核算，定期、如实向农村合作经济组织和资产管理部门报送财务报表，接受指导、监督，杜绝无核算企业。⑤认真管好用好上交款。对承租人的上交款，既不能管死，又不能失管，原则上要专款专用，即属于建农补农性质的上交款，要用于农业投入（包括水利建设、农技推广和服务组织）；属于折旧金和企业利润上交款，应用于企业扩大再生产；属于社会性开支的上交款，应用于发展社会公益事业。
在加强上述管理的同时，要健全落实相关制度：①风险抵押租赁制度。承租人应在租赁前先提供比例不低于所租资产20%的租赁抵押金。押金可以是现金、有价证券或财产，但现金部分不应少于70%。如认真履行了承租责任，则租期满时还本付息，反之则以租金冲抵亏损部分。②会计委派制度。租赁的集体资产占企业总资产50%以上的企业，其主办会计由租方选调并向企业委派，派任会计由租赁企业和出租方实行双重领导，报酬由派任单位统筹支付，③定期审计监督制度。对租赁企业定期进行审计的目的，是确保资金正常运行，加快资金周转，堵塞漏洞，提高经济效益，并为正确填报报表资料打下可靠基础。
4.及时组织引导，提高组织程度。租赁制在现阶段对生产力和管理水平有一定的适应性，但从长远看，它存在着一定的历史局限性，如长期存在下去，将影响规模经营和集约经营，束缚生产力的发展。因此，当这种生产关系不适应生产力发展时，应及时引导它们转制为有限责任公司或股份有限公司。
标签：承租人论文; 租赁经营论文; 经济租金论文; 企业资产论文; 固定资产核算论文; 个人管理论文; 企业经济论文; 资产经营论文; 经济学论文;