经济新常态下房地产公司融资问题之我见
文| 王建国
摘要： 近来我国房地产市场持续走低，商品房量价大都同比下降，开发商增加投资的速度也逐渐变缓。由于国内房地产金融市场尚未健全、企业严重依赖银行贷款等，导致房地产公司的自我融资能力差、融资成本高等问题日益凸显，为此深入分析房地产公司的融资新环境，缓解房地产融资现状的问题进行探究就成为了本文的研究出发点。
关键词： 经济新常态 房地产公司 融资困境 缓解策略
经济新常态下房地产公司融资困境的成因
虽然近年来我国房地产金融有了些许创新，但和国际房地产金融市场相比，融资产品丰富度上还有明显不足，仍然集中在信托、债券、股市等常规渠道上，而综合实力较弱的中小型房地产公司通常只能向银行合作。此外，调查显示有70%的日本房地产公司采用自我融资方式，有65%的美国日本房地产公司采用自我融资方式，而我国房地产公司自我融资能力较差，通常都是采用外源融资的方式来改善资金结构。笔者认为，导致经济新常态下我国房地产公司融资困境的成因大致可以归纳为：
融资方式单一
由于银行贷款具有较大规模、较高融资效率及较长使用期限的特点，致使大部分房地产公司在实现融资的过程中主要依托于银行贷款，而融资额度更是超过总融资额的50%。在房地产公司发展过程中，银行贷款虽然提供了有力支撑，但单一性的融资渠道却带来了较高的负载率，此外当房地产金融政策发生较大变化（如紧缩货币）时，那么会在一定程度上提高融资难度和公司成本，严重时还会导致资金链断裂。
直接融资渠道不通畅，间接融资渠道狭窄，其他融资渠道杯水车薪
在中小型房地产公司融资过程中，一些非正式金融活动发挥了重要作用，如在员工内部筹集资金、管理层向亲友借贷及各种民间借贷行为，这些非正式融资活动无法从根本上解决公司长远发展所需的资金。此外，由于法律约束不够，民间借贷等存在明显的不规范性和风险，苏浙和广东地区抵押贷款月利率高达2.6~2.8%，无抵押贷款月利率更是高达7~10%，这无形中会增加融资成本，降低公司经营利润。
战略错误与自有资金不足
不少房地产公司制定了错误的扩张战略策略，因自身积累不足，没有与扩张战略相匹配的融资规划，只能选择依靠大量举债来购买建设用地、投资开发建设这种粗放的增长方式，希望销售回笼资金后再偿还。例如某房地产项目土地出让金34.27亿，公司注册资本为1亿元，剩余用于购买土地的资金33.27亿元全部通过贷款获得，财务杠杆过高，仅其单个项目一天的贷款利息就高达140多万元，给公司整体悲伤了沉重的经济包袱。
缺乏专业的融资人才
部分房地产公司对资本的认知水平不高，融资过程中根本不知如何与银行或投资方打交道，也不懂得资本运作的操作规程，更不会将公司的投资价值、优势面介绍给投资方，此种缺乏专业融资人才的盲目融资，造成公司错过了很多融资机会。
2.银行按揭ABS。银行按揭尾款资产证券化不仅拓宽了房地产公司的融资渠道，而且提前将资产变现，降低了回款压力，加快了资金回笼速度。此外，由于按揭款基础性较好且在交易所上市交易，具有成本优势。
经济新常态下房地产公司融资困境的缓解策略
合理设计融资评价准则
3.房地产投资基金。当政府采用紧缩型政策时，银行贷款会受到较大的影响，采用房地产投资基金能够帮助房地产公司寻找到一条全新的资金来源。如果借由房地产投资基金投资房地产公司的股权，投资者在公司未来发展中将具会有更高的话语权，这是因为未来的资金运行状况将直接决定投资者的投资收益，那么房地产投资基金必然会对房地产公司的经营进行严格监督，进而保障企业资金运行的合理性。由此可知，房地产公司利用房地产投资基金实现企业融资，能够有效规避经营风险和融资风险，进一步提高自身的经营水平。
因此，在选择融资方案时，不能因为资金的问题就在股权上一味让步；选择适当的融资机会，即房地产公司只有及时抓住国内、外利率、汇率等金融市场的各种信息，准确知晓国内外宏观经济形势情况并结合国家货币及财政政策等各类外部环境因素，进行合理分析和准确判断，才能通过这些趋势和信息寻求最佳融资时机（如国家提高法定准备金时，向商业银行贷款将面临较高的利率，此时因对银行贷款持风险态度）。
一方面，由于中小型房地产公司多是家族式管理，内部管理制度不规范，经营效率难以提高，而融资状况与企业规模、盈利能力成显著性正相关关系，为此要制定规范的内部管理制度，构建法人治理机制，逐步实现由家族式管理模式向适应市场竞争的现代化企业治理管理模式转变，同时积极引进高级人才，制定合理的人才培训与晋升制度。现代化的企业经营管理理念与重视人才的经营理念，才是中小型房地产公司缓解融资难现状、谋求长远发展的新思路。另一方面，实践表明，房地产公司（尤其是中小型房地产公司）具有良好的诚信可以显著影响其融资难易程度，与经营资产、盈利能力等硬性指标相比，银行等金融机构在放贷时也逐渐开始关注公司诚信等软信息。为此，房地产公司必须强化诚信和依法经营，在编制财务报告时保证按照客观真实的原则，不弄虚作假，让相关的中介机构进行审定，这样不仅可以反映自身真实财务状况，为公司制定日后发展政策提供参考，而且有利于银行等金融机构全面掌握公司经营状况，缓解信息不对称程度，提高获取银行贷款的可能性。此外，房地产公司应确保自身资金的周转以按时偿还债务，避免出现无法按时履约还款的现象，对公司其他相关者（如客户、供应商）也要做到诚信。
