摘要：随着经济的不断发展，城市化进程的不断推进，房地产行业也在不断地向前发展，涌现出了大大小小很多的房地产开发企业。随着市场的变化，各家房地产企业开发项目的流程正在不断地成熟，管理理念在不断地创新，管理制度也在不断地完善。但是与此同时我们也发现了很多在项目开发管理过程中遇到的难点和问题，为了进一步提升行业的水平，这些难点和问题值得我们去探讨和思考。
关键词：房地产；开发；难点；完善措施
引言：
随着我国城镇化进程的加快和社会经济的发展，越来越多的人口从农村流入城市，越来越多的年轻人从小城市涌入大城市生活，由此催生的住房需求依然很旺盛。这对房地产行业来说，既是机遇、也是一种挑战。为了不断提升房地产企业在市场经济中的影响力和竞争力，我们应该不断地完善房地产开发管理中的问题与难点，以适应日新月异的市场发展要求、以及日益增长的客户需求。
一、房地产开发管理中的特点分析
（一）周期性。房地产产业的“周期性”从广义上来说，其随着经济发展周期、本身运动规律、行业政策、行业趋势、市场供需变化，会出现高峰期、低谷期的周期性波动规律，其具有相对性和特殊性。从狭义上来说，其从前期的考察拿地、项目立项、报建报批，到建设过程中的招标、设计、施工，再到后期的竣工交付、使用维保服务等环节，构成了房地产开发项目的“开发全周期”。各家房地产企业所进行的项目开发，基本都遵循、经历了这样的开发周期，其具有相似性。
（二）阶段性。房地产项目开发总体来说包括投资拓展阶段、设计阶段、工程营造阶段、营销服务阶段、后期使用维保阶段。其中投资拿地处于最前端、起关键性作用，也是非常重要的一环、关系着企业的生存和发展；设计阶段关系项目的定位、规划指标的最优化、以及项目预计货值，是决定项目价值的重要一环；营销服务处于面向客户的关键一环，不仅肩负达成投资回报指标的重任，还肩负着传递企业服务理念的使命。工程营造是呈现房地产项目“产品”的实施环节，关系着项目能否按期交付、工程品质是否满足要求；交付后维保服务阶段是体现房地产开发企业经营理念与市场认可度的重要阶段。每个阶段相互独立、又相互联系、相辅相成。
（三）综合性。房地产开发体系是一个综合性较强的系统。除了涉及到外部市场、经济环境等因素，其本身的开发环境体系也比较复杂、涉及到的领域和内容非常多。
在项目开发的前期阶段，主要涉及到：土地信息的获取、项目现场踏勘、市场调研、项目可行性分析、项目立项、项目定位、项目规划设计、项目投资测算、土地竞拍等方面的内容。
在项目建设阶段，又会涉及到：项目招投标、项目勘察设计、项目方案设计、施工图设计、工程施工质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、信息管理、安全文明施工管理、组织与协调等方面；也涉及到建筑专业、结构专业、机电专业（给排水、电气、暖通）、精装专业（硬装、软装）、景观园林专业等多个专业领域，同时也涉及到上下游产业链的各家合作单位。
在项目交付阶段主要涉及到：交付整改、竣工验收、维保服务、物业管理等方面。
二、房地产开发管理中存在的难点和问题
（一）成本控制方面。在房地产开发过程中，成本控制是一项重要的工作，很多项目出现开发成本与预算相差太大的情况，如在投资拓展阶段拿的成本测算过高、导致投资较高；在设计阶段未能有效优化地进行项目各项设计、导致建造成本过高；在施工阶段因为这样、那样的原因导致签证、索赔现象经常发生，对项目的成本控制带来很大难度。
（二） 设计方面。设计虽然在整个项目的成本投入上占比不大，却影响着项目75%的成本和盈利。有的项目在方案设计阶段会片面追求效果而导致成本上升、或片面地追求低成本而导致品质下降、引起业主投诉；有的项目未能很好地匹配项目的定位及形态、规划设计未能达到规划指标最优化，方案设计未能很好地考虑项目的定位及形态等因素，施工图设计部分内容偏保守、图纸“错漏碰缺”问题较多等等。
