捷克实行住房制度改革，本文主要内容关键词为：捷克论文,住房制度改革论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1989年以前的几十年间，捷克同苏联以及其他东欧国家一样，实行具有福利和社会保障性质的住房制度，从住房的建设、分配、使用到维修，大部分都由国家包起来。这种福利性质的住房制度，给国家财政造成的压力和负担越来越难以承受，大大影响了其他事业的发展，其弊端也随着时间的推移和国家经济的困难变得日益明显。捷政治制度剧变后，国内情况发生了很大变化，并开始实行市场取向的经济改革。几年来，捷经济模式转轨日益深入，市场经济初步形成。自1993年经济走出谷底以来，连续两年出现正增长，国民生产总值1994年增长2.6%，1995年增长4.2%，速度明显加快。在这种形势下，经济体制的一个组成部分，住房制度的改革方案经过4年的酝酿和讨论也日臻成熟。从1994年起，国家采取多项措施逐步改革现有住房制度，由国家无偿分配住房向住房商品化方向发展。
一、捷克的住房状况及住房制度
1.住房建设的基本情况
多年来捷克十分重视住房建设，每年都要投资巨额建造居民住房，而且还向住房合作社社员发放大量低息贷款，资助社员修建合作社住房，以提高人民生活质量，满足人民日益增长的需求。1989年捷住房建设投资比例为11.7%，在东欧国家中属中上水平。尽管如此，排队等房的现象仍很严重。1989年后，捷经济陷入危机，用于住宅建设的投资锐减，房屋竣工面积大幅度下降。1989年竣工住房55073套，1991年41719套，1994年和1995年分别减到18000套和14000—18000套，比1975年减少了42%，仅为1989年的1／3弱。特别是在一些大城市，如布拉格、布尔诺、俄斯特拉发等，住房紧缺状况十分突出。住房紧缺的原因十分复杂，除因国家建房减少、无偿分配、人们自我解决住房意识不强造成需求多与房源少的矛盾等因素外，还有一个原因是家庭规模变小，新家庭数量增加快。据报道，捷克户均2.5人，并有继续减少的趋势，这就加大了住房需求的压力。另外，在已竣工的房屋中，约有30万套房屋由于所处的位置偏远，附近就业机会少，周围设施不够齐全，生活不方便，造价过高，普通收入的家庭消费不起等原因，至今仍闲置。所以捷报刊评论说捷住房的数量理论上是足够的，但实际上缺口很大。一方面许多人排队等房，另一方面许多房无人居住的状况使住房紧张的矛盾愈加突出。
2.实行公有住房占优势的住房所有制
捷克的住房所有制形式有以下几种：国家所有制，合作社所有制和个人所有制，现全国有110万套房屋，其中国家所有制的占1／4，合作社住房占75万套，其余为个人所有住房。总的来说，捷实行的是公有住房占优势的住房所有制。
在住房的分配使用和维修方面，由国家按统一标准，无偿分配给居民居住，租金很低。捷多年来一直实行低租金制度，国家每年对房租补贴的资金为300多亿克朗（27克朗兑换1美元），而居民所交房租不足实际费用的1／3。房租在居民家庭平均收入中所占比例仅为3—4%，合作社房屋的租金仅相当于社员家庭收入的9—11%，远不足以弥补维修所需费用。居民不管占用的住房面积多少，均享受同样待遇。住房面积少，享受的补贴少；住房面积大，享受的补贴也多。房租和住房实际费用不足部分由国家从预算中给予补贴。由于是无偿分配住房，一些权势人物便利用手中的权力多占住房，造成苦乐不均，加剧了居民生活水平的过分悬殊。无偿分配住房的政策助长了人们的依赖心理，由于无需个人掏腰包买房子，于是把钱投向别的消费项目，同时助长了一些权势人物多占住房的倾向。
捷克现住房制度不利于其他类型建房制度的发展，更无助于住房问题的解决。
二、住房制度改革新举措
剧变后，捷把住房制度的改革当作经济转轨的一个组成部分。把住房推向市场，实行住房商品化，彻底改变过去实行多年的国家出钱建房，人民无偿住房的状况。另外通过提高房租逐步解决房租与房屋价值扭曲的矛盾。1994年以来，国家先后推出了几项住房制度改革的重要措施。改革总的方针是：实行多渠道、多途径筹措资金，鼓励公民建房和买房，逐步提高房租使其接近房屋的实际价值，国家逐步减少补贴，变住房完全由国家解决为国家、集体和个人共同负担。
1.向公民出售各种类型的单元住房
1994年捷克议会批准了《房产法》，法律规定，从1994年5月1日起，国家向私人出售各种类型的单元住房，房价不限，由买卖双方商定。对旧房屋，现住户有购房优先权；对合作社的房屋，社员在还清所欠合作社住房贷款的前提下，即可把自住房屋转为私有财产，无需付款，住房合作社在1995年12月31日前把房屋移交给社员。
2.向公民提供购房抵押贷款
1995年3月，议会修订了五项法律，规定银行可向公民提供购买住房的抵押贷款，银行提供的抵押贷款的数额最多可达住房造价的70%。所谓抵押贷款，就是建房或购房者用自建或购买的住房的产权作抵押取得银行的贷款。捷全国共有57家银行，其中三家银行经营抵押贷款业务。这些银行是捷克摩拉维亚银行、储蓄银行和商业银行。摩拉维亚银行的具体做法是向公民提供最低数额为40万克朗的建房贷款，年利为10.6%，偿还期限为30年；储蓄银行的办法是向公民提供最高数额为购买或修建房产价值60%的贷款，年利为9.75%，贷款偿还期为20年；商业银行发放建房抵押贷款种类较多，偿还期分10年、15年和20年。该行规定，即将退休的公民在其退休之前须归还银行提供的抵押贷款。公民所借贷款一般应按月偿还，特殊情况下可每季度偿还一次。如果是建房，可在住房完工之后开始偿还银行的贷款。
