论房地产的“热”与“冷”，本文主要内容关键词为：房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前国家采取有效措施对国民经济进行宏观调控，并取得了可喜的实际效果。房地产业是国民经济的支柱产业，它影响和带动一系列的产业。那么房地产业的态势如何？有观点认为，房地产业已经明显“过热”，而且首当其冲；持相反观点的人则认为，中国的房地产业正在健康的、稳步的、有序的发展。真是仁者见仁，智者见智。我们认为，对中国房地产的发展不能简单地用“热”或“冷”一个字加以概括的，而必须对发展问题作出具体分析。从根本上说，中国的房地产不是“过热”的问题，而是“治乱”的问题。
一、当前房地产的基本态势
凡是认为房地产已经“过热”，或并不“过热”的意见，都以下列的一些指标数据为依据，即投资的增长速度，房地产竣工面积，房地产的销售额，房地产的空置率，平均房价水平及涨落等。首先让我们看一看国家统计局等权威部门公布的一些数字。
1、投资量
从投资的数据看，2003年，我国全年固定资产投资为55118亿元，比上一年增长了26.7%，其中房地产投资为10106亿元，增长了29.7%。房地产投资占GDP的比例由2002年的7.55%上升到8.66%，增长了1.11个百分点。这说明了，房地产投资增长要快于全国全社会投资的投资额，房地产业作为国民经济的支柱产业，其地位更加突出。对国民经济的增长更具有举足轻重的作用。
据国家统计局公布的数字，2004年1～4月，全国固定资产投资累计完成11047亿元，比上年同期增长42.8%。其中4月投资3989亿元，同比增长34.7%，增幅比3月份回落8.8个百分点。1～4月房地产开发投资2686亿元，增长34.6%，房地产的投资增幅低于全国固定资产投资。其中，一季度，全国房地产开发投资增长41.1%，而3月份增长了27.7%，4月增长22.8%。说明房地产开发投资增长已经趋缓。1～4月，商品房建设投资增长35.5%，土地开发投资增长24.3%。但办公楼和商业营业用房投资增幅仍然偏高，分别达53.6%和48.6%。住宅投资2148亿元，增长30.4%，增幅比1～3月回落3.3个百分点。
2、开发量
1～4月份，全国商品房累计竣工面积5310万平方米，同比增长22.9%，增幅比去年同期回落14.5个百分点。其中，竣工商品住宅4274万平方米，同比增长19.4%，增幅回落18个百分点。办公楼竣工面积146万平方米，同比增长42.5%，商业营业用房竣工面积632万平方米，同比增长39.8%。分地区看，东部地区房地产开发企业完成竣工面积3353万平方米，同比增长18.8%，明显低于中、西部地区分别增长32.5%和25.7%的水平。
从新开工面积来看，4月份，新开工面积分类指数为102.93，比3月份下降0.23点，比去年同月下降4.23点。今年以来，商品房新开工面积分类指数明显回落，降到2003年以来的最低水平。1-4月，全国完成商品房新开工面积1.74亿平方米，同比增长19.7%，增幅比去年同期回落12个百分点。分地区看，西部地区新开工面积3914万平方米，增幅最低，仅为6%；中部地区完成新开工面积3142万平方米，同比增长38.3%；东部地区新开工面积1.04亿平方米，同比增长20.7%。按照类型，商品住宅新开工面积达到1.4亿平方米，同比增长16.7%；办公楼新开工面积436万平方米，同比增长47.6%；商业营业用房新开工面积2128万平方米，同比增长29.7%。
3、价格指数
商品房销售价格分类指数。4月份，商品房销售价格分类指数为99.32，比3月份上升1.05点，比去年同月下降0.41点。1-4月份，全国商品房平均销售价格为2647元／平方米，同比增长6.8%，增幅回落0.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为2437元／平方米，同比增长5.9%。分地区看，北京、河北、湖南、陕西等8个地区商品房平均价格保持负增长；上海、天津、江苏和甘肃等6个地区房价增幅超过20%。
