梧州市国土资源储备中心 广西梧州
摘要：城市的建设规模的不断扩大引来社会公众对土地收储工作的关注，土地收储工作是土地管理部门管理土地资产的重要措施，通过土地收储工作，可以防止国有资产流失。目前，发生在全国各地的土地资源非法占有活动，影响了土地储备工作的社会效益，说明土地收储工作还非常不成熟。为了发挥政府对土地收储的宏观调控作用，保证土地的最大利用率，政府急需对现有的土地收储市场和土地收储制度进行整顿。
关键词：土地收储工作；市场效应；宏观调控
引言
现代城市经济发展对城市建设用地提出了更高的要求，城市只有扩大土地储备才能满足日益增长的城市建设规模。城郊土地是土地储备的重要内容，收储城郊土地，是城市化发展的必经之路。但如果政府不对土地收储工作进行控制，任由企业自行操作，会导致土地的买卖处于无序化，会导致投机倒把现象的发生，而且会限制土地资源的土地利用程度。会对土地行业的发展造成恶劣影响，从而影响国民经济的发展。为了维护全民利益，促进国民经济的发展，政府必须制定土地储备制度，维护土地市场的秩序。
1土地储备工作的市场效应
土地收购价格由政府土地储备部门根据当地城市发展需求和建设用地收购计划进行价格谈判。土地储备部门取得建设用地的方式必须合理合法，不得损害人民的利益，不得违反市场经济的经营规则。
土管部门对土地的转让需要通过招标的形式进行，要求以建设用地的实际需要为基础，新的土地转让过程中，必须补办土地转让手续，转让土地的过程必须是公开的，提供建设用地有序的环境，避免投标人为了追求利益的不良竞争。
2政府宏观调控理论
十八届三中全会提出了，市场在资源配置中起到决定性作用，政府通过宏观调控执行自己的经济职能，通过市场，政府更好的发挥自己的作用，宏观调控和市场经济密切联系，共同生长。宏观调控可以防止市场失灵。在土地市场的合理规范和土地资源的优化过程中，宏观调控的作用不可替代。土地市场存在了一些遗留问题，例如土地供应、国企改革、土地市场行为不规范，这些问题必须迫切得到解决，而解决这些问题的唯一途径就是市场的宏观调控来解决。土地储备制度是为了实现土地市场的合理规范和优化而制定的一种土地管理制度，不论是制度的具体设计还是具体运作过程，都要以政府的宏观调控理论作为基础。
首先，土地收储制度在原则和理念上，必须遵循内在的发展要求和市场经济的客观规律。在对土地储备资金的预算安排和土地储备计划的编制中，要遵循土地市场的需求，不能为了增加土地财政的收入，一味的增加土地的开发，这样会导致土地的供需失衡。
其次，政府的宏观调控手段要坚持法治原则。土地储备制度中，要遵循依法行政的原则。土地的储备活动，要遵循相应的法规要求，要以地方制定的规章制度和土地储备的法律作为基准。全国各地的储备制度必须以土地的规范使用作为前提，在土地储备活动中，要严格遵循土地储备的权限和职责。
最后，土地的储备制度要坚持“公平、效率、发展”的原则。土地储备制度不能违背公共利益。土地储备工作中，有关城镇房屋的征收和农村集体土地征收的工作，不能和公共利益的发展规律相违背，要防治不法分子打着土地储备的旗号，进行不合法的土地征收行为。土地供应的出让金，必须及时上交财政，将出让金收入列入财政决算。
3土地收储存在的问题
3.1土地收储影响房价
每次当土地供应量不足时，带来的直接后果就是导致土地价格的上涨，地价上涨之后，房价也随之上涨，更是有些投资商哄抬地价房价，然后就会形成恶性循环，使土地价格变得更高，非常不利于土地收储。
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3.2土地收购补偿金额混乱
现阶段土地储备所面临的最大问题就是土地收购补偿金的问题，很多问题得不到解决的根本原因是土地收购补偿金额达不到双方要求，易引起双方矛盾。由于没有明确的法律法规去规定具体的土地收购补偿金额，在各地经济水平发展不一致的情况下，是统一标准还是因地制宜，在城市中各地区单位土地价格不一致的情况下，在本市是统一标准还是根据当地的房价所定义，没有一个统一的标准导致各地土地收购补偿金额极其混乱。
