陆皓
浙江工业大学工程设计集团有限公司 浙江杭州 310000
摘要：自慈溪文化商务区规划颁布实施以来，执行严格，对文化商务区建设和发展提供了切实可行的实施依据，区域发展在规划指导下步入正轨。同时，随着外部环境变化，自身发展诉求也相应改变，区域发展过程中出现一系列问题。规划对区域原有规划和现状发展进行分析评估，梳理功能定位、规模体量、功能占比、业态布局等四大类直接影响实施效果的重点问题进行研究，力求为原规划调整提出合理反馈，为下一步改造和实施提供科学依据。
关键词：城市中心；实施评估；规模；功能占比；业态
一、规划实施评估思路框架
主要包括规划评估、问题研究和结论建议，通过对原有规划及发展路径的评估，结合现状发展中存在的问题，选取形成这些问题的核心要素进行研究，通过与原规划要素对比进行反馈，最终形成评估结论和建议。
1、规划评估——包括对原规划自身的评估、规划实施环境评估、规划执行情况评估和规划实施效果评估等。
2、问题研究——根据现状发展中存在的问题，选取形成这些问题的核心要素进行研究，包括评估区域定位、规模体量、功能占比、业态分布等要素研究。
3、结论与建议根据规划正向评估和重点问题研究的逆向反馈，形成最终结论并提出对原规划及未来建设实施的建议。
二、慈溪文化商务区规划实施评估背景
1、外部环境变化
自文化商务区规划颁布实施以来，外部环境发生了重大变化。社会经济发展减速换档，由高速增长向中高速发展转变。国家层面提出了新型城镇化、创新创业、特色小镇等新概念，力求在新常态下，寻找新的经济增长点。
2、内部诉求变化
一方面，原规划在经历较长的实施周期后，面临外部环境重大改变后，已难以科学指导现有区域发展；另一方面，在规划实施过程中，由于外部环境变化引发自身发展诉求的转变，从而导致实施过程中出现诸多问题。
三、慈溪文化商务区规划实施问题评估
通过对慈溪文化商务区原有规划情况、发展环境和政策环境评估、规划执行情况和实施效果进行评估，得出慈溪文化商务区在规划实施发展中主要存在以下几点问题：
1、外部环境发生变化，亟需转变发展思路
原规划对社会经济趋势和变化估计不足，对慈溪市自身特征把握不足，对后续实施环境变化估计不足，已不适应现有区域发展。在新的发展背景下，亟需转变发展思路，重新审视发展环境，强调量的增长向质的提升转变。
2、原规划存在偏差，亟需调整发展方向
原规划未能充分考虑慈溪市城市能级定位、产业经济特征，照搬大城市经验，导致总体定位和发展方向存在偏差。需结合外部环境变化，重新审视区域定位，把握发展方向，相应对规划重点内容等进行重新论证和调整。
3、区域发展活力不足，亟需调整功能、业态结构
区域在实施过程中，由于社会经济环境变化和原规划偏差，导致了实施效果不佳，区域人气不聚、活力不足，需对区域功能比例、业态形态需进行重新论证并反馈调规。
4、运营管理落后于硬件开发，亟需提升软件配套水平
区域硬件建设过于超前，开发程度大大超过配套管理能力。一方面需盘活既有硬件设施，严控未开发用地，另一方面亟需提升管理运营等软件配套水平。
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四、慈溪文化商务区实施重点问题研究
针对慈溪文化商务区自身所处区位、发展现状、发展环境和规划定位，梳理出最能影响慈溪文化商务区发展的重点问题。包括功能定位研判、区域规模体量、区域功能占比和区域业态复合等四大重点问题。
1、功能定位研判
相关上位规划对本区域发展定位、发展方向做出了明确的指引。《慈溪市域总体规划》确立区域为城市新中心定位，提出打造中央商务区和总部经济概念；《息壤创客小镇》强化城市中心区定位，根据实施效果修正功能定位，提出创新创业为核心引擎，以创建特色小镇激活内涵发展，构建创新创业中心；《环杭州湾创新中心融合发展战略研究》继续强化创新创业核心引领的区域定位，融合区域发展，扩大区域腹地，为今后进一步融入环杭州湾大湾区，建设大湾区南部创新节点打下坚实基础。
