摘要：随着经济的不断发展，房地产行业也得到了较大的发展，市场竞争压力越来越大，要想在房地产行业脱颖而出，要注重房地产开发项目的全过程的成本控制，它占据了其成本的重要比重，房地产加强项目全过程的成本控制能够有效的发展房地产企业的成本支出赢取利润，在项目开发运作的时候，加强成本的预算，能够促进房地产长远发展，因此，房地产在开发项目的全过程中控制成本管理，虽然，一些房地产企业已经在公司实行成本管理模式，但是目前的成本管理模式还存在很多的问题，需要不断的创新，不断的改进。
关键词：房地产开发项目；全过程成本控制
导言
房地产开发项目通常需要消耗大量资源，对国民经济产生直接影响，就目前来看，房地产开发项目中投资失控逐渐成为一个普遍的问题。据此加强对房地产开发项目的全过程成本控制显得尤为重要。笔者将分别从：房地产开发项目成本控制中存在的问题、房地产开发项目成本控制策略研究，两个方面来阐述。
1房地产开发项目的全过程成本控制存在的问题
1.1房地产企业对于成本管理的意识薄弱
成本管理是每个企业都应注意的一部分，它的管理的好坏直接关系到企业的长远发展，好的成本管理能够促进企业房地产的发展，然而，这也是企业往往最容易忽视的一个方面，长期以来，我国的房地产企业整体在房地产项目的全过程中成本控制的意识淡薄，很多房地产企业的领导不重视成本的控制，导致企业没有先进的成本管理体制，不利于企业的成本管理，如果对企业房地产的的成本管理不能进行很好的控制，会在一定程度上阻碍企业房地产的发展。
1.2房地产开发成本一刀切
我国部分房地产企业将开发项目成本费用当成单项成本费用控制，如：建安成本、规划设计、配套设施费、土地成本等，在成本管理中通常采用一刀切的方式，从某方面来看对成本控制起到一定作用，但工程项目在规划设计、选址、定位包装等环节依然存在问题，在项目施工中逐渐暴露出来，使成本管理演变成为单纯的成本控制，不利于房地产成本控制管理工作的有效实施。
1.3只重视项目施工，不重视设计
施工建设阶段是房地产开发过程中最为重要的一部分，因此很多房地产企业只重视该阶段的成本控制。由于施工过程都是承包给相关的建筑企业进行施工，因此很多房地产企业很重视项目的预算审核，对于相关的预算审核执行也很到位，在施工阶段对施工企业的监督很严格。但是很多企业忽视了项目的设计阶段，项目楼房设计是项目的重要环节，设计的不合理将会造成成本费用的浪费。很多房地产开发企业意识不到这个问题，一般是将项目设计承包给设计公司，由于不重视设计，因此会将设计阶段的成本费用降低，设计费用的降低必然会导致相关设计质量的降低，这就会直接影响到后续施工过程的成本费用升高，很多企业有严格控制施工阶段的成本费用，这就会导致楼房质量的下降。
2房地产开发项目全过程成本控制的要点
2.1投资的决策阶段
投资的决策阶段是房地产开发项目的前期工作，首先，要通过调查国内外的市场，来了解顾客的需求，进而对未来房地产市场的状况进行预测，再通过领导讨论看投资该项目有没有市场，了解该项目的市场竞争力如何，该企业有没有优势可以更大程度的赚取利益。在充分考虑市场需求，企业优势等方面的基础上确定项目的建设规模。
在前期工作中，成本的控制还要考虑建设的标准水平，建设的标准水平应从目前的经济发展水平，来根据消费者的消费理念和消费标准来确定建设标准。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆建设标准的考虑在房地产的项目开发中显得很重要，根据不同地区，不同规模，不同等级以及不同的消费者群体，确定交涉应购买那种材料，确定应建设哪种房屋，是普通的建筑，还是豪华的建筑，还是普通的豪宅，还是豪华的豪宅。是适用于人们享受的住房，还是适用于做销售的经济适用房。
2.2设计阶段成本控制
房地产开发项目设计阶段的成本控制，一方面，要推行限额设计，在严格遵守投资估算以及设计任务书的基础上，科学合理地分解工程量和投资额，并且在确保各项功能完善的前提下，进行施工组织优化设计，合理地配置人工费用以及材料设备费用，将开发项目概算控制在投资估算范围内。进而以限额设计为基准，按照初步的工程概算，进行施工图纸设计，在遵守规范设计标准，满足设计目标需求的同时，要通过不断优化设计，提高施工图的技术先进性以及经济可行性，避免发展频繁的工程变更增加项目开发成本支出；另一方面，要强化工程设计图的审核工作，工程设计图作为项目的整体规划以及模拟目标，之间关系到整个施工进程，进而影响到项目开发总成本，因此，在出图前一定要强化各级监督以及审核管理，确保设计图的质量，以便为后续工程施工提供技术指导，促进项目开发的安全有序开展，节约各项成本费用开支。
2.3加强项目施工阶段的成本控制
加强项目施工中的成本费用主要就是加强对工程变更和承包商的索赔成本管理。工程变更对于项目施工来说有较大的损失，房地产开发企业应当建立科学合理的工程洽商签证管理制度，明细施工工程变更中各方的责任和义务，杜绝徇私舞弊和虚假签证的现象。对于承包商的索赔成本管理，房地产企业应当建立完善的审核和监督制度，设立专门的驻地监督审核部门，做到一单一签，避免出现一揽子或者日后签证，造成成本费用的损失甚至不可控制。
2.4加强竣工结算审核，降低工程成本
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关，一般应从以下角度控制结算工程成本：核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行。
结语
综上所述，房地产开发项目全过程的成本控制是一个相互联系相互贯通的系统化的工作，需要协调好企业内部资源，完善成本控制体系，合理确定并调整项目投入比例，并通过综合对比分析，强化监管以及审核工作，努力将项目开发各项成本开支降到最低，提高全过程成本控制效率，获取更多的社会经济效益。
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论文作者:董昌明,程浩亮
论文发表刊物:《基层建设》2018年第24期
论文发表时间:2018/9/18
标签：成本控制论文; 开发项目论文; 房地产论文; 项目论文; 成本论文; 全过程论文; 工程论文; 《基层建设》2018年第24期论文;