临沂市自然资源和规划局蒙山旅游度假区分局 山东省临沂市 273304
摘要：地籍测绘与房屋测绘属于不动产登记数据库不可缺少的两个重要组成部分，将地籍测绘与房屋测绘技术融合运用属于不动产登记数据库建设主要内容。另外，不动产单元与多种登记单元的关联依赖于测绘数据的融合。本文主要完善不动产登记中测绘方式，阐述不动产测绘中存在的问题，分析地籍测绘与房屋测绘技术融合在不动产登记中的运用。
关键词：地籍测绘；房屋测绘；技术融合；不动产登记；运用分析
在不动产统一登记制度实施之前。土地按照宗地号进行编索登记，房屋按照产权人和身份信息依据办理时间流水号登记，依据不动产对象进行分开登记，不同登记生成不同的数据信息，使得土地和房屋测绘工作由不同程序和规范标准来开展，由于土地测绘标准与房屋测绘标准有着一定的技术差距，导致所登记信息很难实时共享。在不动产登记中，房产测绘与地籍测绘数据是最为基本的数据，两者进行融合是不动产登记数据库建设的重要内容，需要有效地将两者进行全面融合。
1.完善不动产登记中测绘方式
1.1测绘管理制度体系的完善
当前我国不动产测绘工作内容房屋测绘和宗地测绘，房屋测绘由住建房管部门进行商品房面积管理，宗地图测绘由国土测绘院进行权籍调查和地籍测量，相关测绘管理制度并不完善。不动产测绘机构与管理制度体系还没有统一，需要住建房管部门以商品房面积管理为抓手，设立机构配备人员，全面提升不动产测绘工作质量，进一步保障商品房测绘工作的顺利开展与实施。目前各地实行不动产统一登记，需要对网签备案图纸测绘和综合验收查验的现场实测面积进行管理，保障相关环节的管理责任，在此过程中需要对测绘规范规定进行全面掌握，测绘管理制度全面实施，这对于不动产登记工作的顺利进行十分重要。
1.2提高测绘技能与担当意识
房屋测绘技术含量较高，所涉及到的内容诸多，相关内容需要与地籍测绘紧密相连，需要保证精准度要求，管理人员需要提升自身责任意识与质量意识，提升管理队伍整体工作能力和测绘技能，保障不动产登记数据完整性与准确性。
2.不动产登记测绘工作存在问题
2.1 标准规范存在差异
在不动产登记权籍调查、房源查验、面积管理、变更与交易登记等确认过程中，还存在国家规范、部门规定及地方性要求差异问题。相关部门在开展不动产登记内容、基本单位、规范数据库等存在较大的差异，未能形成统一标准。
2.2 数据来源渠道不一
历史形成房屋测绘成果、地籍测绘成果、不动产测量测绘成果，信息程序不一，数据庞大且繁琐，涉及到细节诸多。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如房屋权属、地籍权属、外业测量及内业数据等信息来源不一，影响了数据库标准化、规范化建设。
2.3 重复测绘增加负担
当前，国土掌握着历史形成地籍测绘基础地理信息数据，住建房管等部门掌握房屋测绘城建信息数据，城市规划建成区以商品房开发项目为主，大部分都有数据信息可以使用，但是由于测绘工作很多时候都是有测绘公司进行负责，通常都对一宗地进行多次测绘，在交易与抵押过程中没有共享测绘成果，而是再次进行测绘，为了快速完成交易与抵押，尽快拿到权证，无暇在意重复测绘和再次交费，增加了测绘工作量，加大了资金费用开支和群众负担。在不动产初次登记、变更登记、交易登记过程中，应利用已有测绘与调查成果，内部依照法规和规范规定对面积与权属等多项信息进行核实和调查，如果界址信息没有发生变化，沿用以往权属资料，不再重复测绘和重复收费，减轻群众负担。
3、地籍测绘与房屋测绘技术融合运用分析
3.1 技术融合运用流程
首先，规范化完成测绘数据梳理。对房屋信息与土地信息的有效整理，可以得到原始且有效信息情况，依照房屋登记数据库转换标准等管理要求，实现对房地产信息统计与描述。在此过程中，需要对房地产数据类型及实际数据进行规范化管理，保障地理范围与空间信息保持一致，对房地产登记中所记录的房屋信息以及土地信息进行科学且合理整理，依照实际情况完成相关信息补充。
其次，土地登记信息落宗管理。在房屋信息分析过程中，需要将房屋登记与土地登记等信息融合，依照以往的产权证书信息与宗地所在土地信息完成相应的代码填写。进一步健全房屋登记信息。需要科学使用地籍图，对宗地信息数据进行调查。依照现有测绘宗地图形补录，完善统一编码，对跨区宗地进行科学调整，避免出现频繁修改情况发生，以宗地统一代码来实现无缝衔接。
再次，重新构建逻辑关系。当前不动产登记管理与传统登记有着一定差距，需要对传统数据进行核查，特别是抵押权和异议登记等。为方便管理，需要对其逻辑管理重新设定，遵循历史形成产权原则，对当前数据信息进行记录，还需要对以往的等级数据进行分析，保障数据的一致性。
最后，对登记数据信息进行核查。不动产登记数据整合之后，需要对其进行全方位核查，以此来保障数据信息准确性。在对数据进行核查过程中，需要从空间数据与非空间数据两个方面进行。空间数据核查需要重视对现有数据的检查规则，借助计算机来保障工作顺利进行，需要包含房屋平面图、宗地图以及空间重叠等数据信息。在对非空间数据进行核查过程中，借助人工筛查或计算机检查等方式，可以将两种方式融合开展，以此来保障核查效果与数据的准确性。
3.2 构建三维模型
在我国房屋测绘与地籍测绘在不动产登记工作中，三维模型运用主要包含一般性建筑与标志性建筑两个方面。在测绘过程中对标志性建筑物的外观精确度要求相对较高，可以借助3D Max软件来表述建筑物的外观细节。三维模型的应用，不仅满足了不动产登记建筑模型建设要求，还可以构建建筑物外观轮廓与内部结构模型，主要就是先拆分不动产建筑物立面与顶部，之后编制建筑物两面的运行规则。控制好相应的拆分细节，是提升不动产测绘技术运行规则编写的重点。
3.3 不动产测绘管理技术应用
地籍测绘与房屋测绘技术正在快速融入到不动产登记中，可以保障房屋数据的准确性与完整性。经过软件系统的测试，全面实现测绘管理统一，有效节约成本，提升管理效率。另外，全面运用数字城市的地理信息平台，构建实时化与统一化的地理信息框架，加强对其数据库建设与维护，健全大比例地形图与竣工图更新管理。通过引入CORS连续运行技术，利用多种先进的测绘技术来更新地理信息，以提升空间地理信息采集效率。
结束语
综上所述，现代化地籍测绘与房屋测绘，使地籍信息数据采集和空间数据处理能力得以提升，化解多部门异构数据存储环境弱化问题，为具备多元数据特征的不动产整合提供技术支持。运用地籍测绘与房屋测绘融合的技术手段，能够全面提升土地要素与房屋资源的整体管理水平。
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论文作者:唐守志
论文发表刊物:《防护工程》2019年11期
论文发表时间:2019/9/20
标签：不动产论文; 数据论文; 房屋论文; 信息论文; 技术论文; 过程中论文; 工作论文; 《防护工程》2019年11期论文;