城市轨道交通资源开发问题思考与对策初探
——以东莞市城市轨道交通资源开发为例
文| 周桂山
摘要： 资源开发与建设、运营、投融资是城市轨道交通的四大核心业务，也是反哺城市轨道交通建设、运营的重要举措。资源的商业价值随着线网的建设、客流激增而不断提升，资源开发工作日益成为城市轨道业界专家、学者的案桌课题，也是当地政府部门力图突破城市轨道交通建设资金瓶颈的政研方向。本文以东莞市为例，对城市轨道交通资源开发存在的问题进行思考分析，并提出对策与建议，以进一步做强、做实城市轨道交通资源开发业务，更好反哺城市轨道交通后期建设与运营。
关键词： 城市轨道交通 资源开发 商业发展模式
城市轨道交通是城市主要的公共交通工具之一，也是城市品质提升的重要举措。2016年5月27日，东莞市城市轨道交通2号线建成并正式开通试运营，使东莞迈入“地铁时代”。2019年，随着国家粤港澳大湾区发展战略的制定与实施，东莞市委市政府制定“湾区都市，品质东莞”的发展战略，而城市轨道交通作为东莞融入粤港澳大湾区、提升城市品质的重要手段，其建设进程日益迫切。但作为一项重要的基础设施工程，城市轨道交通的投资毕竟额度巨大，创新投融资模式，最大程度发挥城市轨道交通效益，成为我们建设、运营者的重要课题。目前，东莞市城市轨道交通资源开发现状仍然停留在基础阶段，经济效益尚未充分体现，亟需我们城市轨道交通建设者开动脑筋，主动作为，强力挖潜，推动顶层设计，畅顺管理体系，从而实现效益最大化，切实有效反哺城市轨道交通建设。
东莞市城市轨道交通线网与资源开发业务现状
东莞市城市轨道交通线网与在运营线路概况
根据《东莞市城市轨道交通线网规划调整（2017-2020年）》，东莞市城市轨道交通规划共有10条线路，总里程298.6km，共设车站108座，途经26个镇街。其中，2号线一、二期自东莞火车站至虎门火车站，途径石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街、虎门等7个镇（街道），共计37.8公里，已于2016年5月27日建成、试运营。截至2018年12月31日，实现了地铁安全运营949天，客运总量突破1个亿；2018年度实现客流4600万，日均客流12.6万，运行正点率99.98%，运行图兑现率99.99%。2019年1月1日，2号线迎来客流高峰，当日客流达到29.3万人次，创开通自2016年5月27日开通试运营以来的历史新高。
“对此，我们经常有一个误区，是做推拿和按摩。因为腰椎管狭窄症最主要的始发因素是腰肌劳损，所以有些患者可能进行推拿按摩以后感觉到局部舒服一点，但恰恰腰椎不稳定以及黄韧带肥厚和增生或者腰椎滑脱的病人在推拿和按摩的过程中，这种不稳定的因素会加剧，反而会增加这种疼痛和症状，所以我们一般不主张推拿和按摩。还有一个误区，就是补钙。因为大家想着，腰椎管狭窄症是不是骨头发生病变了？骨头发生变化一般就是骨质疏松，那就需要补钙，但补钙对腰椎管狭窄症并没有直接的作用。”
东莞市城市轨道交通资源开发业务的现状
东莞市城市轨道交通建设单位高度重视资源开发工作，在2号线建设规划审批、工可研、初步设计阶段，将TID（指与区域轨道交通同期建设的轨道交通站点上盖以及与轨道交通站点整体相连的项目）项目、广告通讯商业项目纳入规划，并取得批复。同时推动市政府制定了TOD（指通过轨道交通系统引领城市发展）、开发有关政策及沿线商业与城市轨道交通车站接口费标准。截至目前，2号线城市轨道交通效应较为显著，如轨道交通大厦项目将线网控制中心、办公、商业开发功能汇集于一体，通过招拍挂方式，仅用1.96亿元资金拍得18.1899万平方米物业开发权。按目前价值计算，除去大厦建设费用，可获利约5亿元，已成为东莞市首个TID综合开发的典范。同时，东莞也高度重视城市轨道交通与沿线商业的融合，城市轨道交通促进了商业的价值提升，商业又反过来增加了城市轨道交通的客流，与国贸城、万达广场等商业区密切结合、便捷联通的鸿福路站、东城站、寮厦站始终是2号线客流较大的车站，占2018年度全年客流约40%。