据国家发展改革委、国家统计局对三十五个大中城市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。房屋销售价格涨幅比去年四季度增加了二点六个百分点。三十五个大中城市中有九个城市，房屋销售价格涨幅超过了十个百分点。
一季度土地交易价格涨幅比去年四季度低一点四个百分点。三十五个大中城市中，有七个城市涨幅超过十个百分点。除豪华住宅用地和工业用地价格涨幅，较去年四季度增长外，其他各种用地价格涨幅均有所减小。
据国家发展改革委、国家统计局对三十五个大中城市房地产市场调查显示，一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。房屋销售价格涨幅比去年四季度增加了二点六个百分点。
调查显示，房屋租赁价格略有上涨。一季度房屋租赁价格涨幅，比去年四季度低一点六个百分点。其中，住宅租赁价格涨幅比去年四季度减小了十一个多百分点，其余价格浮动不大。2003年上海市的平均房价达到5118／平方米，比2002年增长24.2%……
4、空置房
4月份，空置房面积分类指数为93.12，比3月份上升0.45点，比去年同月下降3.05点。商品房空置面积分类指数的下降，表明空置房面积增幅有所回落，对房地产景气水平的上升起到推动作用。4月末，全国商品房空置面积为9602万平方米，同比增长3.6%，增幅回落6个百分点。其中，空置商品住宅5925万平方米，同比下降2.8%。从空置时间来看，空置一年以上商品房面积为5529万平方米，所占比重为57.6%。
二、争论最激烈的六大问题
对房地产态势认识严重分岐或观点截然相反的争论焦点，集中在以下六个问题上：
1、关于增长速度问题
有人认为，房地产投资量过大，发展速度太快，并存在“过热”现象。有人则持不同的意见。事实是，2000-2003年，3年中，房地产的年投资增长率分别为，19.55%，25.3%和21.9%。而2003年为29.7%。如果单纯从增长率来说，从2000年以来，房地产的投资增长都在20%以上，而且愈来愈高。2000年也接近20%。这样的增长速度已经太高，足以表明“过热”，甚至不可避免地出现“泡沫”。我们认为，问题不在于绝对的速度，而在于这种“高速度”有没有必然性和合理性。不能孤立地分析投资增长率，还必须同时分析投资的结果和影响。如房地产的销售情况，房地产投资对其他投资的挤压或扩张。总的来说，我国正处于国民经济增长较快时期，特别是城市进行大规模建设时期，加上长期以来房地产没有得到应有的发展，所以，在这时期，房地产的较快增长不仅是必然的，也是需要的。是国家建设方针转移到“以人为本”的必然结果。它有利于拉动城市其他产业的发展和就业的扩大，及时地解决半个世纪以来所形成的住房短缺的问题。
2、房地产价格问题
关于房价实际上是五个问题。一是房价水平是否过高，有无超出城市居民普遍的购买力或承受力；二是房价上涨是否合理或涨幅是否过快；三是房价的结构是否合理；四是中低收入者对房价的反映；五是房子的单价和总价问题。五个问题都是房价问题，但每一个问题不仅形成因素各异，影响不同，而且反映的经济关系不尽相不同。
房地产作为产品和商品，同其他商品一样，形成和涨跌都有自己的规律，不能说是“涨”好，还是“跌”好？该“涨”则涨，该“降”则降。涨价不一定形成泡沫，降价未必没有水份。从1999-2002年，全国商品房的价格基本上处于3-4%的上涨幅度。价格本身是一个相对数，是一种经济关系，是供求的平衡点。所以价格是否合理必须联系其他的经济活动和指标进行分析。如，房价与GDP的增长速度的关系，房价与居民收入的比较，房价与整个市场物价水平的比较，房价与房地产的销售量（额）的关系，以及房价的结构等，同时还要考虑房子自身质量提高和改善，功能的变化。只有通过全面、系统、综合的分析，才能作出正确的判断，判断房价是属于正常上升，还是非正常上涨，或已经形成“泡沫”。不能说，房价有所上涨或上涨到某一百分点就是泡沫。泡沫是有特殊的涵义的。主要是地价异乎寻常的上涨，远远超出它的价值，并导致整个经济的通货膨胀。因为土地的特殊性，决定了地价的伸缩性较大，并且存在较大的随意性和主观性。并为地价的人为上涨提供了较大的空间。
