摘要：本文概述了商品房的价格与个人可支配收入的内涵，其后选择商品房销售额来反映房价，从国家统计局网搜集近年来的广东省房价数据和人均可支配收入数据，而后进行数据的单变量相关性分析及多目标整合指标相关性分析，从而得出结论：商品房的价格与人均可支配收入之间呈正相关。因为居民生活品质提升，居民收入增涨，房价随之增高。基于本文分析，笔者提出建立公开透明的网络查询系统、推进住房保障体系建设等建议来缓解房价提高与人均可支配收入增幅不匹配的压力。
关键词：房地产价格 人均可支配收入 正相关
一、理论分析与研究假设
（一）房价与人均可支配收入的关系
当前，人均可支配收入的涨幅跟不上房价的增幅。尽管人均可支配收入逐步上升，但可支配收入的消费支出范围却越来越窄，因为固定资产的价格越来越高，人们想要安居乐业的条件变得越来越苛刻。
许多研究表示房价与人均可支配收入有着的显著的关系，且人均可支配收入越高，对购房消费中的支出比例就越高，从而促使房价越高。
（二）提出假设
据人人网调查显示中国城镇居民可承受房价收入比极限为6.31倍，而我国如今的房价收入比却远高于此。可见，房价的过高让居民把越来越多的收入投入到买房中，使得房价居高不下。讨论房价与居民人均可支配收入涨幅的关系，则要探讨人均可支配收入涨幅对房价的影响。所以本研究决定以房价收入比理论为依据，提出以下假设：
城镇居民人均可支配收入与城镇商品房销售价格呈线性关系，同方向变化。从经济学角度来说，城镇居民人均可支配收入涨幅越大，购房方面的消费支出就会越多，需求越多，房价就越高，两者是正向的关系。
二、实证分析与假设检验
（一）数据收集
1、数据来源：国家统计局网
为客观地获取广东省商品房价格与人均可支配收入的数据，本文从国家统计局网上截取2000年-2014年的数据并以计量经济方法为主进行实证分析，使用EXCEL开展数据的统计分析。
（二）数据分析
1、单变量相关性分析
利用excel中的correl公式分别分析广东省人均可支配收入与各指标的相关性可知：广东省人均可支配收入与商品房平均销售价格相关性是0.9922，广东省人均可支配收入与住宅商品房平均销售价格的相关性是0.9913，广东省人均可支配收入与别墅、高档公寓平均销售价格的相关性是0.9851。由上述数据可以得出，总体上广东省人均可支配收入与商品房平均销售价格、住宅商品房平均销售价格、别墅、高档公寓平均销售价格都有较强的相关性。
2、多目标整合指标相关性分析
（1）广东省人均可支配收入与各指标MO相关性分析
利用excel中的correl公式分别分析广东省人均可支配收入与各MO指标的相关性可知：住宅商品房房价MO与广东省人均可支配收入的相关性是0.9560，高档公寓房价MO与广东省人均可支配收入的相关性是0.9600，住宅与高档公寓房价MO与广东省人均可支配收入是0.9598。
图1
以住宅商品房房价MO与广东省人均可支配收入为例，散点图（图1）与correl公式得出的结论类似， 两者呈较高程度上的正相关。趋势线表明广东省人均可支配收入的上涨将对住宅商品房房价产生一定的促进作用，且上涨幅度较大。其余两项MO得出结论与上述基本一致。
（2）结论
由上表可看出整合后的每个指标MO和广东省人均可支配收入存在较强的正相关，即广东省人均可支配收入的增加有95.60%与住宅商品房房价的上升有关，有96.0%与高档公寓房价的增加有关，有95.98%与住宅与高档公寓房价的上升有关。
五、结论与建议
（一）结论
通过单变量相关性分析及多目标整合指标相关性分析，结果表明房价（商品房）受人均可支配收入涨幅的影响，房价与广东省人均可支配收入涨幅表现出显著的正相关关系，即人均可支配收入上涨幅度越大，商品房价格也越高。
近十几年，广东省的商品房价格的涨幅维持在“虚高”层面上，偏离了人均可支配收入的上升幅度，使商品房价格与人均可支配收入的比值呈偏高趋势；从长远来看，我国国民经济的持续繁荣兴盛，会使广大群众的生活水准得到优化，居民的人均可支配收入增多，使商品房价格将在较长一段时间内存在较大程度的上升。
（二）政策建议
根据该研究结论，为缓解房价提高与人均房价与人均可支配收入的压力，需要稳定的政策，据此提出提高居民对住房价格承受力的建议：
1、建立和健全房地产信息发布制度
每隔一段时间对大众公布房产供应需求、房产价格的消息，为房地产市场的主要参与者的决定提供参照。与此同时，建立和健全互联网房产消息发布机制，按时更新相关信息，确保资源的“保鲜”。
2、积极推进住房保障体系建设
在房价“虚高”的大环境下，政府必须坚定决心，监督执行好经济适用房的建设和分配的相关规定，把控调节此类房子的供应量，重点关注中低收入家庭，尽量满足这类家庭的基本置业需求。
3、完善税收征管办法，缩小贫富差距
关于国内的一线城市，笔者提议改变房产税的征管办法：购买两套或以上房产的人，房产面积达80平方米，超过的面积即计入豪奢型的住房消费，按地段户型的市场价值每套征收一定百分比的奢侈税，一年征收一次并且不允许有减免额度。
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论文作者:钟梓豪,冯秋景 周茵茵
论文发表刊物:《知识－力量》2017年8月下
论文发表时间:2017/12/11
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