2018年资源经营总收入3058.7万元（车站商业经营业务709.93万元、传媒广告经营业务1333.32万元、信息通讯经营业务1015.29万元、其它资源经营业务0.16万元），一定程度弥补了运营的成本支出，也提升了运营服务品质。其中，车站商业经营业务方面，2号线有站厅（台）商铺57间、1038平方米，站厅（台）自助设备ATM机30台、69平方米，自助售货机30台、69平方米，电子查询付费机6台、13.8平方米，共享雨伞自助设备21台、48.3平方米。传媒广告经营业务方面，有广告灯箱1864个、梯牌1479个，列车小看板480个，2018年内包车20列/次，拉手2918个，非PIDS电子显示屏18块，PIDS电子显示屏1264块。文化产品开发方面，2018年仅发行纪念票1000张。信息通讯经营业务方面，民用通讯机房数量15间、光电缆长度75.514公里。电子商务及网络信息商业应用类资源方面，2018年地铁移动支付日均使用人次1.73万人次，地铁移动支付业务占全路网进站量的比重4.73%。
做法：1.将香蕉捣碎，倒入酸奶里面，加入少许甘油，搅拌均匀。2.清洁手部，擦干水分，将香蕉酸奶涂抹在手上，用保鲜膜覆盖好，等待15分钟以后取下保鲜膜，并洗掉残渣。
东莞市城市轨道交通资源开发存在的问题
TOD、TID业务开发对城市轨道交通建设、运营的反哺作用未充分发挥
城市轨道交通资源涉及到多个部门和产业，需要多个部门进行协调配合，但是当前相关的法律法规和政策措施却不够完善，不能为城市轨道交通资源开发提供良好的支持。如在交通设施用地使用、地下物业商业开发等方面均不同程度的存在土地、消防、产权等政策瓶颈。
宽广的湖面平坦、光滑，洁白一片，一直延伸到灰蒙蒙的天边。湖面上有不少马车走过的车辙，但你看不出这些车辙究竟通向哪里，它们根本就没有尽头。
资源开发面临较多政策瓶颈
目前，东莞市TOD、TID开发机制体制不顺畅，轨道交通一体化（投融资、设计、建设、运营、上盖物业开发）被切割，轨道交通上下游完整链条中断，没有一个主体来承担统筹而形成闭环。城市轨道交通主体单位无TOD、TID业务开发权，因而城市轨道交通效益无法直接弥补城市轨道交通建设成本与运营亏损。
面对汤武革命以暴力反抗暴政的历史事实，春秋末年的孔子仍持较为审慎的态度，而倾向于以提出和尊重个人化的选择为应对：“谓武：尽美矣，未尽善也”，“邦无道，则可卷而怀之”。然而，随着周王室继续衰微、政治上的变法改革以及领土国家的形成，孔子的选择便越来越缺少现实可能性。取而代之的，是孟子对于武王伐纣的明确赞扬，这实际是对人民武力反抗暴政暴君的权利进行了肯定，而与洛克、卢梭相仿佛。但同时由于孟子对于用武主体在道德上的高标准以及对霸道的否定，最终陷于了天下皆无道但无人有资格相救的困境，符合孟子目标的“天吏”仅存在理论上的可能性。
轨道交通设计、建设与资源开发统筹不足
城市轨道交通品牌是伴随着建设而自然形成的，也随着运营与资源开发而发展的。目前，因对品牌战略管理重视不够，品牌开发不足，资源开发品牌的美誉度、忠诚度及品牌偏好得不到体现，很大程度限制了资源开发产业的发展。
品牌战略不突出
设计、建设中只关注主体工程内容和进度，统筹考虑商业资源方面不够，因而资源开发的科学性、合理性及充分性不足，在运营期时，运营和资源开发之间缺乏协调性和匹配性等问题全面显现。
资源开发项目经营艰难
厘清轨道交通是公共交通一体化中骨干交通的概念，推动完善政府引导，企业主导的企业化运作机制，明确城市轨道交通建设运营单位归口负责城市轨道交通资源开发工作，提高城市轨道交通建设运营单位的主动性、积极性、创造性，使轨道交通之融资、建设、运营、资源开发一体化，实现城市轨道交通建设、运营投入与资源开发良性循环。
资源开发管理基础薄弱
