摘要：房地产开发项目建设成本控制，通过合理管理控制项目投放资金，在保证工程质量的基础上将成本控制在合理范围内，提高资金使用率。本文结合房地产开发项目实际情况，分析从甲方角度出发控制成本的措施。
关键词：房地产开发；成本控制；措施方法
引言
随着时代的发展与进步，房地产开发项目的实施已经成为当下必不可少的一项创造性生产经济。而其中项目建设的工程造价问题则成为了业内重点关注的问题，对于项目建设工程造价的有效控制也日渐成为需要各方面共同努力把关的一个重要方向。
1、房地产项目成本核算的重要性
房地产企业的投资规模相对较大，而且金额也很高，房地产行业税负也明显较高。融资与税收很容易受到国家宏观政策影响，因而成本的波动必然会影响到企业税负与实际经营利润。
为此，贯彻落实房地产企业成本核算工作，能够为企业的可持续稳定发展提供有价值的参考依据；由于房地产企业的开发周期相对较长，而且建筑业态的多样化特征十分明显，所以成本核算准确程度会对销售定价产生直接的影响。这样一来，成本核算在决策者市场定价的制定方面即可发挥其参考价值。通过房地产企业成本核算工作的贯彻与落实，能够不断增强其自身的资金管理能力，为其竞争优势的增强奠定坚实的基础。
2、房地产项目各阶段的成本控制
2.1 决策及方案设计阶段成本控制
在总成本管控模式下，决策及方案设计阶段对成本的管控尤为重要。决策阶段的科学选址将对工程总造价产生很大的影响，要综合考虑周边配套设施、土地供应价格、工程管理模式等各因素。设计阶段需要对规划方案、选材、容积率、车位数量、地下空间、地下室面积、人防面积、窗墙比、墙地比、机电负荷、机电设备选型等进行合理规划。必要时需进行限额设计，在设计合同中明确结构、机电、精装标准等设计限额指标，避免因为设计过于保守或一味追求效果而造成不必要的浪费。同时，应在设计合同中约定施工图纸的错误率，减少施工过程因变更产生的无效成本。如果超出设计限额指标，要根据经济合理性，对设计方案进行优化，控制混凝土含量，规范钢筋结构，合理布置外挑构件，采用不同墙体材料降低后续外墙面保温的厚度及保温等级严格控制软硬景比例等措施
2.2 招标阶段成本控制
首先，要确保招标程序的透明化和公开化，严格按照招标流程进行招标，这样才能避免暗箱操作带来的隐性成本。第二，要制定严格的资格审核办法，避免出现围标、串标等违规行为，导致实际成本的需高。第三，要提高招标文件及工程量清单的编制水平，认真、公平公正的进行清标相关工作。第四，要强化合同管理，避免后期出现扯皮等纠纷。
2.3 施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制的关键在于控制变更、洽商、签证的数量。虽然我们在前期阶段也会加强设计管理和施工图审图工作，尽量减少相关变化的发生，但是仍然会有大量变更、洽商、签证出现的可能，所以，我们必须加强现场管理，强化流程及制度建设，强化动态成本控制，通过建立强大的风险管理系统来增加成本管控力度。我国房地产开发施工阶段的成本管理是一个难题，要解决此问题，关键在于严格遵照设计进行施工，加强施工中的材料、人工等各项管理措施，对每一个工作环节进行信息化监控，严格对项目经理和施工队的管理，明确责任，提高奖惩力度。
2.4 竣工阶段的成本控制
首先，要做好结算初审，加强项目结算的责任管理，强化结算人员的责任，一旦发现问题严惩不贷。其次，要强化二审、三审的力度，避免人为因素而出现舞弊现象，保证结算金额处于行业合理范围内。第三，要确保结算资料的完整性，使结算资料完整、全面、真实反映实际施工过程，并做到过程可追溯性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第四，做好竣工结算后评估工作，及时发现问题，通过全员监督等方式提高监管质量。
3、房地产全过程成本管理体系优化分析
3.1 决策设计阶段的成本管理优化