3、房价与收入比问题
许多文章不论是主张“过热”的学者，还是反对“过热”的学者都以房价与收入比作为依据来说明房价过高或不高。前者认为，目前我国城市的房价一般超过职工平均年收入6倍以上，甚至达到10多倍，因此表明房价太高，由此推断出已经出现了房地产的泡沫。持相反观点的同志则以相反的数据来说明，房价不高。我们认为，不仅要分析房价与收入比自身的问题，更重要的是要研究这个比例所依存的制度、体制、背景和现实。所谓房价与收入比是指，在市场经济国家的城市，一套中等水平的住房价格与一个中等收入家庭的年收入之比，合理的比例一般是3-6倍。这种比较适用于市场经济国家。在那里，房地产市场比较成熟，工资制度比较规范，居民收入比较透明，法律保障体系完善等。而我国这些条件并不具备，特别是工资及收入既不规范，又不透明，存在大量非工资收入，且收入的差异很大，在这种情况下不加分析地套用国外的房价收入比是脱离实际的，至少是不全面的。同时房价与收入比，既可以说明房价太高，也可以说明收入太低。为什么非要不加分析地说，收入是固定的、合理的，而房价是可变的，不合理的呢？即使如此，近几年虽然房价有所提高，但居民的收入提高更快，因此房价与收入比仍在不断的缩小。2003年北京房价增长率平均为3.8%和3.9%，而城市家庭人口收入增长为9%。
4、商品房空置问题
这一问题主要在四个方面：一是空置的概念和绝对量；二是空置房的结构；三是空置时间长短；四是空置率高低。对这几个问题存在较大的分歧。
什么是空置房？众说不一。我们现在说的空置房是指，开发商已经开发竣工待售未售的商品房，按照这个口径，目前我们的空置房约1亿平方米，也有说是12500万平方米。卖不出去的房子占压了国家大量资金，形成了许多呆坏账，自不待言。有关方面估计约2500亿元，居全国务行业不良资产之首。但是这一口径与西方国家的空置房概念不同。在我国的空置房中，有一部分属于正常的“库存量”，因为商品房在生产销售过程中不可能是零库存，同样需要一定库存量。
5、房价与地价的关系
房价高的原因何在？有人认为是由于地价太高，必然导致房价上升；有人认为是开发商太黑，暴利带来高房价；也有人认为是费税过重，引起房价的提高等等。其中指责地价上涨太快，并引起房价上涨，进而产生泡沫的不乏其人。我们认为，中国房价过高，原因是多方面的，是多种因素作用的结果，因此可以说是综合性的，而且不同城市，不同房子的具体原因不完全相同，不能一概而论。
6、房地产的地区差异问题
有人认为，房地产“过热”已经成为全国的总趋势，也就是说全国的房地产已经“过热”；有的认为只是少数城市，特别是南方一些大城市已经形成房地产“过热”，而其他地区，并没有形成“过热”之势，相反有的地区还没有得到应有的发展，甚至过“冷”，因此要说房地产“过热”也只是局部的现象，不能以偏盖全；也有一些同志认为即使是经济发达地区的大城市也还没有达到房地产“过热”的程度，完全是正常的发展。
我们认为，就个别地区，个别城市来说，确实存在房地产“过热”的苗头，但还没有达到房地产泡沫的程度。更何况是在全国。
无论是持何种观点，大致是对以上六个方面的问题进行分析得出自己的结论。虽然依据的数据、材料和情况大致相同，但结论截然相反，其原因恐怕在于自己的经济学基础，对国情的了解，以及分析方法。
三、需要特别关注的五个问题
我们不赞成全国房地产“过热”，已经出现房地产泡沫的观点，因此无需为之惊惶失措，大声疾呼。但是，我们同样认为，中国的房地产在其发展过程中，特别是近几年出现了值得政府、学者和社会密切关注和认真对待的一些问题。其中有的问题已经十分严重，必须加以尽快解决。
1、房地产影响金融安全
房地产与金融是密不可分的，必须相互依赖、促进和支持。但是中国房地产业与金融业，存在不正常的关系，影响两者的规范运行。
