房地产企业成本核算问题及改进对策
李德忠
（连云港市苍梧房地产开发有限公司，江苏 连云港 222000）
摘 要： 随着国家调控政策的不断出台和实施，我国房地产行业呈现阶段性下行趋势，企业间竞争日趋激烈，市场风险和财务风险日益加大，进而影响着房地产企业的营利空间。为有效应对竞争、规避风险、提升经济效益，房地产企业应加强成本核算。本文重点从成本核算管理体系、成本核算对象、成本费用归集、成本核算意识四个方面分析了房地产企业成本核算存在的问题及原因，并在此基础上有针对性地提出了改进对策。
关键词： 房地产企业；成本核算；改进对策
过去二十年，房地产业取得了长足发展，已经成为国民经济的重要支柱。但长期的粗放式经营和暴发式增长也给企业带来了诸多弊端，比如：成本核算不规范、不准确等问题较为突出。在当前经济结构调整及行业下行的形势下，房地产业的利润空间不断收窄，加强成本核算并有效降低成本，可以帮助企业降低经营风险、扩大竞争优势和提高经济效益。因此，房地产企业应充分认识到成本核算的重要性及其存在的问题，并采取有效对策规范核算、强化管控，以实现企业平稳、健康、可持续发展。
一、房地产企业成本核算的内容及作用
1.房地产企业成本核算的对象
成本核算对象是指为了计算开发产品成本而确定的各项成本费用归集和分配的范围，即成本核算的空间范围。确定成本核算对象是成本核算的首要环节，实务中，房地产企业应按地块确定一级成本核算对象，分期开发的项目，按各期确定中间成本对象，期内按建设工程规划许可证审批单上的“项目名称”确定最终成本对象。
2.房地产企业成本核算的项目
成本核算项目是按照经济用途对开发产品成本进行的分类，主要有以下六个方面。
（1）土地取得成本。主要包括土地买价或出让金、契税、拆迁补偿费等。
（2）前期工程费。主要包括项目开发前期发生的规划设计费、招标代理费、临时设施费、地质勘查测绘费、场地通平费。
成本的归集与分配是成本核算的重要内容和关键环节，影响到房地产项目成本核算的合理性、准确性和严谨性以及后期产品的定价。因此，成本费用的归集和分配方法应该做到科学、合理、严谨。但由于房地产项目涉及成本、费用、税金等多个类别，每一类中还包括众多明细项目，核算的科目极其复杂。在实际工作中，房地产企业归集和分配的方法也多种多样，甚至同一家房地产企业针对不同项目在成本费用归集分配方法上也不尽相同。没有统一的标准，操作空间就会增大，成本核算必然出现偏差。
近些年，受益于国家经济形势、城镇化进程以及人口红利等利好因素，房地产企业快速发展。但由于管理层不够重视、成本核算人员业务素质较低等原因，导致成本核算工作长期处于粗放状态，成本核算管理体系尚不完善，具体表现在：一是成本预算缺乏严肃性，在项目实施过程中随意调整，难以对项目成本实施有效控制；二是成本核算分析重注表面、流于形式，难以对成本执行过程中存在的问题以及成本执行结果显著偏离预算的原因做出深入细致的分析；三是缺乏成本考核机制，相关工作人员也就失去了工作的积极性和主动性。
（6）开发间接费。具体包括工程监理费、造价审核费、营销设施建造费及符合资本化条件的借款费用。
（5）配套设施费。主要包括人防工程、会所、幼儿园、健身房、游泳池、停车场等公共设施。
3.房地产企业成本核算的作用
数字预案系统按照“平战结合”的原则进行架构设计，是以预案数字化为核心，以应急资源关联配置为支撑，以地理信息系统和应急综合数据库为基础的应急平台核心业务系统；包括满足日常的应急管理工作需要，又能满足“战时”的应急救援工作需求。
过去几十年，房地产行业处于高处增长期，房地产企业将工作重点放在了业务扩张方面，对成本核算的重要性认识不足、不全面。很多公司的管理层和部门人员狭隘地认为成本核算及管理仅仅是公司财务部的事情，更谈不上在成本核算方面做到全员参与、全面管理和全过程控制。当前，市场环境发生变化，行业呈现下行趋势，企业间竞争日益激烈，过去粗放的成本核算状态势必给企业带来经营风险，影响企业健康、持续发展。
二、房地产企业成本核算存在的问题及原因分析
1.成本核算管理体系不健全
（4）基础设施费。具体包括项目开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通信、照明、有线电视、宽带网络、智能化等管网工程费及园林绿化费。
综上所述，舒芬太尼2 μg/kg+布托啡诺0.05 mg/kg用于上腹部手术术后镇痛能显著降低患者术后疼痛，提高患者术后舒适度，且不增加不良反应发生率。
2.成本核算对象不清晰
