泗洪县房屋征收管理办公室 江苏 223900
摘要：随着我国城市化建设进程的加快，很多的原有城市房屋建筑面临着征收和开发，在这一系列的房屋征收过程中，由于被征收人与开发商和政府之间的复杂关系，会导致一系列的矛盾和冲突，甚至会出现一些过激事件。因此，在进行城市房屋征收的过程中，必须处理好这三者之间的关系，才能促进我国现代化城市建设的良好发展。
关键词：房屋征收、主体利益、冲突
1对我国城市房屋征收制度的审视
1.1倾听：征收中的愤激之音。
由于房地产业已成为地方经济的支柱，房屋征收问题引发的社会矛盾日益突出，个别地方仍然存在野蛮征收、暴力征收的现象，致使一些“钉子户”经常得到社会的广泛同情和支持。在另一个层面上，它也显示了政府与开发企业人员的行为引起了人们的不满。事实上，在开发商和被征收人之间的征收游戏中，被征收人一般没有优势，更不用说在房屋征收过激事件背后的事实，政府经常站在开发商的后面，一劳永逸所有。在征收过程中，个别当地政府可以通过公共权力促进征收工作，在少部分被征收人被不公平对待之后，不可能与现行制度联合起来，但通过网络表达的不满意的声音已经合并，偶尔的暴力征收足以让人们感到愤怒。在构建和谐社会的背景下，房屋征收造成的社会矛盾问题不容忽视，它已成为影响我们社会稳定的重要因素。
（二）直面：现行征收制度的弊端。
1.《条例》适用范围不全面。物权法中的财产取得对象可以是国有土地上的房屋，也可以是集体土地上的房屋。这样的规定无疑为征收“城中村”提供了法律依据，但遗憾的是“条例”只调整国有土地上的房屋征收，不包括集体土地上的房屋，导致“城中村”被征收人的权益无法得到有效保障。
2.公共利益界定不明确。“国有土地征收补偿条例”规定：“为了公共利益的需要，市县级人民政府可以对房屋征收作出决定。” “公共利益”的含义尚不清楚，法律规定含糊不清，公共利益的抽象导致地方政府滥用行政权力直接受益。
3.司法救济途径不畅。首先，征收纠纷往往是商业征收造成的，商业征收实际上是民事法律关系。法院应根据民事诉讼法处理此类争议。“条例”第二十六条规定，“被征收人应当作出赔偿决定。如果不满意，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”这意味着被征收人不能通过民事诉讼来维护自己的权益。其次，征收补偿是由政府强制执行的，司法机关处于弱势地位，在裁决中难以公正。最后，尚不清楚征税补偿决定是否需要在进入诉讼阶段后继续进行。
2城市房屋征收中的利益分析
2.1开发商的利益角逐--市场规律。在任何经济体系中，必须将稀缺资源分配给竞争性用途，市场经济利用供需的力量来实现这一目标，供需共同决定了市场经济中许多不同商品和服务的价格。因此，作为稀缺资源的土地，其价格也应在市场上调整，直至土地供需平衡。但商家总是遵循其业务规则，即赚取尽可能多的钱，并且不会放弃利用市场缺点获取利润的任何机会。作为稀缺资源的土地，已成为房地产开发最重要的成本，开发商必须在房地产开发中找到更多的好处，并找到降低房屋征收成本的方法。
2.2被征收人漫天要价--人性使然。在每次征收补偿讨论中，不难想象被征收人总是渴望尽可能多地进行补偿。通常，哪一方在谈判中处于有利地位，就可以迫使另一方满足自己的条件。开发商想要购买的土地使用权是稀缺资源，对开发者来说是必需的。当房子的主人还没有陷入贫困和饥饿时，没有人会卖掉他本可以发财的房子。在此价格纠纷中，任何拒绝与开发商合作的普通所有者都会拒绝开发者，整个发展计划的进展停滞不前。从这个角度来看，开发商购买土地使用权的愿望远远超过业主出售自己房屋的愿望。因此，正常人的本能驱使业主要求价格不断升高，并在一定程度上阻碍着城市建设。
