天津市津房置业发展有限责任公司
摘要：中国的经济、产业、消费发展已经进入一个具有历史性意义的新阶段，在供给侧改革的推动下，中国将很快进入品质消费时代和生活方式变革时代，这对于房地产行业、企业未来发展方向都是一个挑战。本文就当下房地产企业管理方式进行探讨，对改革创新方向提出见解，希望对房地产企业的管理行为提供参考。
关键词：房地产行业；企业管理；管理创新
房地产行业在中国虽只有短短的三十几年的发展历史，但取得迅速发展，成为国民经济的一个基础性、先导性和支柱性重要产业群体。房地产市场也逐步规范化、透明化，尤其是在强调坚持住房居住属性背景下，地方调控政策明显，一线城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施更加严格，房地产市场正在经历一场深刻的变革。房地产企业要想在竞争激烈的环境下求得生存和发展，必须要不断的探索与创新经营理念、管理方式等，以适应企业内部的需求和外部环境的变化。
一、房地产市场的发展现状
（一）市场规模越来越大
房地产投资规模不断扩大，1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2016年达到102581亿元，房地产投资额平均每年增长6000亿元。开发规模逐步扩大，1999年全国房地产施工面积为56858万平方米，到2016年上升到758975万平方米，增加了702117万平方米，平均每年增长约80%。房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加，2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%，如果加上建筑业比例还要高一些。
（二）地区发展不平衡
房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在以下几个方面：
1.因东部地区房地产市场起步较早，东部房屋施工面积和竣工面积所占比例较大。
2.在东部地区土地资源偏紧的情况下，房地产企业纷纷向中、西部转移，中部的增长速度（除销售额）比较领先。
3.随着全国经济发展平衡，中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，地区间差距正逐步缩小。
（三）房价居高不下
近年来，房地产市场出现了房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高的现象。2016年，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%，房价涨幅创近7年最高。
（四）市场集中度继续提高
整体来看，地产行业产业集中度在不断提升。在市场比较差的时期，企业资金成本之间的巨大差异，大企业布局方面的优势，让大企业更加有利。而市场比较好的时期，大企业强大的资金实力，也保证了其更有可能取得土地。
二、房地产企业管理现状及存在的主要问题
随着行业的快速发展，市场规模的扩大，房地产企业在发展过程中，积累了一定的经验，整体管理水平也有了较大程度的提高。其中，也不乏如万科、碧桂园、绿地等行业领先的房地产企业，也开发了一批品质较高房地产项目。但就行业内大部分企业而言，管理上的问题不容忽视。
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（一）战略发展规划制定不合理或缺乏
战略发展规划就是组织制定的长期目标，并将其付诸实施的规划。因为在前期市场规模急速扩张的过程中，部分房地产企业往往将当前的利益作为重点，而忽视了企业的长远发展，造成行为短期化；部分企业战略经营理念模糊，产业定位不清晰，导致企业资源整合力度不强；部分企业急功近利严重，存在“投机”心态，导致企业发展忽左忽右，缺乏战略规划下的稳定发展；部分企业在没有了解市场、缺乏客户需求的条件下，制定的战略规划脱离实际，战略目标流于形式。
（二）缺乏科学的经营管理理念
房地产企业在以往的发展过程中，往往依靠“关系”和“人脉”而创造了业绩，而忽视了对企业的规范化管理。主要反映在法人治理结构不完善、组织机构设计不合理、管理制度不健全等方面。部分房地产企业在发展过程中，仅具备因工商注册和变更登记所需的《公司章程》，这些《公司章程》往往仅套用了工商行政部门模板，与实际不符合；部分房地产企业在组织机构设计上普遍存在简单考虑、与业务脱节、职权责不对等等情况，导致“忙的忙死、闲的闲死，好事抢着干、许多事没人干”的现象，扯皮不断；部分房地产企业在制度设计和执行上，存在制度的覆盖不全、适宜性差、完整性差、繁简无度、预见性差的情况，导致在实际过程中“无法可依、有法不依”现象频发。
（三）产品及服务的同质化严重
目前，国内有九万多家房地产公司，大部分规模小、业务少的区域性房地产公司，还停留在低端供给思维，主要就是“修房子、买房子”，同质产品多。同时，大多数房地产公司在进行服务、营销过程中，往往抄袭其他企业的做法，缺乏自身独特的品质。
这些问题往往使房地产企业在存续性发展、扩大市场规模、保证员工稳定性等方面不能得到有效的保障，阻碍了企业在市场环境下竞争提升的速度。
三、推进房地产企业管理创新的主要措施
（一）明确战略发展规划，明确企业定位及目标
科学合理的战略发展规划，确定了企业未来一定时期内的发展优劣势、机遇和挑战、战略规划目标、工作重点和资源需求等，使企业在市场环境下有效决策，让各级人员知晓企业的共同目标，并明白资源整合和配置的方向。因此，在激烈的市场竞争和严格的政策管控下，房地产企业要对行业现状、市场需求客户群等方面进行系统的分析，对自身的优劣势和管理能力进行充分的判断，并通过对标国内外先进企业的发展优势，制定战略发展规划。同时，要对战略发展规划进行宣传，使员工能充分理解企业的发展目标、定位等，便于员工建立与企业相适应的个人发展规划，实现员工与企业共同成长。
（二）建立合理的组织结构，确保规划能落实到位
建立一个有能力的组织机构，对于实施发展战略规划至关重要，这和企业的资源密切相关。组织结构设计包括组织架构与职能调整、岗位职责描述、人员编制等，通过设计建立工作任务分工、分组、协调、合作体系。作为房地产企业而言，要建立合理的组织结构，需要从以下三方面着手。一是配备人才，对内加强培训，注重对员工自身潜能的挖掘；对外方位、多渠道的选聘人才及时满足企业对人才的需求。?二是建立核心竞争力和竞争能力，产品和服务是房地产企业的根本，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的过程中，房地产企业要结合战略发展规划，发展优势、弥补劣势、抓住机遇、避开风险，形成具有独立特色的产品和服务。三是调整组织结构与工作效果。根据核心竞争力建立的要求，研发和设计管理能力显得尤为重要。如设立产品研发中心等机构，专项研究产品标准化，为项目的实施提供基础资料和研究支持；另外，因为建安成本作为房地产企业的70%以上的成本支出，还需重视设计管理工作，加强与设计院协调，对公司工程管理部门提供技术支持，掌握市场需求的设计方案和规划理念等。
（三）对标国内外优势企业，创新企业管理模式
结合供给侧结构的要求，房地产企业要注重从单一的产品向综合性产品进行升级。房地产企业可以到行业领先的企业组织学习参观活动，借鉴产品创新能力、成本控制能力、市场营销能力等，找到本企业的发展优势。同时，注重根据消费者新的消费理念，减少同质化产品的恶性竞争。例如，在老龄化越来越严重的情况下，可结合老年人健康、舒适、慢节奏的生活要求，开发养老地产；在旅游景点、文化产业集中的地方，通过开发旅游地产、文化地产，带动产业的发展，实现多赢局面。
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[3]龙慧芳，方华.供给侧改革背景下我国房地产行业发展的研究[J].中国集体经济，2017?（17）?：37-39.
论文作者:马佳丽
论文发表刊物:《基层建设》2017年第29期
论文发表时间:2018/1/10
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