摘要：房地产开发是一项庞大的工程，前期的策划和开发在整个项目中占据着重要地位。做好房产项目的前期策划工作，可以有效地整合房产项目中的资源，减少项目运行中出现的偏差。在今天激烈的房产市场竞争中，项目前期策划的好坏在某种程度上就决定了整个房地产项目开发的成败。为此，本文首先分析了房地产开发项目前期策划的内涵及重要性，并就房地产开发项目的前期策划要点展开了具体论述探讨。
关键词：房地产；开发项目；前期策划
1.房地产开发项目前期策划的内涵
房地产前期策划是从全局战略角度出发，确定项目目标，广泛收集资料，调查研究，对拟开发的项目进行准确的市场定位，并对项目进行详细的经济论证，最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件，是项目开发的原则，不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用，而且直接影响项目的经济效果。
2.房地产开发项目前期策划的重要性
2.1科学前期策划能够防治失误、保证利润
在房地产市场竞争如此激烈的情况下，为了能够保证项目的顺利完成并获得利润，前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误，工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况，因此科学前期策划才能防止决策失误项目效益。
2.2规避房地产市场风险
房地产市场风云多变，房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析，指定正确的开发策略。
2.3有利于项目部内各专业部门协同合作
房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分，属于多专业协同系统，房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台，提前沟通，相互协商，进行合理的经济技术论证，确定科学的项目产品定位、合理规划，保证项目开发顺利符合市场需求。
2.4整合各种资源，达到节约成本提高效率的目的
房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验，尤其是万科地产等大公司，借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式，通过分析对比，努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿，减少开发风险，尝试在不同城市复制相类似的项目，提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研，可以有效挖掘客户资源，根据客户的需求来定义产品，在保证后期产品能够满足客户和市场需求。
3.房地产开发项目前期策划要点
3.1了解经济与发展形势及房地产市场发展态势
房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3.2了解房地产政策法规和政府有关措施
开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
3.3对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查
必须深入了解潜在购买者尤其是项目周围潜在购买者的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。
3.4树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制
旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。
3.5项目方案策划
3.5.1地块情况分析
对项目地块的交通、环境、周边配套进行分析，区域发展现现状和发展愿景做出研判，只有深刻分析地块各个方面的特点，才能做出正确的市场定位，这是整个策划方案成功的前提。
3.5.2项目市场定位
所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此，房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。
房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分，也不是片面的创意包装活动和产品形态设计，它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动，其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
同时房地产项目定位还要随着市场环境变化调整思想、重构经验，为不同客户的特殊需求提供量身定做的解决之道，为项目的发展提供独特视角的发展理念，寻找创新的市场突破点，确定最为合适、合理地解决方法。
对于房地产项目前期策划定位，还要能够针对不同类型的项目，从其所处的独特背景出发，提供前瞻性与操作性兼备的开发策略、产品策划和设计建议，从而实现策划成果与设计实施的有效转换。
结束语：近年来，我国房地产业持续升温。在激烈的房地产市场竞争中，做好房地产项目的前期策划工作非常重要。房地产项目前期策划工作不仅关系到项目的具体实施和管理工作，而且会影响到房地产项目的经济效益。因此，相关工作人员要从了解经济与发展形势及房地产市场发展态势、了解房地产政策法规和政府有关措施、对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查、树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制并做好项目的方案策划等方面做好房地产开发项目的前期策划，为后期的房产项目建设及销售做好准备。
参考文献：
[1]张小妹，李玉辉.房地产项目前期策划研究[J].商场现代化.2012.
[2]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向.2013.
[3]高非凡.基于房地产开发项目前期策划的研究[J].城市建设理论研究.2015.
论文作者:詹勋洁
论文发表刊物:《基层建设》2017年第21期
论文发表时间:2017/11/27
标签：项目论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 项目前期论文; 房地产项目论文; 房地产市场论文; 市场定位论文; 《基层建设》2017年第21期论文;