成本核算对象是房地产项目成本的载体，明确成本核算对象是准确核算成本的前提。实践中，很多大型房地产企业由于开发规模大、开发周期长、开发形式多样、产品业态各异等原因，致使成本核算对象比较复杂，成本核算对象的确定难度较大。最终是以整个项目为核算对象，还是分期、分片、分栋，没有统一明确的规定。企业在选择方法上就会产生随意性，一定程度上增加成本核算的难度，进而影响成本核算的规范性和准确性。
3.成本归集分配不规范
（3）建安工程费。主要涉及项目开发过程中发生的主体建筑工程费、安装工程费及精装修工程费。
4.成本核算意识较淡薄
哥们儿朝洛蒙拿着饭盒，去楼下打饭（这是哥们儿朝洛蒙要逃跑想出的办法，要不然面对媳妇的质问，他没办法回答）。走到刚才抽烟的地方，看见烟蒂还冒着烟。他停下来，用脚把烟蒂撵灭。随后他又点了根烟，椅着楼门廊的柱子抽起来。虽然刚才他嘴上劝媳妇别瞎想，但他心里也觉得不安。他想着租这房子后的种种迹象：正月回来的奇异的感觉，立交桥下算命先生的谶语，搬家时无缘无故被冰箱砸了的脚趾头，丢了客户被经理没头没脸的斥骂，刚装上好好的骤然爆裂的灯泡，媳妇收拾屋子时在房角砖下发现的符咒，还有这次狗蛋被蝎子的叮咬……难道这之间没有必然联系，只是意外？
三、房地产企业成本核算的改进对策
1.健全成本核算管理体系
企业一味追求扩张而忽视成本核算管理体系的建设，必然会带来营运风险和市场风险，产品逐步失去竞争力，甚至给导致企业巨额亏损。因此，房地产企业应依据成本核算的基本要求，并结合项目开发实际情况，建立科学、合理、完整的成本核算管理体系，做好成本核算过程中的前期预算编制、中期分析控制、后期考核奖惩工作，从制度体系方面保证成本核算工作的有序开展，调动相关人员参与成本核算的积极性、主动性，提高成本核算水平，实现成本核算管理目标。
开发成本是房地产企业日常经营支出的重要部分，成本核算工作的重要性也就不言而喻。做好成本核算，一方面能够提升财务管理水平，真实反映项目成本，为管理层的决策提供有价值的参考依据；另一方面，可以有效控制成本支出，减少浪费，降低运营风险和市场风险，实现利润目标。
2.明确成本核算对象
大型房地产企业，由于同一时间开发多个项目且业态呈现多样化，成本核算对象的准确划分就显得非常重要了。针对这种情况，一方面，企业需要事先确定好成本核算对象的划分标准和原则，并且在后期的工作中保持该标准和原则的统一性，避免随意变更；另一方面，企业成本核算人员在项目开发前期应当做好调查工作，全面深入了解开发项目，研究分析产品业态、结构、用途、交付时间等，确保对成本核算对象进行准确的划分归类。具体来讲，可以根据产品业态如住宅、商业、公共配套等划分成本核算对象；可以根据产品结构如排屋、洋房、高层等划分成本核算象。
3.规范成本归集分配
房地产企业在进行成本核算的过程中，应当科学、合理、准确地归集和分配相应的成本费用。按照“谁受益谁负担”的成本受益原则，凡是能够明确由某一成本对象负担的，则直接计入成本核算对象；凡是由两个或以上成本对象共同负担的，则应当选取诸如占地面积法、建筑面积法等合理分配标准，将成本费用分配后计入各成本对象。实际工作中，建议做好以下两点：一是房地产企业应根据《企业会计准则》的要求，并结合自身实际情况，对“开发成本”科目进行明细设置，确保实际发生的成本项目都有相应的归集科目；二是建立成本归集、分配的标准，保证所有项目在成本归集、分配过程中实现标准化、一致性。
4.提升成本核算意识
在当前形势下，房地产企业更应该充分意识到加强成本核算的重要性，尤其是公司的管理层，更应该提升成本核算意识，抓好成本监督管理。同时，要调动全体人员的积极性，通过培训学习，强化成本意识，熟悉项目开发的整个流程，严格把控各成本环节，在成本核算方面做到全员参与、全面管理和全过程控制。
四、结语
成本核算工作在房地产企业的日常经营管理过程中非常重要，为了保证企业的健康、持续、稳定发展，房地产企业需要从成本核算管理体系、成本核算对象、成本归集分配、成本核算意识方面提升核算水平，充分发挥成本核算的价值，保障房地产开发项目顺利推进。
沙特项目共为两期，一期桩基施工合同模式为整体分包，施工单价为综合单价，采用方传统方法先抛棱体后打桩进行实施；二期采用项目自主加钻孔分包模式，采用新工艺，先打钢护筒后抛棱体进行实施，我部提供钢筋笼和混凝土等原材料，另外，提供配重块和吊车配合第三方试验室进行静载试验检测。具体费用对比如表1所示。
但是，这办法试了几次，便不管用了。虽然菜很好，阿里吃饭时还是没有精神。等到阿东洗完碗，阿里明显开始烦躁。他在屋里来回转圈，不说话，也不理人。阿东拦下他说：“阿里，我们来玩电脑，好不好？”
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