3.3土地收储限制了民营资本进行旧城改造的积极性
由于旧城改造牵涉的人口众多，老百姓的诉求不一，房屋拆迁难度大，收储中心一般不愿进行此类土地的征收储备。而民营资本如要进入，一方面须承担拆迁费用，另一方面由于房屋涉及的土地基本为集体土地，受现有土地储备等制度的限制，政府垄断一级市场，取得合法手续的难度极大。
4优化土地收储制度规范化管理的措施
我国的土地储备制度诞生于上世纪90年代的经济体制改革过程中，是为了合理配置城市土地、提高土地使用效率、寻求更多的土地收益、规范土地市场而产生的，在土地利用管理中扮演着重要的角色。
4.1制定专业的土地储备法律
首先，国家必须在相关法律允许的范围内制定切实可行的土地储备操作办法，同时通过电视、广播等不同的渠道和方式宣传土地储备的法律依据，确保土地使用者明确的了解和掌握土地储备的相关制度和规范。其次，国家立法部门必须加强土地储备法律体系建立的步伐，才能做到土地储备有法可依，为彻底解决我国城市土地储备法律保障制度的缺失奠定坚实的基础。
4.2土地市场应加强政府的控制
政府垄断土地一级市场力度加强的最终目的，是为了实现土地使用制度改革的基础上，确保国有土地资产保值增值最重要的手段。所以，政府部门必须通过建立公开、公正、公平土地交易市场的方式，合理的进行土地资源配置和使用的优化。
4.3建立公平透明的土地补偿标准
其实完善整个土地储备制度的关键就是建立一个公平、透明的土地补偿标准。首先要根据地区经济发展水平的不同进行不同的补偿方式，在补偿后的结果都要上政府公开的信息通告栏，确保各组织机构可以及时得到信息，在城市不同区域可以根据不同区域的房价、低价进行补偿金额的调整。最好根据法律补偿标准对所收购土地和当时土地价格进行补偿。
4.4强化土地收购储备风险管理机制
首先，加大土地市场清理整顿的力度，优化现有土地收购储备环境。政府部门必须在加大土地市场秩序整顿力度的基础上，积极的推动土地使用改革制度，明确土地划拨和使用的范围，为土地规划管理工作的开展营造良好的氛围。其次，通过建立协调机制的方式，加强各部门之间相互协调与沟通的力度。由于城市土地的收购、储备以及供应等各方面工作的实施是一个系统而复杂的工程，再加上其在实际运作的过程中，涉及到了土地、房屋、建设、财政、规划等众多政府部门，所以必须加强各个部门之间相互协调与沟通的力度，才能促进土地储备与土地资产运营效益的有效提升。
4.5合理规划土地储备，保证和城市发展相和谐
土地收购工作不仅具有系统性与周期性的特点，同时还应保持与城市的同步发展。所以，在开展土地收购储备工作的过程中，相关部门必须对城市长期发展战略、城市发展需求等各方面予以充分的重视，才能确保城市土地收购储备工作的顺利进行。只有确保土地收购储备规划的科学性与合理性，才能发挥出其在城市经济发展过程中的积极作用。
5结束语
为了促进土地利用效率的有效提升，政府部门必须充分发挥土地收购储备这一重要的宏观调控手段，加快土地使用制度改革的步伐，推动土地收购储备规范化管理制度的实施，才能在确保产业结构调整目标顺利实现的基础上，发挥出土地收购储备在社会经济发展过程中的积极作用。
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[4] 张旭.浅谈土地储备工作中的几点问题及对策[J].建材与装饰，2018（05）
论文作者:范天舜
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/6/24
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