平昌县国有土地上房屋征收与补偿中心 四川平昌 636400
摘要：房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为。房屋征收是县级以上地方人民政府为了公共利益的需要代表国家对国有土地上单位、个人所有的房屋进行强制剥夺所有权，因此政府相应地遵循公平和等价有偿原则给被征收人以合理补偿，保障其可以获得新的产权，这就是征收补偿。
关键词：房屋征收；补偿；评估机构；公平；补助奖励
引言
随着经济的快速发展，社会城镇化迅速推进，人们追求的生活质量越来越高，城市的规模和规划也在逐步完善，旧城区的改建工作也迫在眉睫。建设现代化城市、提升城市居民的生活质量就需要建设新城区、改造旧城区。可是，近几年来，全国各地在房屋征收的过程中出现了很多因征收补偿事宜出现的流血事件，一些“钉子户”的过激行为更加激化了社会矛盾，严重影响了社会的安全团结和和谐稳定。
一、我国房屋征收与补偿现状
在补偿方案的利益冲突中，被征收人利益受到侵害与个别被征收人漫天要价的情况并存。一方面，作为公权力代表的征收方，滥用职权、官商勾结，打法律“擦边球”，甚至采取暴力手段，强势打压被拆迁人利益，迫使部分居民为维护自己的利益上诉上访，造成巨大的社会影响；另一方面，部分被拆迁人为实现自己利益的最大化，与征收部门进行周旋纠缠，不断提出无理要求，直接影响拆迁方的工作进度，使拆迁工作
1.1评估机构的评估不公
房屋征收补偿制度的规定是由被征收人选定房地产价格评估机构，这样房地产价格评估机构应处于中立地位。可是在实际操作过程中，一般是由征收单位委托评估机构，因此是由征收单位支付报酬，因此，评估机构给出的评估价格也会有利于征收单位，这样对被征收人是不公平的。
1.2征收补偿标准存在的问题分析
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对征收的房屋的价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是“不低于市场价格”这种表述不够准确，到底补偿多少、怎么补偿没有明确的规定。采用市场价格补偿的初衷是为了保证被征收人所得到的补偿能买到区位、面积相似的住房，从而保障被征收人的生活水平不降低。但是贯彻了市场价格并不意味着公平补偿。因为通过房地产价格评估形成的类似房地产的市场价格，是以征收决定作出之日起作为评估时间点的一个静态价值，难以反映出被征收的房屋在未来的动态价值。尤其是住宅用房，其最高最佳的使用就是用于居住。但是在房屋征收决定做出之后，到最终支付补偿和搬迁，中间会有时间差，而在我国目前房地产价格日新月异的市场环境下，可能当月拿到的征收补偿恐怕难以在下个月买到与被征收房屋区位、面积相同或相似的房屋了。
1.3对被征收人的补偿不一致
房屋的征收补偿工作都会有一套征收补偿方案，在补偿工作刚开始时，征收部门会严格执行方案规定，但是在工作后期会面临各方面的催促和压力，有时为了赶进度就会通过一些途径多补偿给被征收人一些。这样，一些“钉子户”就趁机要求更多的补偿，而征收部门有时为了减少矛盾和事端，就会满足他们的要求，这样对其他被征收人来说是很不公平的，势必会引发各类社会矛盾。
1.4补偿程序方面的缺陷
在我国征收补偿原则中，采用的是公平补偿原则，而公平补偿原则不仅包括补偿的公平性，还包括补偿的及时性。∞补偿的及时性包括达成补偿协议的及时以及发放补偿款项的及时。但是我国现有的相关法律中，并没有将补偿的及时性规定到补偿程序的条款中，而补偿的及时不仅可以尽快弥补被征收人遭受的损失，而且可以避免久拖不补导致激化征收主体和被征收人之间的矛盾，因此应当将补偿的及时性纳入到相关法律条文中。
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二、完善国有土地上房屋征收补偿制度的措施
2.1确保评估机构的公平
目前的评估机构尽管是由公众选定的，但是却由征收部门决定着评估结果，要想从根本上解决这个问题，就要坚决杜绝征收部门控制评估机构的现象。这就要求财务要负担起委托评估机构的费用，被征收人组成的基层组织来支付手续，这样能够更好地保障被征收人的合法利益，减少在实践过程中出现的评估不公平的现象。
