摘要：中国经济经过30多年的高速增长，使得房地产市场获得了广阔的发展空间，其中商品住宅市场的发展更得到人民群众的普遍关注。住宅作为国民经济的重要组成部分，与大众人民生活紧密相关，既是普通居民生活的必需品，也是一种能够增值保值的商品，其价格的涨跌备受关注。本文通过研究太原市商品住宅市场的现状，剖析太原市商品住宅价格影响因素，提出政策建议，希望能够为政府进行宏观调控促进住宅市场的持续健康发展、开发商合理投资、消费者理性购房提供一定的参考借鉴依据。
关键词：商品住宅；价格；影响因素
一、商品住宅与商品住宅价格的含义
（一）商品住宅
商品住宅是由房地产开发企业投资建设并出售、出租给使用者用于居住的住宅产品，并且商品住宅可以在法律法规的保护下在市场中自由买卖。商品住宅作为一类特殊商品，可以用商品学理论进行分析，其价格同样可从价值角度进行解释。商品住宅价格是指以货币形式表现出来的，反映了在整个住宅开发、建设等环节所花费的社会劳动凝结成的价值，是商品住宅价值和地租资本化价值的综合体现。
（二）商品住宅价格
商品住宅价格是商品住宅所具有价值的货币表现形式，是凝聚于住宅产品实物中的物化劳动和活劳动的总和，它是一项以货币为表现形式，为了使商品住宅进入市场流通而订立的数字。价值是商品住宅价格形成的基础，既包括土地价值，也包括建筑物的价值，在价值的基础之上由于受到供求、国家宏观调控和货币价值等因素的影响，商品住宅价格与商品住宅的价值并不完全相等，而是表现为价格围绕着价值上下波动。住宅市场分为一级市场和二级市场，即增量住宅市场和存量住宅市场，因此商品住宅价格也有所区别，但不管商品住宅属于哪一个市场，它都是整个商品住宅市场的重要组成部分。为了反映市场整体的价格水平，本文所采集样本数据涵盖了两个市场的范畴，所以本文所指的商品住宅价格对一级、二级市场不加区分。
二、太原市商品住宅市场发展现状
（一）太原市区域概况
太原市位于山西省境中央，是山西省省会、太原都市圈核心城市，是山西省政治、经济、文化、交通和国际交流中心。太原市三面环山，黄河第二大支流汾河自北向南流经，使其自古就是中国北方著名的军事、文化重镇，也形成了世界闻名的晋商都会，也是中国最重要的能源，重工业基地之一。太原市地处太原盆地的北端，华北地区黄河流域中部，属北温带大陆性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。年平均气温9.5℃，年均降水量456毫米。
截止2016年，太原市辖小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区6个城区和古交市、清徐县、阳曲县、娄烦县4个市县。据2016年人口抽样调查，年末全市常住人口434.44万人。2016年全市实现地区生产总值（GDP）2955.60亿元，比上年增长7.5%。其中：第一产业增加值38.22亿元，增长2.6%；第二产业增加值1068.04亿元，增长7.3%；第三产业增加值1849.34亿元，增长7.7%。
（二）太原市商品住宅价格变化情况
太原市的商品住宅市场相比于南方发达城市起步较晚，但是近年来整体发展呈现上升趋势。由下图可知，2001年到2015年，太原市商品住宅价格整体上保持上升趋势，商品住宅均价2001年为 2217元/平方米，2015年升至 7280 元/平方米增幅高达230.43%，年平均增长率 17.72%。
从2001-2015年期间商品住宅销售价格变化趋势中可以看出，总体上太原市的商品住宅市场处于一个高速发展的态势。特别是2008年到2010年期间，太原市商品住宅市场发展经历了前期的探索之后，在经济快速发展和改善性需求加大的市场环境之下，住宅价格的增长速度远远超过此前几年。但是随着调控政策范围不断扩大，调控力度的不断增强，商品住宅价格增速开始放缓，特别是在2011年，太原市商品住宅价格还出现了短暂的下降。
（三）太原市商品住宅整体供销情况
2015年太原市商品住宅竣工面积312.17万平方米，销售面积达到423.79万平方米，市场整体供销比为0.74:1，继2014年之后供销比又一次下降。表明商品住宅销售形势较好，库存量正在降低。
从下图中可以发现，近年来太原市商品住宅供销比不断发生变化，早在2001年太原市供销比达到最高值2.39，这一现象是由于2001年太原市住房二级市场启动、住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，加之太原市旧城改造步伐的加快、办证时限的缩短和办证手续的规范等极大地促进了房地产市场交易的活跃，使得太原市住房供给远超需求。在此后的年份中，一方面，住宅供销比波动较大，太原市商品住宅市场表现出了供求两旺的发展趋势，供需变化转换频繁。另一方面，太原市多数年份中住宅需求大于供给，说明太原市住宅市场需求仍然旺盛，需求量呈逐步增长的趋势将会进一步拉动商品住宅价格的上涨。
