倪祖铭
绍兴市平准资产评估有限公司上虞分公司 浙江 上虞 312300
【摘 要】城市房地产市场、房地产价格受多种因素影响，包括城市化建设、区域经济水平、居民收入、规划预期、城市资源等等。本文首先对房地产空间预期评估的地价理论与3S评估技术进行了简单介绍，然后从规划预期对城市房地产价格的影响空间预期评估进行了深入探析，从中得出不同因素对房地产价格、商品住宅价格所产生的影响也不同，有些为正影响，有些为负影响，有些影响不显著。
【关键词】城市房地产；空间预期评估；地价理论；3S技术
前言：房地产行业作为城市规划与城镇化发展中的一个重要角色，其发展状态、价格等在很大程度上影响着城市规划的合理性与城镇化发展快慢。在今天住房需求不断增加的情形下，如何推动房地产行业稳健发展是业内人士要做的一项重要工作。对房地产进行空间预期评估可以帮助我们从宏观与微观上对房地产价格、商品住宅价格进行有效的调控，该项评估对我国城市发展具有十分重要的意义。
1.房地产空间预期评估理论与技术
1.1房地产评价理论——地价理论
房地产空间预期评估涉及理论有多种，包括地租理论、区位理论、地价理论、特征价格理论等。其中，地价理论对房地产空间预期的评估是以定量分析和模型化评估为基础的。地价即土地的价值价格，土地虽然不具有价值，不属于劳动商品，但其具有巨大的使用价值，可以为人类长久提供服务与产品。土地价格的产生是因为地租的存在，要想获取土地租用权，就必须支付相应的购买价格。从西方经济学角度分析，地价理论的基础是供求论、生产费用论等，即通过供求分析等分析方法来评估土地的价格[1]。由于土地效用是地租与地价的共同基础，人类通过土地进行各种生产和消费来满足自身需求，这是土地具备的一大能力，因而从人类需求角度考虑地价与地租是紧密相关的，地价的最终决定条件是土地市场供求情况。相关理论从土地有限角度出发，将地价比作是土地资源合理配置的预期价格，在资源约束条件存在的情况下，我们可以求出单位土地资源的最大利用率，从而获得最大的经济效益。也就是说，通过分析土地的机会成本来确定土地的价格。
1.2房地产评估技术——3S集成技术
3S集成技术是由GPS技术（卫星定位系统）、GIS技术（地理信息系统）和RS技术（遥感技术）三种技术融合而成的一种技术，在房地产空间预期模型评估中有着良好的应用，其对房地产进行评估的大致流程是，首先利用遥感技术对从地籍图、土地利用现状图、地形图等相关图的动态变化测量中得到的时点对应图进行分析，将时点对应图进行数字化处理，以便从中获取陆地卫星影像图。对得到的卫星影像图亮度、像素、层次等进行调整以使其适应人眼视觉，方便人们观看观察。将调整后的卫星影像图与数据库中存储的影像图进行比对配准，使当前图与原图相一致，然后将修正后的影像图与数据库中对应的矢量图相叠加，构成空间叠加土层。通过计算机自动提取等方式获取城市道路交通、土地利用现状、地理地形等信息。其次，利用GPS技术实施外业测量，对变化区域进行量测，确定变化图的面积、形状等信息，确保所收集的信息全面准确[2]。在外观实测前提下，将时点数字化图形与变化图叠加至遥感卫星影像图上，再利用GIS技术对矢量变化图中的错误进行纠正，更新变化图。将与数字化图形相关的所有属性数据录入到数据库之中，完成图形图像的更新与数据输入工作。最后，利用这些图形图像与数据，通过构建与分析房地产空间预期评估模型，从中提取出关键影响因素，并进行分层存储，实现对房地产价格影响因素的有效评估与管理。
2.城市房地产空间预期评估
本文着重从规划预期对房地产价格的影响进行研究和分析，具体如下：
2.1建构城市房地产价格预期因素体系
