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摘要：项目工程管理是房地产开发中一个关键环节，对整个房地产项目都有至关重要的影响与作用。如果项目工程管理不到位不仅造成开发项目投资成本增加，造成不必要的浪费，还会出现违法违规操作，偷工减料的现象。相应的各种房地产开发影响因素和风险因素层出不穷，房地产开发企业想要提升发地产开发的经济效益，就必须对房地产开发的全过程进行管理及风险研究。
关键词：房地产开发；项目管理模式；风险
1房地产开发的项目管理模式
1.1设计招标建设模式
与其他两种方式相比，设计招标建设模式是一种传统的房地产项目管理模式，也是目前国内使用最为普遍的模式。这种模式是按照传统的房地产项目开发模式进行管理，即开发商委托专业机构进行前期设计，而后通过竞标的方式选择承包商，最后选择监理机构进行项目监理。这种模式的优点在于可以有效节约资金，同时能够对工程建设进行控制。通过竞标的方式选择承包商不仅可以选择资质好的企业进行建设，还可以大大降低成本。此外，设计机构、监理机构的选择也有一定的自主性，可以完全满足企业的个性化要求。而这种模式的弊端在于必须按流程进行，待设计阶段完成后方能进入招标阶段，依此类推，工程建设进展较慢。此外，这种模式的相关责任划分也不甚明确。
1.2职能管理模式
通常房地产企业会在公布设置专门的工程管理职能部门，该部门主要针对工程项目进行监督与指导，针对具体的工程项目任命其项目经理。 组织结构为分层型结构 , 由工程管理人员组成职能部门，作为房地产企业核心管理部门而存在，不仅要进行日常的管理及指导工作，同时还要专门对项目建造过程中涉及到的突发性问题进行解决。 但是，这种模式的应用对人员管理水平提出了较高要求，容易忽视普通员工的素质提升，该模式最常见的问题就是管理人员素质参差不齐。
1.3项目总承包模式
一般来说，项目总承包模式是指房地产单位将采购、设计、施工等等一系列建设工作事宜进行打包，发送给一个特定的总承包单位，在实际操作中，房地产单位可以把其中的某一项或者是多个项目发包给对方，因此就出现了设计——施工总承包和设计——采购施工总承包等不同的形式。前者指的是总承包根据合同内容的要求，完成工程在设计和施工环节的工作，并且对其承包的成本、进度、安全、质量等全部指标负起全部责任。而后者则是以合同为基础。承包商对目标项目的试运行操作、施工、采购、设计等多个环节的工作任务加以统筹处理，实现多个指标上的要求。
1.4施工的任务进行委托的模式
一般情况下，房地产企业可以委托一个或若干个施工单位作为总承包单位，负责工程中的某个环节或者多个环节、某个项目或者几个项目的施工建设任务，并且保证其施工的质量与安全问题，而操作形式和以设计任务进行委托的形式有一定的相似之处。
2 房地产开发项目的风险预防与控制
2.1 房地产项目风险全程管理
房地产项目风险全程管理模式主要包括四个方面：①设立科学的风险管理机构，对房地产项目全程进行监控和管理；②制定详尽的房地产开发项目管理计划，并将高发风险因素列入重点监测环节。在此计划书内，必须要有效的运用方法论、经济学理论、当代人力资源管理理论等，对房地产开发项目进行风险评估和风险分类，提升房地产开发有效性；③房地产开发项目需要制定严格的责任制度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在房地产开发的全过程，必须要将所有工作落实到个人，明确所有项目负责人和相关人员的职责，完善各部门之间的配合和调度，确保风险发生时，解决风险的效率；④对于房地产开发项目，不同阶段其风险特征不同。所以，在对房地产项目进行全程管理时，一定要明确各个环节的重点监测点，抓住重点，并且有效的进行观测，才能更好的规避房地产开发项目的风险。
2.2 建造风险
建造风险主要是指在招投标的过程中，与承包商的协调、工程的质量等方面，开发商一般的投标方式是公开招标、邀请招标和协商招标，在选择招标方式的时候要考虑到设计单位、施工单位和监理单位的条件，在施工的过程中要建立条款和合同，如果合同管理不当或是在执行中出现问题，就会出现纠纷，严重影响整个工程的质量和进度，这样会增加成本，给各个项目方都会造成一定的损失，如果建造成本一旦不能控制，那么房地产的开发商也会增加成本，最后可能会在建造房屋的质量上缩减成本，不但影响销售还会影响用户的安全，错过了最佳的销售时期，因此，在建造的过程中，要对房屋的质量绝对的保证。
2.3房地产开发监控预警系统
房地产开发监测预警系统，是目前房地产开发风险管理过程中一个非常有效的检测模式。首先，它可以通过对于房地产开发项目的，数据分析和实时数据跟进，提前预报或预警风险，并且会智能性的提出解决方案。这种风险管理的办法，可以对房地产开发的全程进行智能化、全方位化的监测，结合风险程度和概率，发出不同预警信号，以便于房地产开发人员，对风险事故及时开展校正行动，降低风险对于房地产开发项目的损失。其次，对于房地产开发监控预警系统而言，非常重要的一个功能是，它可以根据开发的进度和当前开发的状态，提示开发项目是否偏离设定轨道，提高项目风险管理有效性。房地产开发项目预警管理系统主要包括，预先性、实时性、警示性和系统性四个方面。预先性是指项目预警管理系统，可以先知性的预警将要发生的风险事故。让房地产开发人员可以提前进行准备和预防，补足房地产开发项目风险控制的空缺。实时性是指项目预警管理系统，可以实时，跟进房地产开发动态，以一种动态平衡的形式，对于房地产开发全程进行监控。以便于项目开发负责人，根据现实情况不断的调整开发项目的计划。预警性和系统性，均是项目预警管理系统中，智能化的产物。在预警系统中，警示性不但可以报警风险，还可以评估风险程度和对于项目影响的严重程度。而系统性更趋向于，计算机管理，确保预警系统的正常运行和正常运作。
2.4创新销售方式和营销策略
房地产开发商的最后目的是把开发的楼盘进行销售，收回开发成本，或者相对的收益和利润，那么，房地产开发商就要不断的创新销售的方式，制定出更好的营销策略，首先，房地产开发商可以在价格上为消费者减轻压力。实行分期付款的方式，付款的方式上灵活一些，会提高房屋的成交率，这是我国目前大部分房地产商的销售模式。其次，实行贷款购房，有第三方的金融机构提供贷款和担保，消费者可以先预付总房款的２０％～３０％ ，剩余的房款是金融机构给付款，消费者按月偿还给银行就可以。最后，开发商可以采用集资的方式，就是在项目开发之前进行预售筹款的方式，这样可以缓解开发商的成本压力，降低一定的投资风险，同时消费者也可以更低的价格购入房子，预售的价格一般会比工程完成时的价格要低，因此，房地产开发公司应该在项目启动前，做好收益与风险的权衡关系。
3结语
综上所述，加强对房地产工程管理创新模式的探讨，意义重大。相关工作人员需要明确房地产企业常见的工程管理模式的类型，有效的风险控制和预防，可以大大减少风险事故，对于房地产开发项目经济效益的影响。想要更好的提升房地产开发项目的经济利益，必须要对房地产的管理模式进行创新并对其全过程进行有效的风险预防和控制。
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论文作者:王林
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/11/27
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