摘要：目前，房地产行业在我国国民经济中仍占据重要地位。根据国家统计局2018年数据，我国房地产开发投资达120264亿元。由于房地产投资的项目类型、数量逐渐增多，规模逐渐变大，房地产企业对于成本管理的难度也大大增加。随着信息化的不断发展，BIM技术作为信息的载体正逐步被应用到工程领域中，文中对BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用进行了分析。
关键词：房地产开发；成本管理；BIM技术
1.导言
工程建设项目成本管控始终是建筑行业的关注焦点之一，成本管控工作直接关乎项目目标的实现，最终影响项目的效益。从项目全寿命周期角度看，工程设计通常决定项目75%以上的成本，如何控制成本，首先要优化设计、减少施工过程中的变更，减少返工和签证增加的费用；控制材料成本，由于材料消耗占工程成本比重大，控制材料成本是降低项目成本最有效、最直接的方式。BIM技术的发展和应用提高了项目成本管理信息化和精细化，为同时解决上述2个难题带来了思路。
2.房地产开发项目成本控制现状
房地产企业在开发项目时涉及前期市场调查、可行性研究、建设前期手续等准备工作、具体施工、销售以及交付几个过程，其中涉及的成本可以大体归纳为土地取得成本、建设成本以及销售成本三类，即房地产开发项目全过程成本控制主要是指对土地成本、建设成本以及销售成本进行控制。实施全过程成本控制可以帮助企业提高经济效益、节约资源。
3.房地产开发工程项目成本管控存在的问题
3.1设计变更增加成本管控的难度
目前，国内多数设计院的设计任务属于“快餐式”，即一名设计师身兼多个项目，完成设计任务的时间十分紧张，容易出现设计深度不够、设计漏项的情况，另外，有的设计单位在设计阶段缺乏深入细致的调查研究，设计工作敷衍了事，再加上设计人员水平不高、审查制度不严格等，施工阶段出现较多的设计变更，设计变更未经过招标程序的竞价、细致的成本测算以及全面的统计分析，最终增加项目的成本支出。特别是部分房地产开发企业存在现场签证先施工再审批的情况，整个流程中缺少施工前书面确认资料，增加了控制施工过程中现场签证成本的难度。
3.2材料价格调差增加施工成本
现阶段，项目建安工程费用是根据定额计算规则计算工程量，套用相应定额条目计量基价的方法汇总形成工程直接费用。即预算费用是由人工、材料、机械及其他直接费用等部分组成。根据经验数据，在建设工程项目中，假设工程直接费为100%，构成直接费的人工费占20%，材料占70%～75%，机械费占5%左右。因此，材料价格对项目成本影响重大，价格的调差对工程成本同样有不可忽视的影响。
3.3业主管理方法和水平影响成本
如果项目成本管理中人员权责不明确，人员配置不合理，会直接影响项目成本控制，很多项目管理者错误地认为成本控制是财务人员的事情，与施工组织和直接生产劳务人员密切相关。如果项目各部门间的配合不够协调，那么成本管理工作将流于形式，虽然表面上每个环节有人负责，但是各个环节是相互独立的，缺乏协调性，影响整个成本管理过程的控制，导致项目成本增加。
4.BIM技术在房地产开发全过程成本管理中的应用
4.1施工前期成本预测
一般情况下，建筑工程施工单位需要根据工程招标主体提供的施工图纸以及投标清单，结合自身的施工工艺和以往的工程经验，去预测建筑工程施工的总体收支情况，但是受到实际情况以及人工计算误差的因素影响，传统的成本预测阶段很容易出现结果不准确的问题，导致成本预测与实际工程费用出现严重的偏差，造成工程收益减少。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆BIM数据库中的数据粒度可以达到构件级的高标准，同时可以为不同工程的条线管理提供精准的数据信息，保证施工前期成本预算的准确性，还可以规避施工环节中各设计方面存在的碰撞问题。
4.2施工过程成本控制
