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一、北京市商业空间的分布现状
北京市零售贸易业网点数量由1990年的8.2万个发展到2001年的约19.2万个，网点分布 从城市中心区向边缘区和农村城镇扩展。商业中心的等级体系已趋于完善，基本形成了 市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心等覆盖全市的商业网络体系；特色商业 街、专业市场和批发市场等成为北京市商业发展的重要表现形式。
(一)商业中心等级体系的发展
传统商业中心王府井、西单、前门一大栅栏对国内外的旅游者具有极大的吸引力，外 地游客的强大购买力使得这三个传统的商业中心仍然保持旺盛的活力，并构成了北京市 的中心商业区。另外，朝外大街、木樨园、翠微(公主坟)、马甸、双榆树等商业中心经 过10多年的发展，已经形成集购物、餐饮、娱乐、金融、邮政、信息等功能于一体的市 级商业中心。
区级商业中心以满足消费者的中高档消费、娱乐和休闲等为目标，基本能够实现消费 者的多目的外出行为活动。目前规模较大的区级商业中心主要集中在位于二环路和三环 路之间，如日坛路、东四、天桥、新街口、交道口、地安门、动物园、甘家口等；近年 来，三环路与四环路之间商业中心发展快，如在北四环已经形成了中关村和亚运村两个 较大的区级商业中心。另外，在城市边缘集团和远郊区县的中心区也出现了一些区级或 准区级的商业中心。
社区级商业中心数量较多，基本是1-3万人就有一个社区级商业中心。因此，目前北京 市社区级商业中心大致有400个左右。这级商业中心在经营类型上多以超市为主，以满 足本社区居民日常生活需求为目的。在区位选择上以交通通达性为首要考虑因素，在空 间布局上多呈“点状”或“线状”类型为主。近年来，新出现一批与居住区开发和建设 相关的新的社区级商业中心，这类商业中心的职能和规模与居住区开发规模和发展水平 密切相关。
(二)特色商业街的分布
商业街是指某类专业店或具有一定特色的商业店铺集中的街区，一般是在交通线路的 一侧或两侧以及支线形成的沿街发展的综合性或专业性商业大街。北京市的商业街的形 成与城市内部商业发展历史、城市规划和交通条件等密切相关。目前具有一定规模的综 合性商业街主要有王府井、西单、前门、大栅栏、朝外、广安门、崇外等；专业性商业 街主要专营某种类型的商品，如服装、电器、文化用品、家居材料等，具有较强的挑选 性，在经营上采取批发与零售相结合的方式。具有一定知名度的专业性商业街主要有中 关村电子街、秀水和大红门服装街、三里屯酒吧街、天桥民俗街、海淀图书街、琉璃厂 文化街、十里河家居建材街等。
(三)专业和批发市场的布局
大型农产品批发市场、建材市场主要布局在三环路以外，如新发地、玉泉路、清河镇 、华垦岳各庄、通州八里桥、顺义区石门等农副产品批发市场在四环路以外或远郊区县 。以“居然”、“大钟寺”为代表的北部建材市场，以“丽泽”、“碧溪”、“天为” 为代表的西部建材市场，以“玉泉营”、“环三环”为代表的南部建材市场和以“家合 家美”、“四惠”为代表的东部建材市场也大多位于三环路和四环路周边。
各类大型工业品专业市场、原材料市场、大型再生资源集散市场、旧货交易市场和租 赁市场大多分布在四环路之外。如位于东四环路外的北京兰格钢材市场；另外，121家 再生资源集散市场主要分布在近郊区的朝阳、丰台、海淀、石景山区的城乡结合部，如 朝阳区的善各庄市场、楼梓庄市场等。
二、北京市商业布局的空间特征
(一)商业中心呈四边形网状分布格局
