摘要：随着经济和人们生活水平的提高，房地产是我国社会经济的支柱型产业，要想从事房地产行业，特别是二手房交易，就必须具备房地产估价能力，必须掌握房产估价基本的理论，然后在实践中灵活运用理论知识，研究并解决遇到的一系列问题，在此基础上，拓展并充实自己的理论。
关键词：市场比较法；房地产评估；应用
引言
随着社会不断发展，经济水平的不断提升，我国房地产行业获得了更为广阔的发展空间，已经成为国民经济中越来越重要的组成部分。房地产评估也受到社会的广泛关注，相关学者对评估理论进行了深入研究。目前，我国房地产行业使用最多的评估方法一般包括收益法、成本法、市场比较法等等，与其他两种评估方法相比，市场比较法使用最为普遍，而且原理简单明了，能够在评估中有效反映市场状态。
1市场比较法的理论依据和特点
1.1理论依据
市场比较法，是以经济学的原理为理论依据。在目前的市场经济体系下，经济主体行为大多遵循这个原则，希望能够得到最大化效益，购买商品的行为是为了获得效用需求，如果市场上出现相同效用的商品，二者就能够相互进行替代，但价格又出现差异，使购买者往往更加青睐于价格低的一方；如果商品价格一致，但效用不同时，购买者更希望购买效用更大的一方。因此，市场这种竞争与供求机制相互作用的情况下，效用相同的商品能够相互替代，这样会使经济市场中效用相同的两件商品能够产生一致的市场价格。如果将此替代原理应用到我国房地产行业中，具体表现为价格条件相似，效用相仿的产品能够相互练习，价格趋于一致，所以对市场价值的对象进行评估，一般是由短时间内出售的相似商品的价格来左右的。换句话说，选择和评估对象相同类型的商品能够对交易实例价格进行替代，并且对房地产可能出现的市场价格进行推算，这也就是我国房地产行业中市场比较法的思路由来。
1.2房地产评估特点
房地产评估的主要对象是房地产价值，而不是房地产价格。在经济哲学中，价格能够彰显价值外在表象，通过价值的波动，可以通过评估报告将评估结果作数据参考。但是在房地产评估中。不可避免地会出现误差，若误差波动在允许范围内。市场比较法就是准确的评估，结果也较为科学，若存在较大波动，会导致评估结果与实际情况不符。房地产评估需要工作人员具有较高的技术水平，而且要以科学的方法和理论依据为基础，通过将影响评估结果的因素和工作人员的实际工作经验相结合，能够得到最终的房地产市场价格。
2市场比较法评估的一般程序
2.1收集类似交易实例资料
通过收集大量交易成功的资料，能够让市场比较法更有说服力和实用性，而且所收集的材料实例范围较广，包括房屋布局、房屋结构、房屋周边环境、买方出价、售方出价、成交价格等等。
2.2选中可比交易实例
在所收集的类似交易时，工作人员要在海量的资料中匹配出与需要评估的房源在多方面条件比较相似的实例，在选择的交易成功实例中，一般选择四到八个为最佳。不仅如此，评估人员在选择交易实例中，还要注意以下几点。首先，选择的实例要能够和需要评估的房源具有相同作用；其次，选择的实例要和需要评估的房源在结构上保持相同；再次，选择的实例要和评估的房源在位置上比较接近；最后，选择的实例是正常情况下进行的交易。
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2.3对交易实例中各因素进行修正
工作人员在海量的数据中，虽然所挑选的交易实例与需要评估的房源在一些特征上十分相似，但也不能100%保证一致，因此就要对出现差异的因素进行修正。在修正过程中，涉及的范围非常广，具体包括对交易情况进行修正，对区域因素进行修正，对交易日期进行修正，对个别因素进行修正，对房屋使用期限进行修正，对容积率进行修正。不仅如此，要将实例和需要评估的房源在房屋面积单位和价格单位上实现统一。
3市场法比较法实际应用时存在的问题
3.1评估理念不能与实际国情相匹配
如果要想市场比较法得到良好应用，最主要取决于两个方面因素：第一，专业人员；第二，信息。如果将市场比较法看作计算机的系统，那么人就是硬件，信息数据就是软件，二者相辅相成，缺一不可。系统的评估理念能够让市场比较法在房地产评估中得到良好使用，但我国在这方面的研究比较晚，与发达国家相比有一定差距。虽然近些年我国经济势头发展比较稳定，但是房地产评估却没有与时俱进，我们在经验和阅历上还稍显不足，更多的是选择模仿西方发达国家的评估方法，创新精神比较欠缺，即便房地产评估表面看起来在不断发展，但在实际过程中和我国实际国情难以匹配，因此在评估中不可避免地会存在偏差。
3.2信息流通不畅
在评估过程中，往往会遇到信息流动不畅的情况，这也是工作人员比较难以应对的问题。交易市场需要更为透明、更为公开，但目前我国并没有建立完善的房地产信息平台，这就导致工作人员只能通过房屋中介挂牌价格、房地产广告、新闻等途径对评估进行参考，对成交价格缺少深入分析和调查。而且近些年我国房地产投资愈演愈烈，人民群众希望通过投资不动产来提升房地产价值，这也导致房地产出现经济泡沫，使评估值出现了严重偏差，会受到多种客观因素影响。而且不同的房地产评估机构间存在激烈的竞争关系，每个机构都有自己独特的信息收集方式，评估机构之间根本不存在信息交流、互帮互助的情况，而且为了获得更大利润，往往对交易数据进行故意封锁，这种恶性循环也使评估人员工作产生巨大阻碍。
4问题的解决措施
4.1政府应加大力度健全房地产市场机制建设
为了使我国房地产行业得到进一步发展和完善，避免市场出现价格虚高等问题，政府应对房地产市场进行宏观调控，建立健全市场预警机制，完善信息披露制度，对房地产发展趋势进行判断和监测，让开发商能够对房地产进行理性投资，对消费者进行正确指导，防止我国房地产行业出现泡沫经济，让房地产行业获得更为广阔的发展空间。而且要根据我国实际情况，采取有针对性地评估理念，紧跟时代发展步伐，创新评估机制，使房地产评估能够与我国接轨。
4.2房地产市场交易信息流程传播
我们已经进入互联网时代，评估机构需要通过更为专业的方式采集资料信息。我国房地产交易市场越来越庞大，信息交流更新速度快，通过对信息进行公开，能够减轻评估人员工作负担，并使所采集的信息资料更为实用，能够对信息类型进行分类，便于快速查找。而且还能够便于社会公众、行业内部监督，避免出现违规操作、吃回扣等违法现象。要彻底打破信息闭塞以及恶意封锁交易信息的行为，各地方可建立信息交易数据库，通过第三方监督能够让评估更具实用性，对于我国房地产的发展具有积极的促进作用。
结语
综上所述，在目前在房地产评估中使用最为广泛的就是市场比较法，但由于我国相关方面研究较晚，导致出现一些问题，例如信息不畅、评估理论与国情不符、主管部门要求不一致等等，使得市场评估难以有序进行。通过本文的分析，希望能够引起相关部门重视，制定统一的规章制度，建立完单的信息交易平台，让我国房地产行业能够获得更广阔的发展空间。
参考文献：
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[4]朱晓华．市场比较法在房地产评估中的应用[J]．景德镇高专学校，2008（4）：117-118．
论文作者:沈振辉
论文发表刊物:《房地产世界》2019年11期
论文发表时间:2019/11/5
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