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2.3政府让利于民--民心所盼。在开发者和被征收人之间的征收游戏中，由于被征收人往往处于支配地位，大多数开发人员会放弃并选择多一点，但事实上并非总是如此。因为游戏中的开发者开始到找到地方政府寻求帮助，地方政府经常选择支持开发商，甚至个别地方政府会作为开发商暴力征收的共犯。原因是地方政府必须追求GDP并增加财政收入，个别地方政府甚至以低价向群众征收土地，然后以高价出售。在暴力征收之后，地方政府经常保持沉默，因为许多地方财政都得到了房地产的支持。在这种情况下，“钉子户”已成为一个忽视大局的人，征收补偿开始远低于实际市场价格。目前，中央政府对人民治理的政治要求是显而易见的，但上层的良好愿望不能适应下层的实际现实。可以说，中央政府的执政理念超越了当前地方政府实现这一愿望的技术手段。因此，偏离规定的程序成为一种被忽视的自然的做法，滥用法律是不可避免的。但是，被征收人应该为追求自己的权益受到尊重，也就是说，政府在行使权力的过程中必须考虑人民的权利，在发展经济的过程中保护弱势群体的利益。
3城市征收中的各方主体及权利义务
参与城市征收过程的主要议题包括：地方政府，房地产开发商和被征收人（当然还有金融机构，中介组织，专业征收队等，本文不讨论）。以下是从经济学角度分析三者在城市房屋征收过程中的地位、权利和义务。
3.1地方政府。地方政府在征收过程中的主要职权包括：一是建设用地使用权的转让，以及相应的转让费；二是履行职责，进行相关行政审批。毋庸置疑，征收可为开发商带来巨大的商业利益，也可为地方政府带来数十甚至数百倍的地价差异。个别地方政府愿意干预征收的原因主要是经济利益驱动。在许多征收纠纷中，政府或多或少地发挥了“重要”作用：首先，这个职能是“错位的”。在一些地方，房屋征收管理办公室既是行政机构又是征收机构，这既是运动员，又是裁判员，甚至有的地方行政管理部门代表征收利益或者作为征收单位，直接参与和干预征收单位的征收活动；第二，功能是“越位”。一些地方政府忽视了追求城市发展速度的法定程序，滥用行政许可征收，导致非法征收。其次，功能是“缺席”。政府严重缺乏组织征收听证会和监督对中介机构的公正评估，征收裁决程序缺乏公开性和公平性，个别征收部门在征收房屋、附属建筑物、临时建筑物和非法建筑物方面具有很大的随意性。
3.2房地产开发商。作为市场经济的主要参与者之一，房地产开发商坚持经济理性，在市场中必须寻求最小化交易成本和最大化经济利润。根据利益集团的产权理论，“假设一个国家的基本社会和政治制度已经建立，并从政治市场中利益集团互动的角度解释各个工业部门的产权安排”，获得利益有两种主要方式：第一，遵守惯例安排，追求最低投资。其次，游说统治者、立法者和政府官员寻求改变对他们有利的法律和规则。目前，房地产开发商往往采取后一种措施，以获得自己的利益。通过游说来表达自己的利益和需求，政策是倾斜的，开发商降低了购买土地使用权的成本，但这对征收没有任何好处，如果是这种情况，城市房屋征收的冲突将不可避免。
3.3被征收人。在房屋征收过程中，被征收人通过土地使用权转让和住房置换，改善了生活福利，但寻求征收补偿的最大化是他们的追求。但是，根据现行“征收条例”，被征收公民享有的土地使用权不能得到土地使用权的补偿，只能用于房屋征收补偿，具体的补偿标准通常由当地政府对规范性文件进行附加的，而且所有这些都是低限制性的限制性补偿。个别征收部门还存在根据各种标准直接设定赔偿金额，因此征收补偿协议的“自愿”和“平等协商”条款大多只具有正式含义。当然，在法律制度健全的情况下，许多人会依法、积极地维护自己的权利，努力达成地位相对平等、价格相对公平的征收协议。在实践中，一些“精明”的被征收人巧妙地利用顺风船的经济发展，借用房屋征收的机会，并要求一路最大化现有的土地和房屋征收评估，以便从开发商或是政府那里获得高赔偿金额并不罕见。但总的来说，相对于政府和开发商的强势地位，被征收人无疑处于弱势地位。
结束语
城市房屋征收的利益复杂，无法避免利益冲突，房屋征收立法不仅是对有关各方利益的重新安排，也是解决利益冲突的重要依据。
参考文献：
1.袁凤芝.城市房屋征收纠纷的法律困境与对策思考[J].中国商界（上半月），2010，（08）：98-99
2.李元同，邵刚，苑桂林.浅析强制征收必须废除[J].法制与社会，2010
论文作者:呼啸
论文发表刊物:《防护工程》2018年第22期
论文发表时间:2018/11/27
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