4.海外融资。随着中国房地产市场成长日益成熟，再加上国内日益紧缩的财政政策，越来越多的海外资本开始进驻中国房地产市场。例如2013年，万科在海外发行的五年期定息债券，其票面利率仅仅只有2.63%，不仅仅解决了万科的资金问题，同时降低了万科的融资成本，因此房地产公司可以考虑利用海外融资的方式来获取资金。
开展多元化融资
1.供应链金融保理ABS。房地产公司付给供应商的款项存一定的账期，而上游供应商迫于资金压力存在着融资需求，但供应商相比房产商而言规模普遍较小，因而自身授信额度不会太高，因此可利用房产商对供应商做反向保理，供应商将其对房地产企业的应收账款转让给特定保理商进行保理融资，保理商将取得的应收账款债权作为资产打包转让投资者专门成立的资产支持计划，应收账款到期时，由房地产商向资产支持专项计划支付价款，专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。通过供应链金融保理ABS，房地产商提高了自身的占款能力，有利于经营性现金流的提升和有息负债率的下降，一定程度上节约了财务费用，提高盈利能力。
李波：2015年是一个高峰期，很多游客涌入。因此，很多村民跟风建了新房子，做接待游客的旅店、饭店。目前这些大大小小的饭店、宾馆、商店有70家左右。但是，由于此后游客数量跌落，这些新增的旅店、饭店大多闲置，有些举债盖的房子，也面临困境。
具体说来：“投”与“筹”匹配，即房地产公司在进行融资活动时先确定投资策略，根据项目的估计资金需求量来确定实际资金的需求，确保融到的资金和实际所需资金相符，避免出现融资超过需求而提高融资成本、融资少于需求而导致项目下马的局面；适度控制负债率和还债率，这两个指标过高会造成公司面临信用危机，同时高额的利息负担也会造成资金周转困难，严重时会造成亏损甚至破产；确保公司的控制权，即房地产公司在融资时所有权可能被稀释，甚至影响到控制权（如股票融资，在增发新股时如果原股东没有按照一定比例购进新股，则原股东对公司的控制权就会被稀释）。
“大不大的，咱们也得把理讲清楚，你们儿子想当光棍我们管不着！他为什么不一开始就跟我们筝筝说清楚？我们筝筝是传统女孩，恋爱的目的就是结婚，不结婚恋什么爱？谈了三年了，跑到登记处才悔婚，这做的叫人事吗？”辛燕晓绝不能让他们觉得好受。
提高经营管理能力和诚信意识
产妇会阴完好率和产妇及其家属满意度两方面进行评定。产妇会阴完好情况分为会阴完好、会阴轻度损伤和损伤较严重,比较两组会阴完好率。产妇及其家属满意情况分为比较满意、一般满意和不满意,比较两组产妇及其家属满意度。在两组患者阴道分娩结束后,对两组产妇的产后恢复情况进行比较[3]。
提高自有资金的积累
房地产公司的资产结构会因为其对银行贷款依赖性较高而受到较大影响，尤其是国家政策对银行贷款的影响较深，这就使得公司在融资过程中面临着较高的政策性风险。
本研究涉及体院排球队5名最高水平男运动员(接应、副攻、2名主攻、二传)，运动员在比赛中的场上位置及需要采集分析的相关参数见表1。自由人不在其中，因为其在比赛中不参与发球、进攻与拦网。
房地产公司可从如下方面着手来提高自我融资能力：在开发房地产项目时，要想从根本上解决融资需求，就必须提高其资金周转率，故在运转过程中，可以将闲置设备和控制房地产等闲置资产运用起来，通过租赁融资的方式来提高其资金回笼效率；从自身的实际发展情况出发，建立合理的融资结构和债务结构，制定详细的融资渠道扩展规划，稳步提升自身的融资能力。
结语
融资是现阶段房地产公司获得资金的主要方式，房地产公司在融资过程中必须认真分析能够承受风险的能力，选择合理的融资数额，并认真分析我国融资模式和制度，准确把握融资发展的方向，确保公司收益的最大化。
参考文献：
[1]徐龙彪，房地产行业融资环境及对策浅析[J].财务与会计，2018(15).
[2]薛四敏，周晓静.房地产企业融资体系的建立与思考[J].征信，2018(2).
[3]周文武.浅析房地产企业投融资策略[J].财经界，2019(3).
作者简介： 王建国（1979-），男，本科，天津人，中级会计师，研究方向为企业融资及内控制度研究。
（作者单位：天津住宅建设发展集团有限公司）
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