由市属城市轨道交通建设运营单位联合市土地开发中心（储备中心）、相应镇街（园区），结合新线站线位、敷设方式等共同编制综合开发方案和场站综合体概念方案，对规划范围、开发定位、储备用地规模、控制性详细规划及土地利用总体规划调整建议、交通专项规划、土地开发及收益测算、实施计划等进行系统性研究与策划，由城市轨道交通建设运营单位与相应镇街（园区）联合开发、收益分成，弥补城市轨道交通建设资金与运营成本。
建议与对策
推动市政府明确TOD、TID开发顶层设计
目前东莞市城市轨道交通资源开发均涉及已运营的2号线，而且经营业务范围极窄，特别是作为城市轨道交通建设投融资、运营亏损弥补重中之重的TOD、TID开发成绩不理想，广告通讯商业等业务市场开拓不足，车站便民商铺经营举步维艰。2018年，部分车站便民商铺由于经营状况未达目标而提出了退租申请，同时空置的商铺进行了2轮招商，招商情况还是不甚理想，仍有部分客流较少的车站商铺空置。
资源开发缺乏精通规划设计与商业开发的复合型人才，如地铁设计包括结构、建筑、供电、通风、给排水、消防等专业，商业开发包括项目定位、策划、招商、运营管理等专业，精通这两个领域的复合型人才相对较少，这类专业人才培养的时间也相对较长，制约着轨道交通商业开发的专业化、精细化发展。同时，缺乏全面、深入、系统的思考城市轨道交通非票务资源开发工作的专业化人才，在专业咨询、专项资金、专业人才团队等方面都存在较大的不足。
可以知道，当回波数目逐渐增加的时候，该算法对于当前波数据的权重较大，对于较早之前的回波数据的权重越来越小。这使得其对于起伏背景情况下可以较快地更新背景信息。
推动东莞市完善支撑轨道交通投融资的土地收储和经营开发机制
进一步健全完善市土地储备政策，建立调规改变土地用途、注入活化专项资金、提高容积率、对增值收益设计共享等新机制。加大市级收储土地力度，定期评估土地市场评估态势，适时开展市收储库中土地活化，协调市政府各部门政策，平衡市镇（街道、园区）村三级利益，发挥市政项目选址价值，依法合规通过土地资源开发为城市轨道建设提供资金保障。
资源开发与城市轨道交通建设统筹建设
城市轨道交通建设可以科学统筹兼顾交通功能和商业资源开发业务，两大功能共同促进城市轨道交通事业的发展。项目实施中，在保证城市轨道交通主体工程顺利建设的前提下，做到同步规划、同步设计、同步建设施工、同步开通运营，充分利用城市轨道交通带来的巨大客流，从而取得场地、设备租金等资源使用费的收入，反哺轨道运营亏损，提留资金投入到后续线路的建设。同时参照国家相关城市轨道交通建设规范，启动轨道交通上盖物业的开发和地下空间的综合利用，建设地下商业街和重点车站周边500-1000米范围内的城市综合体项目，形成对城市立体空间的高效利用，大力度提升资源开发盈利能力。
塑造东莞城市轨道交通强势资源品牌
城市轨道交通品牌随城市轨道交通建设而自然而然登堂入室，资源开发也应应时而生、乘势而为、迎势而上，利用城市轨道交通品牌较强的衍生能力和扩展能力，全面伴随地铁品牌而塑造，创新开发新产品，从而在市场中具有较高美誉度，让消费者表现出相当的忠诚度的知名品牌，进而反哺城市轨道交通的建设和运营。
整合内外资源，提升资源开发管理基础
针对资源开发缺乏精通规划设计与商业开发的复合型人才问题，要大力培养现有队伍，有的放矢引进紧缺人才，提炼内功，打造具有市场开拓能力的资源开发团队。可巧借外力，引进外脑，利用商业咨询机构，对城市轨道交通沿线商机、开发时序、开发条件、投入及投资收益等进行全面分析，并辅助资源开发部门，解决商业开发中的相关问题，形成合力，为商业开发的有效落地提供坚实保障。同时，以城市轨道交通资源经营权为基础，也可采取融资、合资、合作等方式，建立聚合化、立体式的城市轨道交通经济发展模式，形成特有的城市轨道交通商业模式。
参考文献：
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[5]杨佳愉.地铁经济背景下区域中心城市发展研究[D].兰州交通大学，2015.
（作者单位：东莞市轨道交通有限公司）
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