新形势下商业银行房地产业务发展策略
宋英博
(中国建设银行股份有限公司北京分行安慧支行，北京 100101)
摘要： 随着我国房地产市场野蛮生长时代的落幕，商业银行房地产信贷业务“躺着赚钱”的日子一去不复返。新形势下，商业银行同业竞争日益激烈，房地产信贷风险逐步积累。与此同时，开发商融资模式转变，行业集中度上升，国家经济结构调整，要求摆脱对房地产行业的过度依赖，明确提出“住房不炒”的政策基调，整个房地产行业面临巨大的变革，商业银行房地产业务的转型之路充满机遇和挑战。
关键词： 行业集中度；风险防范；地产金融化；住房租赁
一、房地产业务对于商业银行的重要意义
房地产行业在国民经济中扮演着举足轻重的地位，这一支柱产业为拉动内需提供了强大的动力，对中国经济发展做出巨大贡献。同样，房地产行业高速发展过程中产生的信贷需求，为商业银行带来了可观的业务增长，毫不夸张地说，商业银行对房地产业务的偏好近乎依赖。
商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面，一是对房地产企业融资需求的支持；二是对居民购房的个人贷款支持。据统计，2008 年～2017年，我国商业性房地产贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款余额十年复合增长率分别为21%、14%和22%，银行房贷在其各项贷款中的占比大多保持在20%以上的高度，最高月份达到46%，房地产贷款在银行行业贷款投放结构中的地位举足轻重。即使自2009年底政府对房地产市场实施持续紧缩政策以来的几年里，房地产贷款在行业贷款投向分布结构中的领先位置并没有发生明显变化，从行业投放结构的视角看，商业银行对房地产行业的依赖度遥遥领先于对其他行业。
二、房地产行业发展历程及未来趋势
1.黄金时代(1998年～2007年)
我国的商品房时代始于1998年，当年发布的23号文——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，宣告福利分房制度终结，掀起了我国住房体制改革的浪潮。
2.2.1 白藜芦醇DPPC脂质体处方筛选 采用薄膜分散法制备白藜芦醇DPPC脂质体。称取适量DPPC、胆固醇和白藜芦醇，加入乙醚与乙醇（1∶15）混合溶液使溶解，于60 ℃旋转蒸发器上蒸发1 h，加入磷酸盐缓冲溶液（PBS，pH 7.4）水化30 min，超声15 min，即得白藜芦醇DPPC脂质体。
1998年～2007年的十年间，中国经济平均增速12%，城镇居民可支配收入上涨近三倍，飞速的经济发展开启了我国房地产行业“大跃进”式发展的“黄金时代”。这十年中，房地产投资和销售都处于高速增长状态，开发商的盈利模式建立在土地的持续快速升值上，信贷环境长期宽松，资金成本低，财务杠杆高，开发商利润空间巨大。
黄金时代土地的出让方式不规范，由于“招拍挂”制度直到2004年才全面推行，因此大部分时间内，官商勾结拿地、囤地居奇的乱象丛生，一些房地产商依靠土地增值、房产增值，财富野蛮增长。
这个新时代表现出两大特点。
2.白银时代(2008年～2017年)
(3) 若μ,ν为伪对偶测度框架, 则SμSν为Rd上正定算子, 则由广义Cauchy-Swcharz不等式: ∀Rd(不妨x≠0),
白银十年间，中国的城市化进程远未结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大，房价依然有上涨的空间，尽管相比于传统行业和制造业，房地产行业在白银时代仍然是赚钱的行业，但纵向对比上一个十年，早已繁华落尽，风光不再。白银时代具有两大显著表现：第一，房地产开发投资平均增速下降；第二，房企平均净利润率跌至个位数。开发商“拿地—盖房—卖房”的传统产销模式依然有生命力，房地产行业的新盈利模式尚未建立起来。
3.房地产行业即将迎来镀金时代(2018年～2027年)
