摘要：所谓物业工程管理是指物业企业所管辖区内共有建筑物、场所、设施的管理。物业服务通俗地说是指物业企业满足业主不同需求的行为。因此，本文分析了当前商场物业工程管理的全过程。
关键词：商场物业；工程管理；探索
引言
商场是商品集中经营的专门场所。其特点主要是经营场地开放性及物业的商业行为特性。商场的物业工程管理同其他物业管理等相比，具有明显的独特管理特征。
1、工程管理是物业管理的核心
业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是园区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。
1.1前期介入
从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）
1.2房屋本体的交接验收
包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容
1.3公区设备设施的交接验收
如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界国墙等。
1.4、工程整改
包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；
1.5商场设备及建筑物的管理
供配电、给排水、发电机、消防、供暖、电梯、安防等机电系统的运行管理以及道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。
1.6分包方、整改方、及其它施工单位的监管
此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管；
1.7装修及人员管理
如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等；户内维修和有偿服务；
各项管理制度的建立和执行。
2、商场物业工程管理的全过程
2.1物业共用部位
承重结构。应符合设计安全要求；应当保持交付时的完整状态，没有破损现象；依规变更后，应符合设计安全要求。
外培面。应没有渗水现象；露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象；亩户应没有乱普换现象；培面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、拉线现象；培面保新程度应在70%以上；培面单处脱落面积应不超过0.02omf；大理石或培面砖。每20m应当破损不超过二处。
地面。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆水泥地面应当没有明显起砂现象；水泥地面单处破损面积应当不超过0.01omf；3.大理石或地砖地面。同一区域的破损砖块应当不超过二块。
楼梯扶手。铁制品单处腐蚀应当不超过10cm；木制品单处油漆脱落应当不超过S5cm；不锈钢制品单处锈蚀应当不超过5cm；制品应当不变形；安装要牢固。
2.2共用设施
管渠。末端水压及流童应满足设计要求；管网应没有无跑、冒、滴、漏现象；管道单处油漆脱落应当不超过0.1m；管道功能应当区分（颜色）清晰；生活水箱（池）入口应加盖加锁。滋水管、泄水管、通气口应加金属网；管井盏完好率应达100%沟渠排水应当杨通；化卖池应容封：外国应当无异味。
广场、道路。道路路面，每10m破损应当不超过二处；2.路牙应当无丢失、松动现象；广场面，每10r破损应当不超过二处；.沉降、积水面积应当不超过0.5mf。
标识系统，图形、颜色、安装位置应当符合公司《CCPG标识规范》要求；维修工作场所应设置警示标识；应当没有锈蚀或油漆脱落现象；标识物应当没有缺损，安装牢固。
电供水系统的供电、供水指标应符合国家规范要求；每年故障停电、停水次数应不超过2次；计划停电、停水时应提前3天书面公告，故障停电、停水时应在故障供后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间；需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期；备用电源起动送电时间应在1分钟内。
2.3共用设备
公共照明系统。照明灯具、开关应当无损坏现象开关应当活接触应当良好；亮灯率应达到98%；大堂、设备间、地下停车场电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度应当符合设计要求。
电梯应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证；平层误差应当在土15mm以内；轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好；轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰；每年故障停梯次数应不超过2次；应当无异常震动、冲击现象；电梯困人时，管理人员应在15分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟；维修工作应安排在人流低峰期；计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。
中央空调系统供冷指标应符合设计要求，环境温度在25C以上时，应启用中央空调系统；每年故障停冷次教应不超过2次；维修工作应安排在人流低峰期；计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致欷并说明原因和预计恢复供冷的时间。
集中供暖系统中供暖指标应符合国家规范要求；政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统；每年故障停暖次教应不超过2次；维修工作应安排在人流低峰期；计划停暖时应提前3天书面公告，故障停暖时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。
消防系统的月误报率应不超过3%；感应系统响应率应达到100%；消防用水功能指标应符合设计要求；疏散指示灯完好率应达到100%；消火栓箱内配件、以及其它消防器材应齐全完好内部消防演练，应当每半年最少1次，综合消防演习，应当每年最少1次；背景音乐播放应当正常。
安防系统在异常情况时，监控中心应即时响应；门禁系统正确识别率应达到100%；客户购卡时，应当天交付；视频、红外线监控系统应运行正常，监控范国应符合设计要求；应能完整提供7天内的安防监控资料（包括视频资料）；对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100%；除法律规定外，安防资料应没有外泄现象。
防雷系统的接地电阻应符合国家规范要求；避雷针、避雷带没有缺失现象；避雷针、避霄带锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处；接地电阻测试点的标记应当清晰。
结束语
综上所述，物业工程管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动，也是一个充满挑战、机遇和竞争的行业。因此，做好商场物业工程管理对商场的运行至关重要。
参考文献
[1]何景梅，马云俊，王海燕.商场物业管理难点及对策研究[J].现代商贸工业，2014
[2]肖文珍.浅谈商场物业管理的内容[J].中小企业管理与科技，2010
[3]许磊.一款商场类建筑物业管理APP软件设计[J].科学与财富，2017
论文作者:林家程
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第13期
论文发表时间:2018/9/30
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