摘要：房地产开发项目作为一种特殊的产品，其从最初的立项到最终的交付，整个过程涉及到很多不同的环节。对于房地产开发项目的成本预算管控是一个比较复杂的过程，并不是简单的管理就能够实现的。在实际的项目开发中，为了确保整个项目的经济校园，需要做好对整个项目开发过程的管控。本文就此详细的探讨了房地产开发项目工程承包预算管控以及决算管理措施，希望促进我国房地产项目成本管理水平的进一步提升。
关键词：房地产开发；成本预算；管控；决算管理
1房地产开发项目成本管理控制重点
对于房地产开发项目而言，其对于成本的管理主要从四个方面入手，分别是项目的建安成本、资金成本、管理成本以及销售成本等等，下面简单的介绍下具体的成本控制要点：
1.1建安成本控制
在房地产项目开发的过程中，对于建安成本的控制应当从以下几个方面分别进行：
⑴开发项目的设计成本控制
在建安成本控制的过程中，其最主要的关键性源头还是工程的设计，设计的内容直接决定了项目在后期开发的过程中所需要消耗的资金，因此相关的管理人员应当在前期就加强对项目的管理，完善现有的管理体系，在设计的过程中选择最优化的设计方案，在确保原有设计目标的基础上实现设计成本的最低化。在具体的设计过程中，首先要考虑建筑的相关功能以及结构安全，其次要考虑建筑外观的美观性以及后续的维护管理费用，综合考虑多方面的因素以后选择几个较好的施工设计方案，然后对这些施工设计方案进行可行性分析，并对不同的设计方案作出施工成本分析，然后结合这些因素进行综合的比对分析，选择合适的施工方案。
⑵明确不同项目的责权
房产开发项目是一个比较大的工程项目，其涉及到了多种不同的施工内容以及多个不同的施工单位。在实际的项目施工中，相关的管理人员应当对工程的各个施工环节进一步明确，确保施工时不同的施工项目以及施工队伍之间的责任以及权力具有明确的界限，避免了因为责权的不清晰而导致一些不必要的麻烦。
⑶加强对材料质量的管控
在工程施工成本的控制中，加强对施工材料的质量控制是最直接也是最有效的方法。建筑工程项目施工中材料占据了整个项目七成以上的施工成本，因此要想从根本上提高开发项目的成本预算管理效率，就必须要重视对材料质量的管控。在后续的施工材料采购中，一定要做到货比三家，一方面确保施工材料的整体性能，另一方面也是确保施工材料的成本最低化。
1.2资金成本控制
就目前而言，资金的成本主要来源于两个方面，分别是资金投入时间，另一方面是融资方式的多样化。在这一过程中，应当综合比对分析不同投资企业的资金结构以及内部收益上都存在比较大的差异。对此相关的管理人员应当选择合适的管理方案，进一步优化现有的资本结构，促进项目开发成本的进一步优化。
1.3管理成本控制
管理成本主要的是对于管理人员的时间成本消耗，在这一过程中还要包括一些管理行为上所产生的经济消耗。
1.4销售成本控制
在后期的房产销售中，为了确保房产能够快速的卖掉，开发商会聘请一些明星，并且聘请最专业的销售人员进行房产的介绍以及销售，这些环节就要消耗大量的资金。
2成本预算在房地产项目管理中应用必要性
在房地产项目开发的过程中，对于项目的成本预算是一件十分有意义的事情，具体而言，这这管理的操作主要体现在以下几点上：
2.1工程成本的有效控制
在房屋建筑开发中，房屋的成本是最高的一项成本，但是在实际的项目管理中，工程的施工成本依然还是以设计管理以及施工管理等几个方面为核心展开研究，在具体的工程项目施工中，工程成本的有效控制具体体现在了项目的全面管理、施工成本控制以及事后控制这几个方面。
2.2制定完善的成本控制计划
在房地产项目开发中，对于工程的成本控制是所有人都十分关注的一个话题。工程的施工成本管理应当以人为核心，加强对相关的施工方案以及施工计划的管控。尤其是针对一些项目的开发计划，要集合实际情况进行开发，只有这样才能够确保成本计划编制的合理性，确保相关的开发计划得到有效的审核以及落实。
2.3确保成本管理合理性
房地产项目的成本管理应当始终贯彻于整个项目的施工建设中，在这一环节中管理人员必须要充分认识到成本管理的合理性以及重要性，所有的管理人员在进行成本控制时要对成本管理方案的可行性进行进一步的分析，做好充分的项目分析以及规避分析，确保预算方案与实际方案的一致性。
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3影响成本预算应用因素分析
在实际的房地产项目开发建设中，很多因素都会对项目的开发成本产生影响，针对不同的影响因素将其分为了两种不同的类型：
3.1客观因素
⑴应用意识
在实际的项目开发中，成本预算的实际应用情况直接取决于相关领导人员对于成本预算的了解程度，如果相关的领导人员对于成本预算有着足够的了解，并且有着较好的应用意识，那么企业在实际的项目开发中必然会逐步的加强对成本预算的应用。而只要应用意识够强，那么其必然会在后续的应用中逐渐的展现出自己的优势以及强项，进而在市场上赢得更多的应用，取得更好的预期效果。