2.2加强监督，禁止建设单位参与征收工作
尽管相关要求规定禁止建设单位参与征收工作，但是在实际操作中，建设单位的身影在房屋征收补偿过程中随处可见。这主要是因为建设单位为了尽快完成搬迁，就参与到房屋的搬迁工作中来，这样也能减少征收部门的责任，有些地方甚至是由建设单位组成搬迁拆除单位，这些都不利于被征收人的合法利益。要想避免这个问题，就需要相关的监察机构和社会的监督机构加强监督，对征收工作的搬迁拆除工作全程检查，从而充分保护被征收人对征收单位监督检举的权利。
2.3完善征收补偿标准
2.3.1以市场自由交易价格确定被征收房屋价值
只有真正参照当地房地产市场在相同区位、相同面积、相同成新的房价，被征收人才会“心甘情愿”地被征收，才不会出现以牺牲被征收人的利益来实现公共利益的情况。另外，市场中房屋的价格是波动的，政府在补偿时不能因循守旧、“一锤子买卖"，补偿应该是动态的。即政府应及时根据市场变化修正补偿的参数，保证以不低于市价补偿被征收的居民。
2.3.2在产权置换时适当增加被置换房屋面积
在政府征收过程中，被征收的房屋绝大多数是非单元住房，而被置换的则是单元住房。有的非单元住房是老式的平房，居住的人口较多，甚至“四世同堂”，被征收的面积其实是居住面积。面对这种情况，征收者在产权置换时，应适当地增加被调换的房屋面积，以便使被征收者生活质量不降低。异地安置，被征收者一般被安置到较为偏僻、区位较差、生活较为不便的地方。这些地方的地价与征收地相比廉价很多，生活设施也较差，因此，安置到此的被征收人往往遭受较大损失，所以安置的面积应比以往的居住面积大一些，才符合公平正义的原则。
2.4健全多渠道的房屋征收补偿方式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。从我国现行的法律法规来看，对于房屋征收的补偿基本上就是货币补偿加上房屋产权交换的方式。这样单一的补偿方式使被征收人的可供选择的不多，也没有充分考虑我国城市形成和建设中的所面对的复杂情形。笔者觉得仅仅用简单的资金补偿和房屋产权置换这两个办法是解决不了现在政府对国有土地上拆迁补偿的过程中所面对的问题的。
还有对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，可以规定在征收补偿完成一年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。一年后，按规定向迁入地民政部门提出申请。对于因征收迁入的居民与迁入地原居民在培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地原则在迁入地参加城乡居民合作医疗保险。
结束语
近代以来，随着全球经济的发展和法制观念的进步，人们对财产权的认识和保护愈加深刻起来，表现在国家对私人物权的征收方面，各主要国家纷纷健全了自身关于土地、房屋的所有有权和使用权等权益保护的法律，设计了适合自身国情的征收补偿制度，并通过司法实践不断的予以完善，希望在财产权保护和社会公共利益发展的两者之间找到平衡点，同时有效规制政府对征收权滥用的可能性。无论是从相关理论的考察和分析，还是运行实践的效果来看，征收补偿制度的设置还是十分必要的，达到了保护被征收人合法权益，限制政府征收权的滥用以及促进公共利益项目发展的预期目的。
参考文献
[1]顾大松.论我国房屋征收土地发展权益补偿制度的构建[J].法学评论.2012 (06)
[2]孔凡涛.论国有土地上房屋征收补偿制度的立法完善[D].东北财经大学2017(02)
[3]罗丹.我国城市房屋征收与补偿法律问题研究[D].武汉工程大学2017(12)
论文作者:杜山堂
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第32期
论文发表时间:2019/3/1
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