北京市城市内部交通网络大致呈四边形的格子状分布，商业中心的布局不完全符合克 里斯泰勒(Christaller)的六边形模型，而与卡瑞(Kurry)的四边形中心地模型更加接近 。换言之。北京市商业中心的市场空间是呈正方形，商业中心布局呈正方形格子状，即 商业中心大多布局在交通线路的交叉点附近。如三环路四个角附近和四条边的中间位置 附近都是北京市重要的商业中心，如苏州桥附近(双榆树商业中心)、马甸桥附近(马甸 商业中心)、新兴桥附近(翠微—公主坟商业中心)、木樨园桥附近(木樨园商业中心)、 国贸桥附近(CBD)、三元桥附近(燕沙)等。
(二)商业设施沿交通线路发展
北京市商业空间发展基本是与城市交通道路的发展相关，市级商业中心、区级商业中 心大都位于城市主要交通干道周边。如翠微路(公主坟)、木樨园、马甸等市级商业中心 分别位于三环路西、南、北方向，这与1994年相继通车的三环路有直接的关系，可以说 便利的交通条件是城市周边地区商业快速发展的重要因素。专业和批发市场的形成和发 展与交通条件的关系尤其密切，许多大型农副产品批发市场、家居和建材市场大都布局 在快速交通干线的出入口附近。
(三)商业空间与居住空间发展趋势具有相似性
20世纪90年代以来，北京市住宅小区开发空间分布格局具有以下两个特征：一是三环 路以外住宅建设速度加快，而三环路以内的区域出现了减缓甚至停滞的现象；二是居住 空间结构整体向北和向东突出，在北部和东部区域，不仅四环路之内住宅开发相对成熟 ，而且四环到五环路，甚至五环以外都成为较好的住宅区位。与此相对应，北京市大型 商业设施的布局也具有类型的特征，三环路周边商业设施发展最快，已经出现许多市级 和区级大型商业中心，尤其是在北部和东部居住区商业发展完善。如四环路外的亚运会 商业中心的形成和发展与亚运村及其周边的居住区的建设和规模的不断扩大有密切的关 系。
三、不同业态的区位选择特征
(一)综合性商业设施的区位特征
综合性的商业设施以百货店为代表，它以满足消费者耐用或高档消费品的需求为主， 消费或服务半径比较大，因此其区位一般选择在交通便捷的城市繁华区，以便于吸引更 多的消费者。目前北京市(除远郊区县外)大型综合性商业设施主要集中在三环路以内或 周边地区，这些地区交通条件便利，娱乐、休闲等其它设施配套完备，能够实现消费者 的多目标的消费行为。因此，大型综合性商业设施仍然是北京市或外地消费者购买高档 次消费品的首选地。
(二)大型超市的区位特征
近年来，北京市新型业态发展迅速，2000年以连锁经营为代表的新型业态的市场份额 已达到12%左右。2001年连锁零售业总店84家，分店有1627家，其中超市总店24家，分 店489家。大型超市以满足消费者的日常生活用品为主，包括食品、生活用品和一般性 的服装等。消费或服务半径相对较小，其区位一般选择在交通便捷、可达性好、或者接 近人口稠密区，如接近大的居住区和高档消费群。就北京市区而言，大型超市主要布局 在交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高档居住区附近。如位于朝阳区北三环东 路的家乐福创益佳店、以及位于海淀区白石桥路的家乐福方园店都接近在快速交通的出 入口，而位于丰台区的家乐福方庄店则是依托于大型、高档方庄社区。
(三)仓储式商场和购物中心的区位特征
仓储式商场以满足居民日常生活消费品为主，是集储销于一体的低价销售的零售业态 ，多采取会员制形式；购物中心是各类零售业态和服务设施的集合体，具有商业性商业 设施的特色，其内部结构以百货店或大型超市为核心，兼有各类专业店、专卖店、快餐 店等，主要满足消费者综合购物需求。仓储式商场和购物中心共同的特点是商品齐全、 价格相对低廉，占地面积大，因此它们一般布局在用地相对丰富、交通便利的城乡结合 部。如海淀区学清路上的仓储式商场普尔斯马特海淀店紧靠交通便利的学院路，位于四 环路外，属于城市边缘区，用地相对丰富、且低廉，是发展仓储式商场最佳区位。而北 京正在建设和计划建设的购物中心(Shopping Mall)都选择在五环路之外的地区，如北 京摩尔(MALL)位于京津塘高速公路和五环路交界处的北京经济技术开发区，占地面积为 29万平方米，用地成为重要的制约因素。