⑵专业能力
成本预算的应用效果在一定程度上还是又管理人员的专业能力所决定的，在实际的管理中一线的管理人员才是成本预算的直接执行人，其执行能力的水平以及成本预算的应用能力直接关系着整体的应用状况。如果管理人员的专业能力较高，那么其就能够在实际的管理中逐步的融入相关的成本预算理念，进而确保对于成本的预算管理能够得到有效的落实。但是如果管理人员专业能力不足，那么所有的管理就只能够浮于表面，根本不会在具体的项目管理中取得变化。成本预算管理不仅要涉及工程的施工管理，还要对项目的施工材料采购、施工工艺制定、市场行情分析有着足够的了解，只有这样其才能够更好的对项目成本展开有效的预算控制。
3.2客观原因
⑴项目设计变更
通常情况下，建设工程在初期决定了项目的设计方案以后，就不会随便改变原有的设计方案。但是大多数的工程在施工的过程中还是不可避免的需要进行一定的设计变更，因为早期的设计方案在后续的施工中确认了存在一系列的问题，不利于项目施工的顺利进行。在施工中极易出现各种质量问题，只有及时的对设计内容进行变更，才能够确保项目的整体施工质量。而一旦项目设计出现变更，工程的施工称预算管控就会收到影响。
⑵市场材料单价变动
通常情况下，一个地区的建筑材料价格并不会发生太大的波动，但是如果工程的施工周期过长，那么就会发现材料的价格还是会存在较大的变化的。一旦材料的价格出现较大的波动，那么项目的施工成本预算管控就会收到较大的影响，因为施工材料的成本占据了整个项目施工成本的一般以上。
4成本预算在房地产项目中应用措施
4.1健全管理体系
首先，相关的管理人员应当对房地产项目的管理组织进行进一步的完善，确保项目在开发的过程中能够有明确的组织领导，这样在进行后续的开发施工时能够明确相关的职权，避免职权的混乱；其次应当结合当地的房地产行业发展状况，建立一个完善的数据交互系统，对当地的房地产行业发展态势以及项目在开发过程中消耗的资源进行整体分析比对，帮助管理人员更换的了解项目的开发进度以及开发状况；最后建立完善的预算管理评估考核体系，结合房地产项目的特点对其进行一一的评估功能设计，进而得出一个完善的评估考核指标体系，对于管理人员的管理绩效进行实时的考核，进而有效的激发管理人员工作的积极性以及主动性。
4.2提高预算参与人员专业能力
房地产项目的成本预算管理并不是一项简单的工作，其需要综合分析大量的数据，并且要在此基础上对相关的施工状况进行全面的分析处理，因此对于参与人员有着较高的专业性要求。因此在招实行房地产开发项目的成本预算管控时，要尽量招收一些专业性较强的人才，由这些专业性的人才来执行相关的预算管控，只有这样才能够最大程度上确保预算管控的合理性与可靠性。
4.3加强与财务、业务等部门联系
房地产开发项目的成本预算管控涉及到了项目的施工、管理以及财务等各个部门，为确保预算管控的可靠性，应当进一步加强财务与施工、业务以及管理等各个部门之间的联系，并且帮助财务部门对各个部门建立一套完善的评价考核机制，并且通过全面的分析以及比对，加强对各项费用成本的有效控制。
5工程竣工结算及决算管理
在房地产项目开发的过程中，一些重大的合同在进行结算时需要引入第三方的结算审核机构，这样一方面是确保了审核的独立性，另一方面也是为了确保审核的可靠性，只有确保监督机制的完善才能够最大程度上保证项目的可靠。在具体的施工过程中，一些重要的合同结算以后，都要加以上班，并且由财务部门进行备案登记，对于签订的结算合同都要复印留案。对于工程项目的决算管理指的是从项目筹建开始一直到最终进行结算的这一整个管理过程，在这一过程中财务需要对项目进行全面的分析，从早期的立项、筹备、设计、招标、施工以及后续的监理以及验收，都要进行全面的分析，总结相关的决算经验，进而为后续的项目施工管理积累相关的经验，确保了后续有类似的投资估算时能够更好更快的做出决断。
结语：房地产行业作为目前比较重要的一个经济支柱性产业，对于项目的开发建设能够有效的带动当地经济的发展，在实际的开发过程中，为了确保项目的成本能够得到有效的管控，一定要制定完善的工程成本管控体系。项目成本预算管控作为一种比较常用的成本控制方法，在房地产行业内有着较好的应用，不过其存在太过的不可控因素，因此在实际应用中还要加强对关键性因素的控制，降低一些客观因素对项目成本的影响，确保对项目成本的有效预算以及全面管控。
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论文作者:王春贵
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第9期
论文发表时间:2018/7/30
标签：成本论文; 项目论文; 预算论文; 管理人员论文; 过程中论文; 开发项目论文; 成本控制论文; 《建筑模拟》2018年第9期论文;