第一，房地产企业资金单薄，加上直接融资不足、金融工具短缺，不得不过多地依赖于银行贷款，从而增加了房地产投资的市场风险和银行的融资信用风险。根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第二，个人住房消费信贷发展过快，缺乏还贷保障。我国的个人住房信贷业务是近几年才开始实行，且发展很快。但是，与个人住房信贷相关的法律法规、财产制度、就业保障、资信调查、个人征信并不健全和完善。因此，内外勾结、银企舞弊、弄虚作假、恶意套现等现象时有发生。虽然截至目前所暴露的问题还不严重和突出，但是仍然存在着不可预测的严重隐患和风险。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3-8年。问题可能还没有充分暴露。一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险和信用危机。
第三，土地储备贷款存在隐性风险。目前我国土地储备制度不完善，不仅存在存量土地储备，而且存在增量土地储备，储备资金在很大程度上依赖于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，被政府垄断。土地收购、出让和开发过程中往往介入了很多政府意图和政府行为，存在市场的不确定性和不可靠保证。所有这些，无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前的情况看，在很多地方，巨额的银行信贷资金使土地储备运作机构的贷款利息负担十分沉重，地方政府为此承担了巨大的包袱。
第四，商业银行和其他金融机构自身经营理念并不完全端正，存在不良倾向。由于商业银行对房地产缺乏全面、深入的了解和认真细致的研究，以及经营经验不足，普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”盲目发展，产生急功近利倾向，对客户资质审查不严，甚至简化了审查手续等。由于计划经济的惯性作用，金融机构盲目信任或直接听命于地方政府，对政府担保盲目乐观，忽视了房地产开发中的不可预测性、多变性，以及隐藏着风险的一面。
2、城市土地供应盲目和超量
在“经营城市”的片面理论的诱导下，城市政府通过扩大土地征收和供应，开发商依赖房地产开发获得自身的利益和业绩。“经营城市”成为刺激城市土地扩张和开发的兴奋剂，供地和开发越多，利益就越大，因此脱离需要、打破规划，进行盲目供地和超量开发，进而产生一系列的严重问题。
据初步统计，土地的闲置状况也非常严重。据调查，一时间，全国现有各级各类开发区3800多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区；在对24个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达3.6万平方公里，超过了现有城市的建设用地总量；在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13.5%，近2600万亩土地处于闲置状态。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费（据有关资料统计，自20世纪80年代末以来，即使作最保守的估计，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年也达100亿以上）。通过以上数字不难发现，GDP的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个城市的可持续发展也面临着挑战。
中国是个发展中的大国，又是一个人均土地资源稀缺的国家。我国人均耕地不及世界的三分之一，大城市的人均土地资源更稀缺（联合国人均耕地以0.8亩为警戒线，而上海人均耕地仅0.33亩），国土开发不允许无节制占用土地，更不允许透支未来，而必须立足于中国实际、区域特点、顺应历史潮流。
3、房地产炒作抬头