(四)专业性和批发市场的区位特征
专业性和批发市场是以批发和零售一定类型的生产资料和生活资料为主的大型市场， 这类市场以满足消费者批量或者专业性消费为主。按照经营商品的类型、经营方式等可 分为不同的类型，如粮食批发市场、蔬菜批发市场、家具市场、建材市场等。交通的可 达性和用地条件对这类市场的区位选择起着关键的作用，一般交通枢纽和物流集散中心 是最佳区位的候选地。就北京市而言，专业性和批发类市场主要集中在四环路的周边。
四、商业空间发展的态势
(一)商业空间发展呈总体分散局部集中的趋势
近10年来，北京市商业空间已经发生了巨大的变化，居民购物和消费不再是集中于某 个特定的空间，而是根据需求和个性等进行多样化的选择。这种变化与商业空间的发展 和演化有密切的关系。总的来看，北京市商业空间发展呈现出总体分散，局部集中的趋 势。2001年遍布整个北京市的商业网点数多达19万多个，但在大的分散中，相对集中的 商业区不断出现，除中心城区外，三环路周边一些区位条件优越的地区商业空间集中很 明显，而且这种趋势在不断地加强。在局部集中的同时，位于不同方位的城区、边缘区 和居住区等区域内均形成一定等级规模和职能地商业中心，以满足当地居民的日常消费 。总之，北京市商业空间已经出现局部集中和整体分散的网络式空间分布格局。
(二)中心城区商业职能出现相对减弱的态势
随着人口、产业等职能由中心向外扩散，商业职能也出现了类似的空间转移，中心城 区的三大商业中心，即王府井、西单、前门—大栅栏尽管仍然是北京市重要的商业中心 ，但随着日趋明显的商业郊区化，其对北京市居民的吸引力越来越弱。据调查，北京二 环以内社会商品零售额已经由1980年代约占全市70%下降到现在的23%。中心城区商业职 能的弱化主要与以下几个因素有关：一是中心城区常住人口不断减少，直接影响商业企 业的销售额；二是日益拥挤的交通和缺乏足够的停车场成为吸引更多消费者的屏障；三 是有限的用地和高额的地价抑制了企业的发展；四是中心城区商业相对趋于饱和，进一 步发展空间有限；五是政府的宏观规划和政策也限制了中心城区商业的发展，如北京市 商业委员会在“流通业发展分类指导目录(2003年)”中明确规定，城区二环路以内限制 新增1万平方米以上大型百货店、大型综合超市、大型专业超市，这些政策的出台也有 效地控制了中心城区商业职能的发展。
(三)三环路和四环路周边地区商业发展潜力巨大
进入20世纪90年代以来，北京市的商业发展速度不断加快，随着城市规模的扩大和城 市基础设施的不断完善，商业中心已经突破了传统的三大商业中心的概念，首先在三环 路沿线形成了几个典型的市级和区级商业中心，如白颐路的扩建使地处北三环和白颐路 交叉点的双榆树地区崛起为京城西北的重要商业中心；另外，分别位于三环路西、南、 北方向的翠微(公主坟)、木樨园、马甸等市级商业中心，也成为周边的居民及部分流动 人口的主要消费中心。
1990年代中期以来，随着城市空间的向外扩张，特别是住宅郊区化趋势的加速，三环 路和四环路周边地区成为北京商业最具有发展潜力的地带，如亚运村、望京、酒仙桥、 丰台镇、西三旗、五路居、芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等 地区不同商业职能发展迅速，已经成为吸纳当地居民日常消费的主要空间。