综上，在明确了区域作为城市新中心区的发展定位条件下，区域功能定位随着外部环境变化、实施效果反馈和规划思路调整进行了修正，从最初以总部经济为主的商务办公，到以创新创业为主的小型化、弹性化、年轻化的商务办公，相应对区域业态、形态、配套等均提出了新的要求。
2、区域规模体量预测
区域规划总建筑面积（地上）超过200万平方米，商务办公建筑面积达到了106万方，通过类比美国相应规模的中等城市城市中心区规模，大大超过了相关研究得出的结论。
同时，结合慈溪市历年三产产值和三产产值对应的办公年成交面积进行预测，从2011年开始计算，按照2011年至2013年办公楼年成交面积取值4万方，2014年以后取值10万方进行计算，中心区商务办公楼去化周期将达到13年。
结合研究数据，慈溪市作为地级城市、中等城市规模，城市中心区（文化商务区）无论是占地面积、办公面积还是建筑面积总量都过大，建筑形式和空间形态盲目借鉴大城市，过于超前，容易导致实施效果不佳。
3、区域功能占比研究
按照国际上的标准，结合研究中国相应城市中心区功能占比，在中心区之内各类物业的比例宜为写字楼 50%，公寓 25%，酒店娱乐及其他物业占 25%。
区域商务办公功能占比50%以上，总建筑量达到106万方，现状已建部分商务办公则高达53.1%，结合区域各项数据分析，主要存在以下问题。
——商务办公功能面积过大、难以消化，且商业文化类功能建筑绝大多数未投入使用，实际占比大大低于统计数值，导致了区域未形成商业氛围，活力严重不足；
——除了少量企业公寓外，其余均为商品房开发，住宅供给形式较为单一，尤其在商品房销售不利的情况下，难以集聚人气；
——办公体量过大、商业入驻欠缺、居住人口不足三方面不利因素相互影响，导致了区域人气不足，在未来实施过程中，应积极引导调节各类功能比例，凸显中心区集聚效应，形成良性循环。
4、区域业态复合研究
城市中心区功能业态复合化发展趋势由外向型增长向内向型增长转变，同时，软硬环境的复合化联系也逐步加强。
通过对区域各建筑招商业态分布的汇总和研究，得出在目前的业态分布中，办公类业态占据绝对主导地位，商业文化娱乐等业态配套基本为零。独立的商业文化地块还未入驻相关业态，而在已招商入驻的办公大厦仅有少量作为大楼餐饮配套。对于区域大量的工作人员，餐饮娱乐等商业业态的缺失是当下亟待解决的问题。
五、慈溪文化商务区实施评估结论与调整建议
1、结论
——充分肯定文化商务区原规划的实施指导作用，对文化商务区建设和发展提供了切实可行的实施依据，区域发展已逐步步入正轨。
——原规划自身对慈溪市自身经济发展特征和未来发展趋势判断存在一定偏差，除了在实施过程中存在建设过剩、功能单一、活力不足等一系列问题，调整规划文件具有较强的必要性和紧迫性，建议对原规划进行修编和调整。
2、规划调整建议
——盘活已建地块，调整区域功能占比和业态，有条件区域可适当调整建筑功能和空间形态，提高使用效率和区域活力。
——论证在建项目，论证项目功能、建筑形式、开发指标调整的可行性，以补充、弥合缺失的功能和设施空间。
——严控未建地块，在已建区域未达到预期效果的情况下，尤其应注意为未来预留发展空间和弹性用地，可重新论证规模和业态形态，注意控制纯住宅比例，提供多样化的住宅供给。
——提升软件水平，加强地下停车空间、绿化开敞空间和公交及慢行系统建设和服务能力。
论文作者:陆皓
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/17
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