（1. 黄亚极 身份号码：321084197xxxx88019
2. 倪建兵 身份证号码：32052219790xxxx316）
摘要：工程设计是房地产工程项目的第一步，也是房地产公司进行控制建筑工程成本最重要的阶段，建筑工程设计费用是建设工程全部寿命费用的重要组成部分。文章对建筑工程设计阶段设计过程中需要考虑、控制的要点进行了分析。
关键词：房地产公司；工程项目；工程设计；工程造价控制点；建筑工程成本
引言：根据以往相关的统计分析，建筑工程设计费用一般仅仅相当于建设工程全部寿命费用的1%以下，设计费用对一个房地产公司开发的一个小区来说是一笔很少的费用，甚至可以忽略不计。但就是这很少的设计费用，对房地产公司的工程造价的影响程度可以达到75%以上。由此可以看出，建筑工程设计阶段是控制工程造价一个非常重要的阶段。设计的优劣直接决定了房地产项目的成本及利润的多少，甚至决定着房地产公司的生存。
1.规划指标造价控制
1.1提升可售率
房地产公司在取得土地之后，应当明确的规定出其土地的容积率，该容积率一旦确定就不能对其进行更改。在实际的规划中要尽可能的去提升可供销售的面积，减小小区当中不能销售的配套设施的面积，提升其可售量，以此来提高其可销售的金额，尽可能的减小其工程项目的造价。
1.2衡定赠送面积比例
大部分的房地产公司在实际的工程设计中都会产生“偷”面积的行为，这种行为和“偷”容积率相同，其主要就是使得产品增加相应比例的赠送面积，让客户可以从中收获经济效益，提升其对客户的吸引力，让其销售速度变得更快。但是其在衡定赠送面积时需要考量其建筑成本，将建筑成本放置到售价层面上。
1.3降低架空层
现阶段，我国大部分的设计人员都会在设计时增加卫生间以及厨房等位置的透风设计，让所居住的人群的舒适度得以有效的提升，架空层以及天井等位置不但不会被售卖，其还会随着抗震消防规范要求的提升而提升，其实际的建筑安装成本也会变得越来越高，因此，在设计建筑设施户型施工方案时，可以尽量少设置架空层或者天井等设施。
1.4控制停车位比例
通常，我国建筑设施内地下车库都是由钢筋混凝土构成，所以其会消防以及防水有着极为特殊的要求，其整体的工程造价也会比较高，其工程造价大约会在每平方米2500元左右，一个地下停车位的建安成本大约为11万元左右，其上下浮动不超过1万元，想要保障其规划方面停车位数量的要求，就要在其抵免上增设停车位的数量，以此来降低整体工程项目的施工成本，节省经济损耗。
1.5确定层高
如果该工程项目的小区定位是高档的小区，那么可以将其层高设置为3米左右，如果其定位的是低档的小区，那么其所设计的层高就要尽量低一些，小于3米，比如说27cm，所以，依照其以往传统的数据信息表明，其住宅建筑层高减少1cm，该工程造价就会降低百分之二，资金的节约效果极为明显。因此在进行小区定位以及功能的设计时，应当尽可能的降低其建筑是的层高，减小工程造价的耗用，提升其总体的节能效果，调节空调制冷制热等的费用，可以让一般住宅的层高控制在27cm至28cm之间。
2.基础设施的造价控制
2.1给排水管网设计
使用一些物美价廉的施工材料，综合性的考量施工材料各方面的性能，减小各类施工材料的安装以及采购等方面的费用，科学合理的衡定给排水管网的走向，设计好化粪池等的位置，降低给排水管的用量，提升该工程项目的经济收益。
2.2供配电房位置设计
电缆的采购以及安装等会直接影响供配电房位置的设计，因此，应当减小其低压电缆的总长度，优化其电缆的使用结构，确定出其电缆的型号粗细等。
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3.景观绿化
3.1景观的设计优化
要重点考虑主入口景观、中心景观的设计，弱化宅间景观、道路景观，要少量设计雕塑、硬质铺装，多采用造价不高但是有效果的微景观，控制软硬景观的比例，一般是硬景占20%～25%左右。因为硬质铺装面层材料的价格通常都比较高，所以硬质铺装地面中的面层用材是景观设计过程中考虑的重点，应根据铺装地面的位置是否是重点景观而选择相应档次、与景观搭配协调的面层材料，要把好钢用在刀刃上。