三、太原市商品住宅价格影响因素
（一）收入水平
保持高收入水平是增强居民购买力的根源，因此收入水平的提高会在较长一段时期内持续促使房商品住宅价格的上涨。在衡量居民收入水平的指标中，人均可支配收入是最具代表性的。太原市城镇居民人均可支配收入从2006年11741元增加至2015年27727元，增长了136.16%。除2009、2013-2015年外，均保持在10%以上的快速增长，可见居民的购买能力逐年增强。
（二）市区人口数量
人口因素是房地产住宅需求的主要因素之一。房地产住宅需求主要分刚需（其主要人群是外来常住人口）和改善型需求（其主要人群是本地已有住房人群）。根据调研，刚需主要是90平方米以下房源，改善型需求则主要是130平方米左右的房源，两种需求都受人口数量影响巨大。一般来说，人口数量与住宅需求、住宅价格都呈同向变化。人口总量增加，会加大对住宅的需求，住宅价格一般也就随之上升；反之，住宅价格则出现下降。
近几年太原市的户籍人口增长缓慢（2011 年到2015年，太原户籍人口仅增加2.37万），常住人口增长也较缓慢（2011年到2015 年，太原常住人口由423.54万人增加到431.87万人，净增人口8.33万人）。人口增长缓慢直接制约了住宅市场需求的快速增长，对太原市商品住宅价格的涨跌产生一定影响。
（三）土地成本
目前太原市的土地供给严格按照招拍挂的形式进行，开发商只有从政府购买土地使用权，才能进行开发，土地价格的上涨直接增加了房地产企业的开发成本，对商品住宅价格的影响也是显而易见的。同时，随着近年来城市发展速度的不断加快，各地城市面积不断扩大，因此剩余可建土地的稀缺性也越发明显。由于太原市城镇化进程的推进以及城市发展重心向南迁移，南部大片土地被政府征用进行商品住宅开发建设，因此近年来太原市南部是土地市场交易最为频繁的地区。但是进入2012年之后，随着开发企业的不断增加，南部地区可用于建设的土地资源越来越少。因此与其他城区相比，南部地区土地价格增长幅度一直位居全市前列。受到全国范围内商品住宅用地出让价格不断增高的影响，太原市居住用地价格近年来不断升高。
（四）房地产投资规模
房地产的开发投资影响到商品房的新开工、施工进度及竣工等能否顺利进展，而竣工面积及新开工面积对商品住宅市场的短中期供应量直接相关，供应量的变化影响住宅价格的涨跌。太原市的房地产开发投资额为29.44亿元，2015年为604.22亿元，年均增速26.88%。其中，住宅投资额由 2002年的14.62 亿元增至2015年的443.02亿元，年均增速达到31.62%，高出房地产开发投资额4.74%。与此同时，住宅投资额在房地产开发投资额中所占比例也逐年攀升，2002年时不足 50%，2015年时，所占比重已上升至73.32%。随着太原市住宅开发投资规模的不断扩大，商品住宅供给量也在持续增加，商品住宅价格受其影响也在变化。
四、政策建议
（一）对政府的建议。优化住房供应体系，促进住宅供给多元化。对于城市新增商品住宅市场，政府可通过制定住宅产业政策及给予房地产开发企业相应的财税优惠政策，引导其加大对普通商品住宅及经济适用房的开发规模；加大保障房建设力度对保障性住房用地以及资金的供应要提供政策支持，在解决中低收入居民住房困难的同时，充分发挥其对中小户型住房需求的分流效应，缓解住宅需求旺盛的状况，从而稳定住宅价格。
（二）对房地产开发企业的建议。合理开发商品住宅，房地产开发企业应当对住宅市场存量、空置率等进行充分调研、分析，控制商品住宅的投资开发规模，适度增加住宅产品的供应总量，以确保市场供需基本平衡；着力降低开发成本房地产企业要搭建完善的成本控制体系，对项目开发的全过程采取相应措施控制成本。如：决策阶段应加强项目的可行性研究，综合判断项目在技术及经济上的可行性。
（三）对消费者的建议。消费者应保持理性消费者作为住宅市场的需求主体，首先应当理性预期。保持理性的市场预期对稳定房价具有十分重要的影响。对未来住宅价格的走势，消费者可通过分析国家、山西省及太原市的经济发展形势，掌握当前房地产市场动态，了解国家及省、市政府出台的房地产相关政策等途径有一个基本的、理性的判断。
参考文献：
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[2]安辉，王瑞东．我国房地产价格影响因素的实证研究——兼论当前房地产调控政策[J]．财经科学，2013（3）：115-124.
论文作者:李盼
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第36期
论文发表时间:2018/6/6
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