摘要：近几年，随着房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业的利润空间越来越小，企业要想立足市场，就要提高自身的盈利能力，全过程成本控制越来越受到各房地产企业的高度重视。在加强全过程成本精细化管理的同时，全过程责任成本管理也逐步成为房地产企业提高自身成本控制和管理能力的主要发展方向。
关键词：房地产开发；项目管理；全过程控制
对于房地产开发项目管理而言，其中成本管理贯穿于整个项目的各个方面，所以，房地产企业在进行项目开发管理的过程中，需要高度重视成本控制在项目管理中的作用。通过利用项目管理的全过程成本控制，可以实现房地产项目开发的成本运营降低的目标，也提高了房地产企业经济和社会效益。
1房地产开发项目成本控制的原则
1.1全面控制原则
全面控制原则就是需要企业在成本管理中要充分和完整实现统一成本全过程的控制。具体来说，就是要调动开发建设过程中所有人员对于成本控制的主观能动性和积极性，完善成本控制方面的流程及制度。因为每个员工对于成本管理的要求和特点都会不一样，所以，就需要实施全面控制原则，保证成本管理中各个方面的成本都得到有效控制。
1.2讲求效益原则
在房地产项目开发过程中，对于全过程成本的控制，我们需要将其与管理服务有机结合起来，不能够被控制所控制，也不能为了降低成本，从而减少和停止对于高品质管理服务及优秀建筑产品的提供。换句话说，也就是要在成本控制的范围之内，利用最小化的成本费用实现最大化的管理服务高品质水平，或者说在相同成本费用水平上，实现最大化的管理服务质量水平的目标。
1.3经济原则
经济原则在很大程度上决定了房地产公司在重要领域中只会选择控制那些关键的因素，而不是对所有房地产项目的全部业务成本都进行控制或者进行相同细致安排的控制。在落实经济原则中，我们要重视经济原则的重要性，应该将其资源集中在重要的问题上，可以省略那些对成本产生微妙或者极少数影响的整体成本和无关事项。
1.4因地制宜原则
对于因地制宜的基本原则而言，它完全符合房地产开发公司在项目开发过程中项目管理任一部门的要求。房地产公司内部存在许多部门，比如，销售部、设计部，行政部，财务部等，这些部门所产生的成本计划和成本消耗都是不同的。所以，在对这些部门进行全过程成本控制的时候，我们就需要分别对待，不能使用统一的成本管理方法。比如，像项目开发中的工程管理部，他们所产生的成本主要是来自于项目开发所需要的材料和施工服务，所以，我们应加强对于工程部在开发施工各阶段资源配置计划的有效成本控制，而且还可以加之一些招投标方法作为辅助手段。而对于销售部而言，他们所产生的费用主要是来自于销售活动的支持成本，我们可以采取按照定期投入和产出的比例来进行成本控制。所以，对于不同部门而言，采取不同的成本控制方法，能够起到意想不到的结果。
2 全过程责任成本管理的概念
①责任，字面释义通常可以分为两种，一是对事对它人对已对社会应尽的义务，即分内应做的事，如职责、应尽责任、岗位责任等；二是指勇于承担自己没有做好的工作的不利后果或者强制性义务，如不良后果、过失责任等。
②责任成本，是以具体的责任单位（部门、单位或个人）为对象，以其承担的责任为范围所归集的成本，也就是特定责任中心的全部可控成本。
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③全过程成本，即项目开发全过程目标成本，包括土地（或股权收购）、设计、前期、工程、营销、成本等需要支出的全部成本。
④全过程成本管理，时间的角度出发，全过程成本管理是指不仅包括对生产过程目标成本的管理与控制，也包括产品定位、研发设计及实施阶段，销售及售后服务阶段；内容的角度出发，不仅包括产品生产成本的管理与控制，也包括产品设计、资金筹集成本、材料采购成本、维护费用、财务费用、人力资源成本、质量成本、试制成本、使用寿命周期成本等，主要体现“动态性、全面性、全员性、全过程”的目标成本管理模式。
⑤全过程责任成本管理，也就是在目标成本管理全过程相应部门应承担的责任和义务，按照责任主体进行划分，通过技术经济指标的目标设定、执行、考核，来保证整体成本的合理性和先进性。
3房地产开发项目管理中全过程成本控制的要点
3.1设计阶段的成本控制
3.1.1工程造价和设计方案相结合的设计招标
对于设计招投标而言，它能够起到提高设计招投标水平、促进良性竞争的作用。实施的工程造价和设计相结合的设计招标方法，能促进设计单位和设计师不仅在建筑风格、使用功能上达到和谐一致，而且还能够降低工程造价，实现确保项目经济利益的目标。
3.1.2成立成本评估审核部门，加强图纸审核
有必要成立专门的内部工程审核部门，该部门由经验丰富的建筑、结构、水电专家和经济分析师组成。制定详细的设计要求、设计任务，对设计单位所设计的施工图进行全面的审核。加强设计图纸审核管理工作，提高设计质量，减少不必要由于设计问题、设计缺陷导致的施工阶段的反复调整所造成的浪费。
3.2招投标阶段的成本控制
房地产项目招标中包括设备、材料的采购招标和施工招标两个方面。通过招标竞争过程，开发商可以选择优秀的承建商和优质的供应商，这样有利于降低建设成本，也是成本管理和控制的一个重要工具。
3.3施工阶段的成本控制
施工阶段是施工项目预算中投入资金最大的一部分，是合同文件中内容实现具体化的重要部分。在整个成本控制与管理中房地产项目施工阶段的投资占了很大的比例。房地产开发不应该仅仅只重视施工阶段的进度、质量等粗放式工程项目管理，也应付出更大努力来降低项目建设过程中的成本，核算分析变更成本的成因，为企业降耗规范管理提供管理思路，提高房地产企业经济效益和社会效益。
3.4竣工阶段的成本控制
对于任何项目而言，其项目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的阶段。而对于竣工完成的房地产项目来说，需要对竣工项目进行严格的审核审计，对施工单位的申报工程量、项目价格、取费程序的准确性进行审核，避免出现重复取费的情况，从而进行审核竣工结算编制范围，使审核后的预算能够真正反映实际的项目成本造价。
结语
面对不断变化的市场竞争环境以及成本不断变化的形势，我们必须要在房地产项目开发过程中实施全过程的成本控制模式，实现对于项目开发周期、运营成本的有效控制，尽最大限度对于浪费成本进行控制，从而提高企业的经济效益。
参考文献
[1]程铁信， 霍吉栋， 刘源张. 项目管理发展评述[J]. 企业管理， 2011，（2）.
[2]蒋声敏. 建设工程造价动态控制的全过程管理[J].山东商业技术学院学报， 2012，（3）.
论文作者:侯茜,郭曙光
论文发表刊物:《基层建设》2017年第24期
论文发表时间:2017/11/9
标签：成本论文; 成本控制论文; 全过程论文; 成本管理论文; 项目论文; 责任论文; 阶段论文; 《基层建设》2017年第24期论文;