盾构隧道在运营期能否满足设计使用年限，主要取决于列车在动载作用下盾构隧道管片承受疲劳荷载作用的次数。隧道周边存在溶洞，在一定程度上影响着管片的拉、压应力水平。依据混凝土疲劳寿命的相关理论[28]可知，混凝土管片的拉、压应力水平的变化亦影响着其自身的疲劳寿命。
2009年1 月－2017年6月我院肠球菌的临床分布及耐药性分析 …………………………………………… 郑巧伟等（10）：1356
第一，房地产行业从传统产销模式向金融深化模式转变。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，大地产商，如绿地、万达、恒大、碧桂园等向综合性金融集团转型。开发商迫于土地和资金成本上升、销售增速下降的压力，从传统的产销模式向金融深化模式的转型。巨头房企大举收购金融牌照，通过参股控股银行、证券、保险、信托和基金公司，或成立产业基金、并购基金等方式，实现负债多元化；同时积极参与房地产的资产证券化，借助ABS、MBS、REITs、私募基金等金融工具，盘活存量资产，提高资产流动性。
第二，马太效应凸显，行业集中度提升。较早转型的大房企比中小房企更具融资渠道优势和成本优势。负债端，大开发商融资渠道广、资金成本低、期限长，小开发商情况刚好相反。资产端，大房企拿地和长期股权投资双线操作，挤压中小房企的生存空间。未来我国房地产行业的集中度会继续提升，中小房企的成长空间和市场份额将被进一步挤压。头部企业将贡献未来房地产行业更多的投资增速，取得更高的利润率。
三、政府对我国房地产发展指出新的方向
经过连续多年的飙升，我国多地房价已经上升到高位，居高不下的房价迫使国家采取多项调控手段。长期以来，我国房地产市场调控仅具备短期效应，只有建立长效发展机制，才能推进房地产行业健康发展。2016年中央经济工作会议上，以习近平同志为核心的党中央指出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。从近年来一系列政策倾向看，国家逐渐指明了房地产行业发展的新出路——发展住房租赁市场。
商业银行在业务受理前期，要严格按照制定的客户准入标准把关，将风险控制关口前置。重点支持资质优良、信用记录良好、综合实力强的房地产企业或集团，例如行业百强，可实行名单制管理。对具有良好成长性和盈利能力的房地产项目公司，优质区域的重点项目可采取一事一议的机制，根据具体情况确定是否介入。退出机制方面，利用调控的契机，通过信用评级模型辅助，对财务状况趋势不乐观、经营能力较差、发展前景不看好、抗风险能力较差以及盲目扩张发展过于激进的房地产企业，应采取主动退出。
5)Fr=(nπ)-1作为奇异值,在该点处出现间断,即在解中增加了新的波动分量,扰动会急剧增强。在区间((n+1)π)-1
四、新形势下商业银行将如何发展房地产业务
1.积极调整客户结构，制定合理的准入退出机制
第一，商业银行要充分把握房地产市场发展大趋势，提高对不利于房地产业务发展因素的预判和分析能力，并制定合理化解方案。关注国家经济政策、产业政策以及某些干预措施等政策风险导致房地产市场收益的不确定性；关注不同区域经济发展不平衡带来的房地产市场的调整风险；关注因市场体系不完整、管理不规范引发的风险；关注因包括通货膨胀、金融危机及其他不可抗力等引发的外部市场风险。
住房租赁将成为一种更高级的住房流通方式，它有助于有效利用住房资源改善城镇居民的居住状况，有助于房地产市场整体健康运行。培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位的重要举措；是建立购租并举住房制度的重要内容；是解决新市民住房问题、加快推进新型城镇化的重要方式；有助于完善住房市场的自我调节功能，推动中国房地产行业转型升级。因此大力发展住房租赁市场，降低购房需求和减少住房支出，将成为新时期房地产调控政策的主要着力点。
2.强化风险防控意识，重视风险识别和管理
行业集中度上升的趋势不可逆转，强的将更强，弱的必将会被淘汰。商业银行应加强对房地产市场主体的持续关注，对客户进行科学细分，制定合理的准入和退出机制，积极支持优质客户，坚决退出劣质客户。
