摘要：随着我国社会经济的迅速发展，我国的交通运输事业逐渐发展和完善起来，给人们的生活带来了越多越多的便利。地铁已经逐渐成为当下最受欢迎的出行方式，不仅价格优惠，而且便捷告诉。但是这种轨道交通的建设成本往往比较大，仅仅依靠政府投资难以维系，必须借助市场融资来进行综合开发建设。
关键词：地铁；上盖物业；合作开发模式
与其他的出行方式相比，地铁具有安全性高、速度快等无可比拟的优势，特别是近几年来地铁建设发展迅速。在这一趋势之下，地铁建设需要的资金支持越来越大，仅仅依靠国家的财政支持是无法实现的，因此，地铁建设的迅速发展又催生了地铁物业的模式，专门用于对地铁建设的融资。在这一融资模式下，地铁上盖物业是主流的。本文结合当前地铁建设中的相关问题，分析了地铁上盖物业具体的开发模式和相关的建议。
1 地铁建设的影响因素分析
1.1 科学规划
地铁的设计和建设必须从所在地的实际情况出发，充分考虑不同地区和不同位置的实际条件，在此基础上才能够制定各项设计方案和计划。地铁的建设体现着一个区域经济发展的情况，同时又能为该地区的经济社会发展产生巨大的推动作用，这也给地铁的设计规划工作提出了更高的要求。从地铁建设的经济成本来考虑，经济发展越繁华的区域地铁的建设成本越高，这也是地铁设计规划阶段必须考虑的因素，然后综合其他影响因素做出最佳的设计和选择。
1.2 选择合理的位置
在地铁建设的位置的选择上，需要考虑到多种因素。既要保证地铁的建设能够尽可能多的服务于人们的城市生活，在地铁及其进出站口位置的安排上能够尽可能地方便人们的出行需求，同时，考虑到地铁的形成很长，建设周期也比较长，在位置的选择以及之后的建设过程中要尽量减少给人们的城市生活造成的不利影响。
1.3 减少对环境的影响
地铁的建设本身就是一个长期的、大范围的过程，不可避免地会对人们的生活和城市带来诸多不利影响。即便是在地铁建成运行之后，还会面临着噪声污染等问题，给周边地区居民的正常生活造成困扰。因此，在地铁的设计阶段，首先要保证地铁的主线路远离居民区和闹市区，并且在建设过程中要注重采取多种措施来减少对环境和人们正常生活的影响。
2 地铁上盖物业的合作开发模式
2.1 法人型合作模式
法人型合作模式是在现有的各种合作开发模式中最常用的一种。在这一模式下，各个相关的建设合作商以自己的名义来承包地铁建设的相关项目，并根据自己承担的项目来承担相应的责任，同时，各公司、各部门按照之前规定好的合作规划章程来承担各自的权利和义务。在这种运行方式中，整个地铁建设项目的资金以股权的形式来划分，各公司和合作商按照自身的能力来获得相应数量的股权，在地铁项目后期的建设和维护中，各持股的公司也可以根据自己的需要来进行股权的转让，实现股权的流通。投资单位在享受收益的同时，也要承担相应的责任，一旦地铁建设发生了意外情况，产生了各种损失或者问题，投资单位也需要按照自己所持股权的比重来承担同等比重的责任，这为地铁项目的顺利建设也提供了保障。在法人型的合作模式下，各个投资单位之间是相互合作又相互独立的关系，在地铁建设项目正常运行的时候共同享受收益，在发生损失的时候共同承担责任，在为地铁建设提供稳固的资金支持的同时，也有效地降低了风险，正是因为这一优势，法人型合作模式在当前地铁上盖物业中运用得最为广泛。
2.2 协议型合作模式
协议型模式在大型的工程建设中比较常用，简单地说，这一模式的运行就是先通过政府来取得建设用地，并且经由政府主管部门来完成地铁项目相关路线和路程的设计工作。在这一基础之上，各个投资单位进行协议的签订，按照协议的规定来对自己所划分的土地进行开发和建设，同时需要承担相应的义务，也就是说，通过各个投资单位的分别发开来最终完成整个地铁项目的开发和建设工程。在这一模式下，各投资单位按照出资情况来进行最终的利益划分，并且收益划分的标准和原则必须在开发前期的协议中协商好。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这一模式并没有组成新的法人实体，土地使用权经由政府划分，土地的权属并没有发生改变，只是使用权发生了转移，各投资单位在拥有土地使用权的基础上进行开发建设。同时，各投资单位的权利和义务都是严格按照合同和协议的规定，投资单位必须严格按照合同的规定来进行合作。在这种一方出地、一方出资的模式下，投资单位开发完成之后，可以直接按照开发前签订的协议将产权登记到自己的名下。