在市场经济条件下，房地产具有多种功能，居民居住是房地产的主要功能，但也只是其中的一个功能。聚财、投资和社会保障是另一些重要功能，不承认或否定这此功能是不现实的。而且聚财和投资功能越来越受到重视和发展。正因为有这一功能，在我国居民投资渠道缺少和不畅，房地产市场不成熟的条件下，很容易引发房地产的投机和炒作。这几年，房地产的投机和炒作有所滋长，温州炒房团只不过是一个例证。房地产炒作的危害性非常明显。如，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力；进一步加剧社会贫富差距，损害中低收入者的利益；透支社会财富、抑制社会有效需求；削弱整个社会的风险承受能力，甚至出现大批“负资产者”，这将严重威胁国家金融安全和社会稳定；扭曲了整个国家的经济运行规律，扰乱了国家的产业结构。房地产炒作容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀，国民经济出现大起大落；不利于城乡二元结构的融合；不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬；促使地方政府产生房地产依赖症。一旦房地产炒作使房地产业成为某一地区的支柱产业，地方政府就会担心炒房团的撤离打击本地区GDP增长、影响政府土地批租的收入，从而明知炒房有害也不敢采取果断措施予以制止。与此同时，相关既得利益者比如房地产商也会积极影响甚至左右地方政府的决策，使得房地产炒作更难制止。目前，这种趋势在某些城市正越来越明显。
4、对基础产业的压力加大
2003，我国钢铁用量达2.7亿多吨，相当于美、日、法、德等国的总和；水泥用量达8.2亿吨。换言之，全世界的水泥产量15亿吨，中国去年消费了8.2亿吨，相当于全世界55%的水泥都倒在神州大地上，特别是3-4万平方公里的城市土地上。中国居然人均消费水泥超过了半吨。去年，煤炭用量15.7亿多吨，占2002年全球产量的32%。中国消费了全世界30%的煤炭。房地产的发展加大对电力供应的压力，造成水供应的紧张。所以从这些方面看，大家担心““过热””不是没有道理的。
对大中城市来说，人口、交通、环境、资源的压力日益增大，基础配套不堪重负，城市“臃肿病”日益明显。
5、偏离国情和实际需要
虽然我国的住宅总量和人均量都有所提高，城市居民的住宅情况得到普遍的改善，但是，穷富差别越来越明显，住宅占有的不平等越来越突出。目前，我国城镇居民人均建筑面积23平方米，但不同地区和城市间差距有所扩大，部分居民，主要是中低收人家庭仍然居住于破旧、危陋、低矮的房子中，甚或根本没有住房。流动人口、进城农民的住房问题没有引起重视。据有关方面的资料，中国至少有3000万个短缺住房的特困家庭，他们急需住房，可同时中国的空置房面积就多达1亿多平方米，而其中主要是高档的豪宅、别墅和公寓。
一方面，许多城市和地方大拆大建，新建楼宇少则几年多则十多年就被炸掉重建，为的是从土地获利；另一方面，急需拆迁的危旧房因开发商无利可图而束之高阁，住户成天提心吊胆过日子。一方面，有钱人一套又一套别墅、豪宅，另一方面中低收入居民仍破屋或无房栖身。房地产开发建设中雪中送炭不足，而锦上添花过之。喜新嫌旧、喜大嫌小、喜富嫌穷、喜洋嫌中等倾向越来越明显。在个别地方城市建设和房地产发展不是坚持“以人为本”，而仍恪守“以钱为本”。湖南省嘉禾事件只不过是一个较典型例子罢了！
从上述问题不难看出，我国房地产发展的主要问题不是“热”，而是“乱”，设计乱、投资乱、程序乱、结构乱、拆迁乱、征地乱、供地乱、价格乱……等。如果说已经“热”，只是表征，同时也是由“乱”引起的。所以，其主要任务是治“乱”，而不是降“热”。端正认识、调整结构、深化改革。
四、四个主要建议
要解决房地产发展中的问题，使房地产得到健康、稳定、有序的发展，需要从法律、政策、规划、计划、投资、管理、监督等方面和环节深化改革，完善机制，更需要相关部门相互协调、密切配合，是一项社会系统工程。在这里，尽就政策方面提出几点建议。
1、制定正确的城市发展和建设方针