首先要建立目标成本管理体系，确定工程总造价和开发各阶段的成本控制要点，在立项阶段估算项目的成本，进行经济学评价。在决策阶段选择性价比最好的产品，科学制定房地产项目开发目标和发展计划。做好市场调研工作，科学收集数据，绘制可行性研究流程图，编制房地产工程项目资源计划，确定整体成本目标。在设计阶段，要选择最经济合理的设计方案，确定限额设计，确保施工图的质量，科学设计周密计划，将成本充分纳入到施工计划当中，强制杜绝频繁变更现象，严格保证按照图纸施工，对施工图纸的重大错漏建立惩罚机制。要采用信息化手段对成本精确估算，纳入风险管理机制和市场预测，建立动态成本管控系统，合理预算造价。在决策设计阶段就要建立精细化管理模式，确保每一个成本的可追溯性，建立事中控制和事后检查的体系，严格图纸会审，明确奖惩措施。
3.2 招投标阶段的成本管理优化
对设计单位进行招标，在设计方案中选择最优方案，以市场竞争来增加招投标的透明度。标书制定上要逐步实施工程量清单招标，以合理低价为中标原则，在市场上筛选最佳性价比的材料和设备，推行招标采购。招标单位的选择要综合考虑资质、管理、技术、信誉、资金和合作经历等方面的隐私，公司采购部、专家小组和相关责任部门要对投标单位进行明确审核，一旦发现有舞弊行为，严惩不贷。强化对招标文件的管理，在合同中明确工期、造价、质量、付款方式、招标范围、结算形式、验收标准、图纸等各方面要求，强化技术性评标、经济性评标。在材料和设备采购上要严格合同管理，强化材料的性价比、进场计划、款项支付、材料验收。
3.3 施工阶段的成本优化管理
在施工环节，要严防变更，强化施工现场签证，加强图纸会审，明确总分包成本和材料供应费用，多层次多角度审核施工款支付。为了增强施工现场的成本控制，要将全员责任成本管理制度和目标成本管理体系结合起来，加大责任成本考核力度，让每一个员工都建立成本意识，公司需要将整体的成本目标分解到各个部门的各个责任人，建立责任成本考核体系。比如设计部门要考核施工图成本、设计限额、设计变更，工程部考核质量成本、维修成本、材料成本，通过激励机制让员工主动控制成本。
3.4 竣工阶段的成本管理优化
要建立信息化手段实现高度集成、单点登录、数据共享、实时监控，建立项目事后评价机制，通过项目复盘和结算环境成本控制要点确保降低预算外费用，提高管理成果。在分配成本费用方面，要求企业所发生费用要确定某种成本核算对象来承担，并根据相应产品成本项目的类别，将其列入到产品成本核算对象生产成本当中。如果是多个成本核算对象承担，则要保证分配标准的合理选择。
房地产开发企业产品开发成本较之于工业产品制造成本以及建筑安装工程施工成本存在明显的差异。需要注意的是，成本项目的不同，选择使用的分摊方式也有所不同，一般来讲，主要包括预算造价方法、占地面积方法、直接成本方法与建筑面积方法等等。而开发建造直接成本可以将各个成本对象直接计入，如果是共同成本以及难以区分承担对象间接成本，必须要根据受益与配比基本原则，将各个成本对象分配计入其中。
4、结语
总而言之，通过本文的分析可知，房地产开发企业的管理者需要明确企业在成本控制方面的不足，提高企业员工的成本控制意识及专业素养，加强企业的成本管理，确保房地产项目能够获取合理的经济效益，从而使房地产企业在竞争激烈的市场中占据一席之地。
参考文献
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[3]何薇薇.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版），2018（01）：201.
论文作者:马辉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/20
标签：成本论文; 成本控制论文; 阶段论文; 成本核算论文; 房地产企业论文; 图纸论文; 限额论文; 《建筑学研究前沿》2018年第29期论文;