参考我国对房地产价格预期因素的界定，从收入增长预期、城镇化发展预期、经济发展预期、生态环境改善预期、基础设施建设预期、人口变动预期和社会公共服务发展预期几方面来建构城市房地产价格预期因素体系。收入增长预期主要针对的是房地产价格市场参与者的实际收入，即市场参与者对房地产的需求直接受其本身实际收入影响。由于市场参与者对未来收入存在增长预期，加之改善居住条件与生活质量的需求，这会增加他们对房地产的有效需求，使他们对购买当期房地产产生较强的意愿，从而容易产生提前消费行为[3]。也就是说收入增长预期会增强市场参与者对当期商品住宅的购买需求，促进房地产价格上涨。经济发展预期主要是指地区经济水平对地区发展与房价的影响，市场参与者对地区经济发展的预期会影响他们对生活质量的要求，影响他们对房地产的支付意愿与偿还能力。城镇化率与房地产价格之间存在着长期稳定的正相关关系，即城镇化率高，房地产价格就会上涨，反之房地产价格就较低。在城镇化建设过程中，人口的增加意味着住房需求的增加，基础设施建设与社会公共服务设施的逐渐完善会提高人们生活质量，增强人们房地产购买欲望与支付意愿。但城镇化会导致城市用地紧张，生态环境恶化，城市资源大量消耗，增加道路交通负担，从而对城市房地产价格产生负面影响。人口变动预期包括人口数量、人口年龄与家庭结构的变动。人口数量的变化会直接导致房地产住宅需求与房地产价格的变动，人口年龄结构的变动，青年比例的增加、老年比例的增加都会导致不同年龄段对住房产生不同的需求。住房以家庭为单位，家庭规模大小在一定程度上影响着人们对住房空间的需求。
2.2构建城市房地产空间预期评估模型
为便于计算和简化模型，本文以商品住宅为例，对张所地提出的城市不动产与预期评估模型进行简化处理[4]。从先行因素（以建材价格和土地价格为主）、现实因素（以经济基本面为主）和预期因素（规划预期）三种因素来构建城市房地产空间预期评估模型。简化处理后的预期评估模型如下
其中，k代表地区，t代表时期，P代表k地区t时期的商品住宅平均价格，X、Y、Z分别为商品住宅价格的先行因素、现实因素和预期因素，ε为商品住宅价格的随机误差项，它服从正态分布N（0，σ2）。
2.3规划预期对房地产价格的影响分析
利用上述模型通过对部分城市商品住宅价格的影响分析得到：先行因素中的建材价格对商品住宅价格存在滞后的正影响，当建材出厂价格每增长1%，滞后一定时期（房地产开发周期）的商品住在价格就会上涨3.7%；现实因素即经济基本面对商品住宅价格的影响表现在正、负两面，城镇化率与居民收入对商品住宅价格产生的是正影响，地区经济水平与老龄人口抚养比例对商品住宅价格产生的是负影响；预期因素对商品住宅价格的影响也因因素的不同而存在差异，这种差异突出表现在影响的提前期与影响方向上[5]。人口数预期、人均可支配预期等都会对商品住宅价格产生正影响，国民生产总值预期对商品住宅价格无显著影响，城镇化率预期对商品住宅价格存在显著负影响。由此可见，现实因素与预期因素对商品住宅价格的影响都存在一定差异，正负影响共存。
总结：从本文的模型建立与影响因素分析中可以得知，城市房地产价格影响因素众多，包括地区经济水平、人口、城镇化、基础设施、公共服务、收入等。这些因素对房地产价格的影响大多具有一定滞后期，主要是受房地产开发周期影响。先行因素对商品住宅价格存在显著滞后正影响，现实因素对商品住宅价格既有正影响也有负影响，规划预期对商品住宅价格影响存在差异。
参考文献：
[1]赵华平，张所地.房地产的预期评估研究[J].城市问题，2014，01：54-62.
[2]杨卓.太原市住宅类房地产预期评估研究[D].山西财经大学，2012.
[3]姜维.房地产项目全过程风险识别与评估研究[D].郑州大学，2013.
[4]薛姝.基于假设开发法的城市房屋拆迁价格评估研究[D].湖南大学，2011.
[5]梁华.城市商务办公楼租金特征与空间分布研究[D].重庆大学，2011.
论文作者:倪祖铭
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第10期
论文发表时间:2016/9/1
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