1995年10月11日政府又通过了一项法令，对自筹资金建房和购房的公民给予补助，形式之一是对从银行获得抵押贷款者给予补贴。法令规定凡从1995年1月1日起获得购房或建房抵押贷款的公民，皆有权享受这种优惠。国家补助的金额为贷款利息的4%。这项优惠条件公民有权优先享受，只有在申请补助的公民未用完国家这笔资金的情况下，有关建筑公司才有权享用。法令还对可享受补助的抵押贷款数额做出了明确规定，如购置或建造一套住房，抵押贷款的数额最多为80万克朗；购置或建造一居室或两居室独院住房，抵押贷款的数额分别是150万和200万克朗；超额部分自筹，国家不再予以补贴。国家资助的抵押贷款要专款专用，不得挪作他用，而且要在4年之内建成房屋，否则取消补贴。
1995年国家用于抵押贷款补助的专项拨款为2.2亿克朗。据报道，1996年该项拨款增至5亿克朗。
3.鼓励公民参加建房储蓄
建房储蓄是国家资助公民建房的又一种形式。捷议会1995年上半年通过了《建房储蓄法》，鼓励公民参加建房储蓄。当公民的建房储蓄达到一定数额时，便可得到银行的建房贷款。这种专项储蓄的利息低，为3%。法律规定凡参加此项储蓄的公民，最低存款期限要达到5年，而且要自定一个存款数额目标。最低为1至2万克朗，最高为150万克朗。当存款数额达到目标数额的40—50%时，存款者便可得到贷款。公民储蓄的利息低，银行发放贷款的利率也低，这是对参加建房储蓄的公民买房或建房的补助。补助金额为公民年储蓄总额的25%，每年最高补助金额不超过4500克朗，储蓄利息无需纳税。如果存款者急需用钱买房或建房，在其存款额达到自定目标的一半、且存款期限达到两年的情况下，可得到一笔贷款。法律还规定，公民可把以上抵押贷款和从建房储蓄方面获得的贷款合起来使用，在这方面国家不规定任何限制性条件。
剧变后捷金融业改革步伐较大，各种金融业务不断发展完善，建房储蓄就是一个新的金融业务种类。目前已有6家银行专门从事建房储蓄业务，全国参加建房储蓄的公民达70万。
4.逐步提高房租并将完全放开房租
出租住房是住房商品化的基本形式之一。低租金是捷几十年旧住房制度的主要特征，房租仅占家庭总收入的3—4%。整个住房支出（取暖费、维修费等）占家庭总支出的13%，而联邦德国这两项比例分别为16—42%和30—40%。租金提不上去，租金比价不合理，卖房也难以进行。目前国家考虑人民的承受能力，虽仍对房租进行补贴，但已大大控制了补贴数额，已几次提高房租并准备在不远的将来把房租完全放开，以推进售房工作进行。
三、捷住房制度改革的成绩和问题
捷克实行住房制度改革仅两年，尽管是刚刚起步，一些措施还不尽如人意，但方向是对的，措施是积极的。
首先，政府对住房改革的决心很大。从1991年开始酝酿房改措施，对所提方案反复修改，到最终出台，这期间不乏反对和抵制的意见。但总理克劳斯及政府其他成员在各种场合多次强调政府实行房改的决心不会动摇，不会因为有人反对就退缩。在大刀阔斧提倡买房、建房的同时也采取了多种补贴和资助手段，既保证了各项政策的顺利执行，也安抚了民心，得到了人民的理解。
其次，鼓励采取多种方式建房的政策是合理的。对任何国家来说，不引导公民向自己的住房投资，单靠国家的力量解决住房是不可能的。目前的政策是国家在拿出适当比例的资金解决住房问题的同时，鼓励公民自己掏一部分钱建房或买房，引导他们认识到房子问题由国家、集体和个人共同解决是合理的、可取的。国家财力有限，不可能再像过去那样大包大揽解决全体公民的住房困难，而是拿出一部分资金通过社会政策解决低收入家庭的住房困难。
最后，逐步提高房租是符合价值规律和市场原则的。原捷克斯洛伐克联邦1991年曾将集中供热和供暖的价格提高了30%，并取消了对多子女家庭的房租补贴。1992年将房租提高了两倍，1993年捷克独立后又分期调整了房租。公民对提高房租虽有各种看法，但房租提高后并未超过他们的承受能力，社会基本稳定，也没有因此引起社会震动和人们的不安。
捷虽然对现住房制度进行改革，为逐步过渡到住房商品化做各种准备，但从目前看，时间还短，进展不快。因为一般职工工资有限，借贷建房或买房谈何容易。1995年全国职工月平均工资7000克朗，而建一套二室一厅的标准住房需要50万至70万克朗。一对夫妇如果从银行贷款50万克朗，按捷克储蓄银行9.75%的利率计算，10年期限的贷款每月须偿还6540克朗，15年期限的贷款每月须偿还5300克朗，20年期限的每月要偿还4750克朗。若按商业银行10.5%的年利率计算，则每月须偿还的数额分别为6747克朗、5527克朗和4992克朗。对于一对年轻妇夫来说，这等于用一个人的工资还贷款，只能用另一份工资维持生活。目前，住房造价和市场售价与职工收入之比太悬殊，因此公民呼吁政府多建一些廉价商品房，以解决普通百姓和低收入无房户和缺房职工的住房困难。
标签：个人房屋抵押贷款论文; 房屋抵押贷款利率论文; 银行存款论文; 房产证抵押贷款论文; 抵押贷款论文; 购房论文; 银行论文; 贷款论文;