摘要：随着时代发展，人们的居住环境也不断发生变化，从乡郊到城市，人群的流动与聚居不断发生变化，从上个世纪开始，大部分农村人口涌向城市，之后人们可以发现城市的住宅结构发生改变，大多数拔地而起的楼房越建越高，单栋楼房所占地皮面积越来越小。本文主要从房地产开发角度探讨高层普通住宅的户型设计，以及其设计依据、设计原理；结合住户的经济情况与住宅使用习惯，对高层普通住宅的户型设计进行思考与阐述。
关键词：高层普通住宅；户型设计；创新设计；产品定位
引言：
房地产开发市场近年来不断发展成熟，对住户的定位、住宅的使用功能不断进行着探索与增进，中国部分城市高层住宅的数量已经占到住宅总量的百分之八十以上；高层住宅以其特有的高容纳性与低占地面积受到房产开发商的欢迎。人们的购房要求也随着社会经济以及认知意识的发展不断改变，在实用的基础上人们越来越多的追求个性化与舒适度等，而人们对住宅的要求都是建立在户型上的，户型是基础，一切设计与软装都建立在户型之上，户型好坏对房产项目开发成功与否起到举足轻重的作用。户型定位是否准确，户型设计是否科学合理，关乎房地产商的成功，也能满足居住者舒适度要求。房地产项目的价值（合理性；科学性；时代性），对房地产项目而言至关重要。其中房产的户型设计应适应市场，做好产品定位，做好产品设计尤为重要。
一、产品定位是户型设计的基本依据
住宅的功能性各有不同，房产开发商应做好产品定位，不可模糊界限，户型设计前应了解客户需求，完善设计图纸，了解消费者的购房心理和产品偏好。产品定位出现雏形后，再更深入的了解消费者的行为模式[1]，户型的设计其实与家装设计与家具设计一样，必须明白细枝末节处的使用功能，考虑其科学合理性以及与人体工程学的契合度；应对其区位周边环境有详细了解，结合当地自然环境和人文环境对户型的初始图纸进行调整与改造，使之功能更加完善，适合住户的行为习惯，满足各地区居民对户型的细节需求，也满足目标消费者的现实需求与潜在需求。
对目标消费者做定位时应仔细考虑消费者的情况，考虑他们是在什么情况下购置了这批房产，是用做婚房、父母安置、独立居住或是用作留置固定产，住户的需求很大程度上决定了房产的户型设计（这个称为使用功能定位需求）；同时各类消费者还对同类户型设计的需求面积也存在差异需求，多数情况下这个视经济能力决定；高层住宅的平层跃层、紧凑或松快，一栋楼里留多少大面积住房与相对而言的普通面积住房、小面积住房，都是需要房产商仔细考虑的问题。列如高端消费者对商品住宅的公共面积会有高要求，是否宽敞，对居所的私密性有高要求，对居所的安全性有高要求，而普通用户更关注室内面积的大小，卧室的通风采光，房型的朝向等有要求。另外客厅与卧室的面积配比，厨房与洗手间、阳台的面积配比，不同住户都会有不同需求，在户型设计上需要分开考虑，还需考虑是否需要保姆间、独立露台、独立餐厅等；梯间、公共面积、朝向也要仔细斟酌考虑，避免优秀的户型因这些因素滞销[2]。
二、户型设计的发展趋势
高层住宅更应考虑住宅的周边环境问题，绿化、光照时长，人文环境等，高层住宅是较为密集的人员聚居环境，使人们对公共绿地的需求更为增加，然而部分高层住宅的周边环境满足不了住户的正常需求，环境存在很大缺陷，楼层间拥挤不堪，光照晦暗短暂，使得人们心情抑郁，即使房产商做了一定程度的价格让步，也会降低人们的购买欲；设计人员在设计高层住宅时应合理配置，留出绿化空间，否则得不偿失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆近年来房价一路上涨，单套户型的价格与面积更需要科学合理控制，如果住宅面积浪费较多，功能设计不够完善合理，不能使住宅融入自然环境，（过度使用自然环境资源）那么这样住宅项目给开发商带来的经济压力反而会增高。房产商应做好合理资源配置，做好用户定位，户型配比要合理，将有限的面积融入住宅中，成为环境友好的项目，让居住环境更环保节能，让住宅更智能安全，将是今后发展的大方向，应在此思想指导下设计出更高品质的住宅。
三、当前高层住宅设计存在的缺陷
当前部分住宅的户型设计依然存在严重缺陷，不符合户主的生活习惯与日常行为需求，户型设计师对住宅的功能性有欠考虑，住宅的空间不够完整，出现了一系列“需要的空间不够用，不需要的空间很宽敞”的面积浪费情况，给住户带来了困扰与麻烦。户型设计人员在设计时没有考虑到主观因素，没有考虑到住户的生活习惯与生活方式，特别是不能深入了解不同地域人们的生活细节和人文特色，导致不能将生活融入其中。设计师在客观设计基础上也应考虑主观因素，将自身代入该户型里住户的生活起居，在高层住宅中应减少“为设计而设计”的精美却无用的设计出现，任何设计里排在第一位的永远是实用性，实用是设计立足的根本，我们眼里一些清贵优雅的设计其实也依托于功能之上，都需要实用性的参与，满足不同地域人们的生活细节和人文特点，同时兼顾美观。