就现阶段BIM技术的实际应用情况来看，BIM技术对于建筑工程施工过程的成本控制主要表现在内部结算和限额领料两个方面。其中，对于施工过程中的内部结算，主要是通过BIM技术实现工程承包方以及工程材料采购的控制，避免采购量超额以及人工费用浪费等问题的发生。而BIM技术对限额领料方面的控制则需要对工程施工材料的发放以及管理情况进行深入的了解，并且严格按照建筑工程的施工预算进行限额领料。传统的施工材料管理和发放流程，由于材料管理人员、施工人员缺少对工程项目预算的理解与认识，再加上施工人员众多，施工项目节点的穿插等现实原因，使得限额领料的工作难以落实。然而，BIM技术在限额领料工作中的应用却可以及时、准确的根据工程时间节点的不同进行实际的节点预测，为材料管理工作人员提供大量的数据支持，保证了限额领料工作的有效实施。
4.3施工期中成本核算
建筑工程项目普遍具有比较长的施工周期，施工时间跨度很大，而常规的施工期中成本核算只能通过对施工预算节点的分析获得结果，对于工程的实际盈亏点把握存在一定的困难，而且对施工项目的成本运用以及经济运行阶段中的工程进度的百分比计算不够准确，影响了最终的成本核算结果。而BIM技术的应用则可以利用数据库中存储的相关资料信息，在任何一个施工时间节点调取工程信息，实现对合同、施工计划与实际施工消耗量以及价格等方面的数据对比与分析，精准把握项目施工的盈亏情况、资源消耗情况等，进行施工期中的成本精准核算。
4.4工程竣工结算
工程竣工结算作为确定工程项目总成本的关键环节，一直是建筑工程成本控制工作中的重点与难点。在传统的工程竣工结算过程中，工作人员需要在工程图纸上对每一个施工构件进行计算，以此核定总的工作量。但是，随着工程图纸的变更或者图纸信息的丢失、缺损等，会为工程竣工结算工作的开展带来一定的困难与阻碍。而将BIM技术应用在工程竣工结算阶段，可以通过数字化的信息模型建立，将工程项目的整体情况进行三维立体的呈现，赋予工程项目几何、空间以及工程量、工程进度等多方面的信息属性。BIM技术还可以随时根据工程设计的变化进行信息调整和更新，在工程竣工结算阶段调取整个工程施工过程所对应的建筑模型，业主可以通过查看模型去确定真实的工程量，提高了竣工结算的效率与准确性，有效的控制了工程成本。
4.5运营维护阶段
BIM在运营维护阶段的应用主要有竣工模型交付、维护计划、建筑系统分析、资产管理、能耗管理、空间管理分析、防灾计划与灾害应急模拟等。BIM技术结合物业管理系统可以充分发挥数据记录和空间定位的优势，利用BIM数据库中丰富的工程信息，合理制定维护计划，以降低建筑物在使用过程中出现突发状况的概率。针对建筑结构损伤、材料劣化及各种灾害破坏，利用BIM模型还可进行建筑结构安全性、耐久性分析与预测。物业公司或业主如果能科学合理地利用这些信息，可以提高物业管理效率，提高建筑运营过程中的收益与成本管理水平。
5.结束语
总之，现阶段，房地产企业面临着巨大竞争压力，在逐渐同质化的竞争环境中，企业想要获得更高的收入和发展空间，较低的成本才能给企业额外的资金去投入新的竞争力孕育或提供降价空间，加强全过程成本控制是必然的选择。对于房地产开发全过程成本管理而言，利用BIM技术可以将成本与设计完美耦合进行成本精确测算，与施工联动进行实时成本核算，与运维衔接实现资产增值保值，利用BIM技术实现成本管控前置和管控延伸将成为房地产行业发展的必由之路。
参考文献
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[2]刘健.BIM技术下房地产开发项目成本控制存在的主要问题及改进建议探究[J].智富时代，2019(2).
[3]林素烟.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2019(3).
论文作者:焦冬梅
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/21
标签：成本论文; 工程论文; 项目论文; 技术论文; 成本控制论文; 成本管理论文; 房地产开发论文; 《基层建设》2019年第31期论文;