（三）工程管理方面。项目设计落地之后、如何将设计产品通过施工完美呈现出来、就要看工程管理水平了。工程管理水平的高低很大程度上决定着项目品质的高低。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆有的项目工程管理水平较低、质量控制体系不完善、工期进度控制偏差较大，安全文明施工较差、导致工程质量隐患较多、项目不能如期交付、后期投诉整改较多[1]。
三、房地产开发管理中相关的优化管理措施
针对开发过程中遇到的问题，有如下几点解决措施供参考：
（一）优化成本管理
房地产公司开发经营所做的各项工作，最终的目标是为了获得投资回报。所以成本管理对于房地产公司来说，是非常重要的，应做到合理化、精确化。
在投资拓展阶段：第一，应尽早了解获取出让土地的相关信息（如出地时间、拆迁进度、规划指标、控规条件、CAD红线图、地形图等）；第二，应重点关注出让土地的特殊条款（如限价、人才房、保障房等）以免影响税费；明确土地款支付节奏，以免影响资金使用效率；第三，应做好项目现场踏勘（如地块所在区位、地块现状、地形地貌、三通一平、周边配套等），避免遗漏地块内外部不利因素及隐形不利条件信息，通过以上工作做好项目投资的精确测算。
在设计阶段：应做好项目的定位及形态、户型配比、户型面积、精装修标准、选材等成本控制工作。
在施工阶段：应提前做好“图纸会审”工作、将设计图纸问题前置解决，避免影响现场施工，尽量避免非正常的设计变更、签证、索赔事件的发生，以免成本超出预算；同时通过完善的工程管控体系、提前谋划组织、规避各类风险，使工程顺利推进、如期交付。
在后期交付阶段：应及时做好“复盘总结”工作，总结经验教训，提升成本管理水平。
（二）加强设计管理
在规划设计阶段：应做好项目的定位及形态、户型配比、户型面积、精装修标准、选材等工作尽可能地利用好规划指标达到规划指标最优化。
在方案设计阶段：避免片面追求效果而导致成本上升或片面地追求低成本而导致品质下降；施工图设计应尽量优化、避免设计偏保守而造成不必要的浪费，同时控制好图纸的深度和准确度、尽量避免图纸错漏碰缺等问题。
在施工图设计阶段：各专业设计人员应相互复核、交圈、防止建筑、结构、机电等各专业之间的设计内容相互矛盾，另外提前做好“设计交底及图纸会审”工作；将设计图纸问题前置解决避免影响现场施工。
（三）加强工程管理。
1、应建立健全《工程管控体系》，明确工程管理目标；配备相关管理人员；制定并不断完善工程管理制度。
2、加强工程质量控制，制定《工程质量管理制度》，严格执行进场材料报验制度，对重要材料增加“复试”环节；加强施工过程质量检查，发现质量隐患立即督促整改。
3、引入“第三方评估”、“第三方材料检测”等第三方体系，通过第三方实测实量、质量风险检查等手段来加强工程质量控制。
4、提前做好工程管理策划，制定工程施工总进度计划，并落实执行，定期检查纠偏，确保工程进度不偏离项目总体建设目标。
5、实行安全文明施工标准化管理，强化安全生产；
6、加强各参建单位的组织协调工作，引领各参建单位相互配合向着同一方向推进，确保达成项目整体目标。
结语
纵观房地产行业的发展情况，不难发现当前房地产市场已经处于比较饱和的状态，竞争越发激烈，房地产开发企业面临的问题与挑战也越发变多，在这样的大环境下，如何提升企业在行业中的竞争力，保证企业的可持续发展是很多的企业正在面对的问题。当然本文列举的几个问题和措施还比较片面，不同的企业有不同的优势和劣势，找出自身在房地产项目开发管理过程中的问题，加以针对性地优化、完善，才能促进企业自身、乃至行业的可持续发展。
参考文献：
[1]王传兵，试述建筑工程项目管理的现状问题及控制措施[J].工程建设与设计，2017（23）：202-203.
论文作者:杜龙虎
论文发表刊物:《建筑模拟》2020年第1期
论文发表时间:2020/3/24
标签：项目论文; 阶段论文; 工程论文; 房地产开发论文; 涉及到论文; 成本论文; 难点论文; 《建筑模拟》2020年第1期论文;