户型设计随着市场发育和消费者对人性化与个性化的追求正不断发生改变，人们在看重环境、配套、规模的同时，对户型也有了新的认识，对户型也在不断提出新要求，户型设计应趋于精细化，创新求变日益成为户型设计的典型特征；高层住宅不断提高其功能精细性，提高户型使用经济性，增强空间的可变化性以及户型种类的创新方面[3]。
四、决定户型设计的影响因素
1.户型设计不仅依托于使用性与美观性，它的设计有很大原因取决于目标消费者的购买力，也就是经济因素。户型的功能区在配置合理的情况下，面积的大小、周边的基础设施、环境因素、交通便利程度都是觉得高层住宅价格的部分原因；建筑住宅是一种特殊商品，它以比大多数日用生活物品高昂得多的价格被人挑剔比较，进行选购，住宅本身也作为日常生活必不可少的商品之一，可以说是人们特别的“日常生活物品”。人们选购住宅时其实也带着挑剔商品的眼光，而不同的商品适合不同的消费者，房产商应做好多元的、个性化的户型设计准备，给每个阶层的购房者提供适量选择空间，满足他们的不同需求；可根据住宅周边环境与定位是消费者群体进行住宅策划，做详细考虑，同时有所侧重，根据周边环境人群与面向的消费群体做出评估，根据消费能力策划大部分住宅的面积[4]。且我国幅员辽阔，不同区域间的人群生活习惯也不尽相同，光是南方北方就存在较大的生活习惯差异，生活习惯差异自然导致饮食文化、住宅功能区从不同，房产商应做好周边环境的调查工作，确认住宅位置周边的人口密度、人口数量以及不同人口的生活习惯，确定外来人口与本地人口的比例以及他们的收入状态，如果外来人口多，应仔细了解该客户群的生活习惯以及该人口聚集地区的生活习惯，对住宅进行人性化设计，使之更符合住户的生活习惯；对不同的户型进行划分与取舍，最终得到最能满足消费者的户型蓝图。
2.此外户型的设计也受政策和时代的影响，例如现在二胎政策的落地实施，导致对多房型需求的猛增，再如现在老龄社会形成，对大平层，宽电梯房的需求增加，目前国家正在倡导廉租房建设，就应及时研究房型特点和消费人群，向市场推出各类适用的房型，满足时代的需求。
3.房产开发时，房产商需严密考虑住宅户型功能区的划分，如何划分、怎样才能达到合理的运用与设计的完善，同时还需考虑面向的消费者的经济承受能力，考虑周边环境、周边人口稠密与地段差异；设计合理的住宅可能很快就会售罄，而一些看似优秀设计也完善的住宅却容易滞销甚至沦为库存，其原因可能是因为没有完善的考虑多方面因素，从而导致资金周转产生问题，房产商自身利益得不到预计回报，甚至受损。在户型设计过程当中，一定要多方考虑，合理利用资源，做好宣传，进行全盘考虑，最重要的是一定要从消费者的角度出发，不背离设计的实用原则，兼顾美观，做到品貌上佳，仔细揣摩消费者的购买心理，理解消费者的心理需求。
4.随着城市化发展和管理的不断深入，住宅的全装修入市也必将是大势所趋，因此户型设计还必须兼顾室内设计中各类风格的兼容性，多运用环保节能材料，减少二次污染与浪费，在此过程中要与室内设计师以及其他相关专业设计相关人员协同进行全盘考虑。这既能节约成本也能减少许多资源浪费。
五、结束语
综上所述，从房产开发角度探讨普通住宅的设计，可以看到当今住宅依然存在的不合理之处，房产商需不断改进，对户型进行全面的了解与评估，多与户型设计师，室内设计师及多个专业深入沟通。优秀的户型需要优秀的设计团队的仔细揣摩，对图纸的反复修改判断，也需要房产商提供的准确各类数据与周边地段环境的加持。
参考文献：
[1]朱坚.从房产开发角度浅谈高层普通住宅的户型设计[J].浙江建筑，2009，26（09)：13-15.
[2]刘孟娟.住宅户型设计浅议[J].科技风，2013，（05)：163.
[3]刘璐慧.城市高层住宅的户型设计解析[J].智能城市，2017，3（01)：235.
[4]徐泳辉.高层住宅中小户型的设计与思考[J].建材与装饰，2017，（29)：132-133.
论文作者:潘哲
论文发表刊物:《基层建设》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/15
标签：住宅论文; 户型论文; 户型设计论文; 需求论文; 消费者论文; 住户论文; 高层住宅论文; 《基层建设》2018年第2期论文;