2.3 协议与法人合作模式
协议与法人合作开发模式是一种新型的开发模式，这一模式的产生是伴随着地铁上盖合作开发物业的不断发展而完善起来的，综合和协议型合作模式和法人型合作模式的优势，更加能够适应地铁上盖物业发展的需要。其原理并没有发生大的改变，在原有协议型合作的框架下，为了保证地铁的开发建设位于地铁轨道的投资运营体制机制之下，也为了进一步保证地铁项目开发建设的效率，可以将法人型合作模式的优势纳入进来。各个投资单位在签订合作开发协议的基础之上，同时创建新的法人实体，使得投资商受到开发协议和法人的双重保护。在整个过程中，政府发挥着重要的指导作用，一方面积极引导各投资单位按照项目建设的要求来签署协议，另一方面借助法人公司来对整个项目进行宏观的操作和把控。各个投资单位按照协议规定的比例来进行出资和开发，并且按照规定的比例来享受收益份额和承担相应的风险，也是一种收益共担、风险共担的模式。这一模式的突出优势就是在满足了上市企业增加业绩和资产的基础之上，通过共同开发经营地铁上盖物业来促进物业实体的增值，进而有助于促进资本市场新一轮的融资活动，具有更高的市场接受度。
3 地铁上盖物业合作开发物业的建议
3.1 保证严格遵守相关的法律政策
地铁的建设需要国家统一划定土地的使用权，并由地铁开发建设的当地政府来进行统一的划分。需要明确的是，土地必须由当地政府来进行全权处理，地铁开发建设用地属于国家专用的，不能等同于一般的拍用地，因此，在拍卖的过程中会受到更加严苛的条件限制，地铁开发建设用地要比一般的拍用地更难获得。这就要求，地铁开发建设用地的获得方必须具备国家规定的、严格的各项条件要求，并且要保证各投资单位具备足够的实力来保证地铁的开发建设顺利进行，否则，按照国家相关的法律政策规定，这些企业是不能够依法对地铁建设用地进行投资和开发建设的。以深圳的地铁建设为例，当地地铁建设用地的受让条件比较特殊，要求土地受让方必须在满足轨道投资建设以及运营等一系列要求的基础上才可进行拍卖转让。这样的要求虽然在很大程度上限制了土地在二级市场上的流转，但是一旦建设方获取了土地的使用权，即可进行开发和建设，进而为投资单位创造客观的收益。同时，在地铁建设用地使用权的转让方面，投资单位也必须严格按照政府的相关规定来进行操作。
3.2 尊重市场和行业的惯例
地铁上盖合作开发物业，虽然有政府的参与和调控，但是也是一种非常明确的市场行为。为了保证这一模式在市场条件下能够顺利运行并逐步完善，必须保证所采取的各种合作开发模式能够适应市场经济的各种条件要求，只有能够立足于市场经济之中，才能够保证整个地铁开发建设项目融资成功，各投资单位之间也能够成功合作。在近些年来的发展中，我国地铁开发建设行业已经逐步形成了自身的市场环境和行业特点，一些行业的规律和惯例也逐步成型，这些都是地铁上盖物业所必须遵守的，要实现合作开发模式同周围经济环境的充分结合。
3.3 保证国有资产的保值升值
地铁的开发和建设本身具有一定的公益性和服务性，加之地铁的投资建设是一项有计划的工作，因此，必须在物业的开发和地铁的建设运营中注重把控风险。在开发建设的过程中，要注重规避市场中的高风险，不能够为了满足资金需求而寻求高风险的融资和投资方式，必须确保国有资产的保值升值。这就要求在合作开发方式的选择方面，要综合考虑项目开发的实际情况和资金需求情况来做出科学选择。如果地铁上盖物业多为销售型项目，建成物业的转让比重较小，可以采用协议型合作开发方式；如果为了进一步提升投资单位合作的经济性，进一步降低项目运营成本，或者便于后期的纳税筹划工作，可以选择法人型合作方式，但是要注重对风险的防控。同时，也可以根据实际情况选择两种合作开发模式相结合的形式，实现物业的保值增值。
4 小结
参考文献
[1]严建峰.地铁上盖物业“合作开发+BT建设”模式研究——以深圳地铁为例[J].建筑经济,2015,36(10):25-29.
[2]刘浩江,樊荣.地铁上盖物业开发及设计浅析[J].中国房地产业,2016,(14):96-96.
论文作者:李坡
论文发表刊物:《基层建设》2017年第18期
论文发表时间:2017/10/16
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