城市是房地产的依托和载体，房地产是城市建设重要内容。脱离城市发展的需要，房地产不仅缺乏正确的动力，同时也会出现盲目性。所以，正确和科学的城市发展和建设方针是房地产业健康和谐发展的前提和条件。也就是说，城市的健康、稳步发展是房地产业稳步健康发展的先决条件。我们有的城市，房地产业出现混乱现象，时冷时热，甚至产生泡沫。其主要原因是对城市的发展缺乏正确的方针政策，过多地追求城市形象、热心于政绩工程。只知多投资、多建房，扩大城市规模，增加GDP，形成造城之势，从而增加城市财政，出现城市的奇迹和政府的政绩，而对城市没有科学的规划和正确的发展方针。因此在开发商和银行业有利可图，政府有功可摆的情况下，必然出现房地产的连续不断的投资，产业结构的比例失调，从而形成房地产的“过热”。房地产业是一个表面现象，而实质是城市发展过快和建设“过热”。所以我们既要治表，更要治根。根就是城市发展和建设。
2、制定正确的城市居民住房政策
居民是城市的主体，住房是居民安身立命之所。城市的发展和房地产业都是为居民提供住宅。但是解决居民住宅问题是一个极其复杂的问题，包含资源利用、经济发展、社会进步、文化建设等多方面的问题。因此，城市在发展中必须制定明确、可行的政策。而且在不同的时期需要不同的政策。例如，根据我国人口众多、土地紧张的实际，政府对居民拥有住房量（面积和套数）采取什么政策；住房有不同的功能，对居住以外的功能采取什么政策，对进城农民的住宅采取什么政策；对城市中低收入居民的住房采取什么政策……等，都是与住宅有关的政策。只有政策明确、公开、透明，才能保证房地产的健康发展，才能使城市各阶层的居民享受到公平的、合法的政策待遇。合理的住房结构是以合理的居民结构为前提，尤其是居民的收入结构、就业结构、职业结构、年龄结构、家庭结构。满足需要，不是以豪华和宽敞为目的，要突出人性化和个性化，满足不同人的不同需要。我们非常赞赏有的企业家提出的要建设造价不高，水平高；标准不高，质量高；面积不大，功能全；占地不多，环境美的居民住宅。
3、制定正确的城市土地政策
土地是城市的载体，也是房子的依托。没有土地建不起房子，这是房屋与其他商品的最本质的差别。同时土地是不可再生的资源，对土地的使用存在排他性的问题。因此存在对土地资源在不同的城市和城市中不同居民之间的合理配置和分配、享用问题。需要确立居民住房的产权制度和财产关系，特别是与土地相联系的财产关系。这是必须明确和解决的一个严肃的政策问题。住房政策也是土地资源的利用和配置的政策。
我们的土地市场已经建立和形成，但是对城市土地的利用却缺乏相应的政策，所以出现只要有钱和有权，就可以任意获得和使用土地。一方面导致土地的滥用和浪费，另一方面出现房地产的“过热”。所以要使房地产的健康发展，土地政策是十分重要的。
4、制定正确的城市金融政策
针对中国城市建设的基础、规模、结构、特点和问题，房地产的产权制度、产权结构、占有主体、交易主体，房地产的运行规律和特点等，制定相应的统一和完善的房地产金融政策。大力发展多元化的房地产金融市场，建立具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，探索和发展房地产开发和经营的债权融资和股权融资等基本形式，逐步推行房地产的证券化，建立发达的证券化二级市场。进行大胆的金融创新，推出更多的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。
要解决房地产发展中的问题，使房地产得到健康、稳定、有序的发展，需要从法律、政策、规划、计划、投资、管理、监督等方面和环节深化改革，完善机制，更需要相关部门相互协调、密切配合，是一项社会系统工程。
同时，加大对房地产信贷监管，建立完善的有效的监管机制。加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人征信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。
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