第二，商业银行应通过积极推进客户信用评级和项目评估评级工作，切实提高对房地产客户和项目的风险评估能力；针对集团客户严格梳理关系树，科学测算额度，避免多头授信；提高客户调查、项目尽调和额度授信的工作质量，确保信贷业务在额度范围内科学合理开展；加强对贷款的担保措施管理，严格落实担保方案，确保第二还款来源可靠。
在国家调控政策的主导下，房地产市场自2008年开始降温，步入“白银时代”。相比黄金时代，这十年的行业门槛降低，地产商的竞争更加激烈，利润空间萎缩。
第三，商业银行应规范房地产信贷业务的操作规程并认真执行，贷款发放要严格落实必要的贷前调查、贷中审查以及贷后管理，对违规放贷加大处罚力度。根据不同类型房地产贷款业务的特征，不断完善并严格执行项目资金的封闭管理，充分把握项目的资金流动方向，有效监控项目资金的使用，规避客户抽逃或挪用资金而导致的信贷风险。
3.顺应市场需求，积极开拓创新
房地产直接融资是央行等政府部门积极倡导并努力的发展目标，也是我国房地产和金融市场发展到一定程度的客观需求。随着银行房地产行业的信贷闸门持续收缩，不论出于资金链紧张、土地储备业务拓展，还是并购其他房企股权或资产的需要，越来越多尤其是优质的开发商，追求融资渠道的多元化，他们有能力取得更多形式的资金支持。
面对这一趋势，商业银行应积极开拓新的业务品种和模式，加强信贷业务与投资银行业务的联动配合，与券商、信托公司、基金公司和投行建立良好的合作关系。对于实力雄厚，已经实现多金融牌照的大型商业银行，应提高与子公司的业务联动，以提供财务顾问服务等形式，实现对优质房地产企业从间接融资到直接融资的无缝衔接，从而确保商业银行在地产多元化融资的大背景下继续保持强劲的竞争力。
4.顺应政策导向，积极抢滩住房租赁市场
在积极响应中央政策号召，满足新业态需求的大背景下，商业银行作为融资供应主体，在现有金融监管日趋严格的情况下，必然逐步收紧房地产贷款的融资，将有限的信贷资源更多地投入到国家政策优先支持的住房租赁市场。当前，我国住房租赁市场仍处于探索性发展阶段，需求规模巨大、结构复杂，不仅需要长期投入，还需要打造支撑可持续发展的商业模式。商业银行作为推动我国住房租赁市场发展重要参与方和社会力量，面对供给端盈利困境、需求端租金承受能力不足的痛点，应当积极承担社会责任，不断摸索并创新租房租赁业务的发展模式。
[5]芦千文、张益：《对现代农业产业化联合体发展的调查与思考——安徽省宿州市为例》，《农业经济与管理》2017年第2期。
商业银行可通过参与间接融资和直接融资的方式布局住房租赁市场。间接融资方面，第一，研发住房租赁信贷产品，与租赁住房建设主体开展战略合作，为企业端提供开发贷款。第二，发挥金融科技的力量，与地方政府或龙头房企联手打造住房租赁交易服务平台，向租户端提供个人住房租赁贷款。第三，与优质房企签订长租合作协议，携手打造长租模式社区，实现商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式。直接融资方面，随着稳健货币政策的推进，仅从信贷渠道获得资金的规模愈加有限，远远无法满足住房租赁市场的迅速发展带来不断扩大的资金需求。商业银行可通过与券商、投行、信托公司等机构的合作，积极参与符合条件的住房租赁企业发行债券、IPO、定增、REITs等房地产资产证券化产品。
参考文献：
[1]孙传晓.我国商业银行对公房地产金融业务发展策略的解析[J].中国集体经济,2017,(4).
[2]魏学坤.“去库存”形势下商业银行房地产贷款管理新策[J].中国银行业,2017,(2).
[3]杨芮.商业银行应差异化发展住房租赁业务[N].中国证券报，2018-4-28.
中图分类号： F293.3
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)24-0160-02
作者简介： 宋英博，供职于中国建设银行股份有限公司北京分行安慧支行，中级经济师。
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