摘要：本文通过结合房产测绘的概念及分类、产生差异的原因以及房屋测绘中存在的面积误差问题和解决的措施，来分析房屋预售测算面积与产权登记测绘面积差异分析。
关键词：预售测算；产权登记测绘；面积差异；
引言：
随着房价的不断攀升，最近几年房地产行业的持续火爆，人们对房产的关注度越来越高，而房屋预售测算面积与产权登记测绘面积关乎人们的切身利益，稍有差错便会引发一系列合同纠纷乃至法律纠纷，造成巨大的经济损失。为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益
一、房产测绘的概念及分类
1.房产测绘的概念
房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房屋测绘中的预售测算面积是指商品房在没有竣工及验收之前，房产测绘单位通过对经规划审批的建筑施工图纸及业主提供的电子设计图（CAD）等相关资料，依据房产测量规范的相关计算标准，对房屋面积进行预测计算。
房屋的预售测算面积作为房地产开发商销售房产面积的依据，同时用于登记办理《房屋预售登记许可证》，取得此证后，开发商方可对其所建房屋进行销售。而房屋测绘中的产权登记面积指的是房屋竣工后，由工程规划相关主管部门进行审核合格后，经房地产开发商委托，测绘机构依据《房产测量规范》，参照经规划审批的建筑施工图纸和预测算数据对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息并出具实测成果的过程
2.房产测绘的分类
可分为两种类型：一种是房产测绘，另一种是房地产项目的测绘。房地产基础测绘是指房地产平面控制网的建设和房地产在一个城市或一个地区的基本图。房地产项目的检验，是指周围的土地、房产的自然条件、所有权问题、房屋的位置、质量和使用。
工程制图是密切相关的开发、交易和房地产管理，工作量比较大。相对来看，从事房地产测绘比较容易。目前，我国法律、法规并未明确规定未取得从业资格的人员不能从事测绘工作。
二、房屋预售测算和产权登记测绘面积产生差异的原因
1.计算失误或对图纸判读错误引起的差异
随着科学技术的飞速发展，设计理念的变化，设计方案出现新颖、复杂的趋势。比如综合体的出现、商住办公混合、多个塔楼通过裙楼连接，功能结构复杂化，这对房产测绘分摊计算提出更高的要求；
（1）图纸判读错误，如未落地凸窗测算按落地测算，竣工后现状测量时，才发现原来是未落地的。采光井、送风井、排风井等高度小于2.20米，测算时未注意其标高问题，粗心大意按大于2.20米计算，引起了预售测算和产权登记测绘面积的出入。
（2）复式住宅或顶层阳台漏画，有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实功能为阳台，容易漏看。又有一种情况是标准层都是阳台，但顶层阳台屋面未全部有盖，部分有盖，部分是露台，不注意导致全部按阳台来计算。
（3）楼梯的分摊去向有误，经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给一层，或是分摊给未使用的楼层。
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（4）斜屋面房屋，在预测算时候没有认真注意标高问题按全部大于2.20米来测算，在产权登记办证测绘时发现原来有些地方高度不足计算建筑面积的。斜屋面是按净高大于2.10米地方计算建筑面积的。
2.施工原因
施工错误或施工放样误差过大使竣工后房屋尺寸不等于设计图上的尺寸，同样也会影响两者之间的差异。如墙面平整度、垂直度、轴线定位偏差，施工工艺技术水平影响测量精度。同样两套户型一样，实测尺寸有所偏差。在日常测绘过程中，会遇到实测阳台的尺寸偏小，使得该户套内面积变小。
3.技术原因
（1）客观上原因：测绘单位技术水平、管理水平、仪器设备陈旧落后等方面。
（2）主观上原因：技术人员素质参差不齐，工作中由于质量意识淡薄，工作程序不完善，计算过程、互检过程、审核过程不仔细，造成失误。
作业人员对设计原因、用途、建筑识图知识应有一定的基础，对各功能区的使用服务对象要清楚，才能合理地分摊公共面积。非常重要的一点是作业人员一定要认真仔细地核对一下规划审批图纸和开发商提供的电子设计图。有的电子设计图纸前后修改很多次，存在很多版本的图纸，拷贝的时候，开发商弄混了，拷了旧版，和规划审批图纸不一致。
三、房屋测绘中存在的面积误差问题和解决的措施
1.误差问题
（1）由于各种各样的原因，在房屋测绘中预售测算和产权登记测绘面积之间、测量值与真实值之间总是存在着差异。这种差异来源于测量仪器的影响、人为因素、外界环境的影响。这种差异也就是所谓误差。
（2）在房屋设计图纸出现变更、施工过程中公用面积功能的改变以及服务对象范围的变更，这些都会引起测绘中的面积误差。尤其是拆迁安置房经常碰到此类情况。
2.解决的措施
（1）我国现行的《房产测量规范》明确规定了房屋面积测量允许误差的登记，结合我市具体情况，我们遵循的是二级精度，中误差的计算公式为0.02S+0.001S，其中S为房屋面积，单位为平方米。譬如：房产面积为100平方米时，允许中误差为0.3。这才是我市严格意义上的房屋面积允许误差。
（2）安置房很多是政府代建的，图纸很多是施工图，未经过规划审批，施工时候遇到各种问题不得不修改图纸。比如：配电房等公共设施不够用，需要更改功能用途，把一层店面部分改为配电房来满足配电房面积指标的要求。
同样遇到一个案例：华城小区一个安置房项目，当时拆迁的时候是拆了很多单位房：有邮政、农行、供销社、社区居委会等，设计图纸是把每一间办公室的归属都写上去，到测算后发现有的单位房办公室安置面积不够，看能不在实际的操作过程中选择这种FFT IP模块，不但可以减少成本的投入，还可以缩短FPGA的设计周期，同时还能保证形同运行的安全性和可靠性。
结束语：
通过以上论述，在房屋建设和开发过程中，会由于多种原因造成房屋预售面积和竣工后产权登记测绘面积存在差异。在这种情况下，需要开发商、测绘单位、施工单位、设计单位和房产管理部门等单位共同努力来减少两者的误差。降低他们之间的误差具有现实意义，能够良好保证买房者的合法权益，并且能够为房地产企业建立良好的形象。
参考文献：
[1]房产测绘技术及房产测绘的应用意义[J].刘崇义.黑龙江科学.2018（24）
[2]房产测绘工作现状及测绘技术应用[J].韩丽梅.住宅与房地产.2018（33）
论文作者:韩远强
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
标签：面积论文; 房屋论文; 房产论文; 误差论文; 图纸论文; 差异论文; 产权登记论文; 《基层建设》2019年第7期论文;