3.2绿化的设计优化
绿化设计的重点就是把地被、灌木、乔木三种植物合理搭配、高低错落、疏密相间；设计时应考虑多种植相对价格低的地被、灌木、小规格的乔木，做到高、中、低都能相互搭配，价格高的大乔木点缀。乔木贵贱差别很大，例如其胸径相差几公分，其价格可能相差几十倍，而其对效果可能影响较少，甚至没有影响，所以建议尽量避免使用上万元乃至几十万的大乔木；购买乔木时，乔木的胸径、冠幅、造型等要统筹考虑，不能只求粗和大。选用植物时应多选用本土或者能适应本土气候、土壤成活率高的植物，否则植物种植后成活率低，从而提高了购置造价，并且其后期养护费用也会成倍增长。
4.地下车库
优化地下停车场的柱网及车位划线：仔细认真地安排地下停车场的停车位及路网，车道两边停车，可以提高一定数量的停车场的利用率，现在各个地方对停车位的尺寸多少有所不同，所以设计是要结合当地要求，结合各种车辆外型尺寸的不同，地下车库柱网的不同，合理组合排列，尽可能多出停车位。在停车场面积一定的情况下，多出的几个、十几个甚至十个停车位，就增加几万、几十万乃至成百上千万的销售收入，从而相对降低了建筑安装费用。停车位的排列与地下车库的柱网尺寸关系重大，方正的柱网比异型的柱网停车位使用效率高得多。
5.单体
单体设计一定要进行结构优化，优化后的结构一般会达到指标更经济、建筑空间和室内使用更合理、结构安全度更高、现场施工更方便的效果，是一个统筹考虑、综合最优的结果，也就说建筑结构的优化既为“省钱”（更经济），也为“更安全”、“更适用”、“更方便”。设计阶段：结构体系的造型和结构布置合理性认证、结构计算和内力分析正确（重点）。有经验表明，设计阶段对于结构成本控制的价值占70%以上。
5.1单体的建筑柱网的选择方正柱网
方正柱网可以提高地下室停车位利用率，同时考虑与地下车库柱网的关系，避免可能因此产生转换层；因为转换层在钢筋含量、混凝土含量、模板含量都比标准层多几倍，相应的建筑安装费用也就成倍增长；对工程造价的控制很不利，所以要尽量减少、避免转换层。
5.2确定钢筋级别、种类优化
要选用高强度的HRB400级钢筋和HRB500级钢筋，尽量不再沿用以前的HPB300级钢筋和HRB335级钢筋，例如HRB400级钢筋主要性能是强度高、工艺性能好、力学性能优异、焊接性能优良、强屈比不小于1.25，比HRB335级钢筋相关性能好得多，重要的是采用高强度的HRB400级钢筋比采用HRB335级钢筋可节省钢材的用量在10%左右，进而节省成本。
5.3砌体材料的优化
目前在砌体材料中，符合国家建筑节能与墙体改革政策，能较好地替代黏土实心砖的砌体材料，主要有混凝土小型空心砌块、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压加气混凝土砌块。蒸压加气混凝土砌块重量轻、保温效果好、价格低，应首先选用。
结语：总之，设计图纸的优劣，直接决定了项目的成败，设计阶段是控制工程造价的最重要的阶段，所以在设计阶段要通过对各个控制点的有效控制，从而达到设计方案既安全、使用又经济的目的，为项目的获得更大利润打下坚实的基础。
参考文献：
[1]浅论工程项目中土木工程造价的有效控制[J].林华.江西建材.2017(15)
[2]建设项目全过程中工程造价控制探析[J].罗楚叶,易坤林.科技创新与应用.2015(27)
[3]工程项目中土木工程造价的控制与管理[J].杨志魁.经济研究导刊.2017(18)
论文作者:黄亚极,倪建兵
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年2月下
论文发表时间:2018/11/1
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