当前我国住宅金融的发展结构与政策取向，本文主要内容关键词为：取向论文,当前我国论文,住宅论文,结构论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
发展我国的住宅产业、解决国民住宅问题需要住宅金融强有力的支撑与配合，这已为理论界、实务界达成共识。但住宅金融究竟该如何发展，如何把握住宅金融对住宅产业作用的关键，理论界颇有争议，实务界亦有分歧。本文试图对当前我国住宅金融的发展结构与政策取向作一理论探讨。
一、住宅金融发展的结构均衡问题
米尔顿·弗里德曼在他1957年的经典研究《消费函数理论》中建立的持久收入模型和与弗朗哥·莫迪利安尼在他50年代和60年代早期与理查德·布伦伯格及阿尔伯特·安多合作撰写的一系列论文中建立的生命周期模型一样，是建立在下述理论之上的：一个具体时期的消费取决于对于一生收入的预期，而不是取决于当前时期的收入。更具体地说就是，今年的消费取决于今年和以后各年的预期收入的“平均”水平。
但是，一系列重要的观察研究表明，对于“流动性受约束”的家庭，即那些不能借入而又缺乏金融财富存量的家庭，凯恩斯强调当前收入和当前消费间的密切联系是正确的。如果家庭不能借入，那么它的消费行为可能只与当前收入相联系，而与未来收入无关。
跨时期消费理论明显地依赖于行为人在其一生预算约束的范围内可以自由贷出和借入的假定。多年来，我国金融机构的房地产信贷偏重开发和经营贷款，而住宅消费信贷偏低。发达国家金融机构对开发商和个人住宅消费贷款的比例一般为1：1，而目前我国却高达19：1。 这样， 我国大多数收入水平较低的家庭面对较高的住宅价格，缺乏足够的支付能力，同时，这些家庭又多是“流动性受约束”的家庭，由持久收入决定的意愿购房需求无法顺利转化为有效需求。目前，中国经济景气监测中心的一专项调查结果显示，全国城市居民仍有大量住房困难户亟待改善居住条件。与此同时，由于商品房价格过高，工资分配制度改革步伐缓慢，个人住宅抵押担保贷款制度又刚建立，尚未全面推广，许多房地产公司手中积压着大量住宅急需出售。事实上，导致我国大量住宅困难户与空置房积压并存的原因之一就是住宅金融发展的结构性失衡，忽视了住宅消费对投资的乘数效应。因而，我们主张住宅消费和投资并举，住宅的开发投资与住宅消费必须同时受到足够的重视，有必要矫正住宅投资在生产、流通、消费各阶段之间的比例关系。住宅初级市场的繁荣与发展必须以活跃的二级市场为依托，二级市场的稳定增长又以适度发展的一级市场为前提。
发展住宅金融应注意力度，要汲取各国的经验和教训，对住宅金融发展的适度性问题需引起关注。在充分发挥市场调节作用的同时，要建立起完善的住宅金融系统的调节机制并充分发挥政府对住宅金融活动的宏观调控职能。住宅市场和住宅金融市场的发展不能完全放任于市场调节。由于房地产业本身所固有的特征，完全的市场调节会引起住宅市场的供求失衡，在货币经济条件下，过度的投资或投机更会导致住宅金融经济与住宅实体经济的严重偏离，产生大量经济“泡沫”，对经济增长造成很大的冲击。
在住宅金融市场上，投资主体包括政府、企业、房地产企业、海外投资者和私人投资者，另一个重要的投资者是金融机构。政府以外的投资主体，往往在追求利润的动力驱使下，依据前期或本期的住宅销售状况和其他相关市场信息对住宅潜在需求量作出预期并相应调整本期和后期住宅投资规模。在完全竞争的市场结构下，当住宅有效需求大于供给量，投资具有较高收益率，若潜在供给能力充足，投资者就会不断扩张其投资规模，住宅供给增加。另外，由于住宅市场在发展初期的丰厚利润回报，会进一步吸引大量投资者进入该市场，其中就可能包括短期的国际游资。随着投资规模的不断扩张，住宅供给量会在某一时期超出有效需求，而且这种供大于求的失衡往往在短期内难以消除。这一方面是由于市场信息的不完全，当投资规模已经接近或超过有效需求时，投资者却无法作出准确的判断和预期，从市场获取的不完全信息继续引导着投资者保持甚至扩大投资规模。另外，即使投资者能够获得完全的市场信息，投资者准确预期到市场有效需求下降或投资于住宅的预期收益降到其理应收缩投资规模的水平，从而投资者意识到需降低投资规模，但投资从住宅市场退出却具有内生时滞性。因为生产、服务技术和设备一般具有专用性，并且住宅建设一旦上马就难以中途撤销，否则会造成大量人力、物力和资金的浪费。同时，部分投资者会等待其他供给者退出住宅市场或通过竞争等方式迫使一部分投资商退出该市场。并且由于信息在市场的传播需花费时间和成本，投资者作出协调一致的行动也几乎是不可能的。我们还必须注意到，在住宅金融市场上，即存在着理性的信息交易商，也存在着非理性的噪声交易商。由于住宅金融市场存在着类似股票市场的炒作题材，当噪声交易商认为炒作房地产可以获得价差收益（即使是短期收益），他们对市场抱乐观态度时，就会投入大量资金，哄抬房价。如图1所示，横轴表示住宅供、求量， 纵轴表示住宅价格水平。假定住宅供给曲线具有基本的凯恩斯学派特征。住宅市场的均衡价格水平为P[,1]。哄抬后的房价为P[,2]。短期内，P[,2] 决定着住宅市场的实际住宅供给量S[,2]，而此时，有效需求却从均衡点的D[,1]降到D[,2]，造成供求失衡，产生负缺口S[,2]～D[,2]， 住宅实际交易市场表现疲软，出现大量空置房。当然只要具有炒作题材，住宅虚拟市场仍可能表现为虚假繁荣。此后价格由P[,1]上升到P[,2]产生的收入效应又会使有效需求曲线D下移到D'。一般在短期内， 住宅价格具有向下刚性但具有向上伸缩性。那么，由于价格P[,2]不会移到D'。那么， 由于价格不会降低，需求量会进一步下降到D[,3]，供求负缺口增加为S[,2]—D[,3]，空置房率进一步上升。 这可能会导致人们对住宅市场的情绪或预期波动，一旦噪声交易商对住宅市场表现悲观，他们就会压低房价，表现为大量资金从房市外逃，严重时会造成房价的恐慌性下跌。若房价跌破投资成本价时，来不及外逃的投资资金将被套牢，投资于房地产的银行坏帐大幅增加。对住宅市场的过度投资所造成的破坏作用在东南亚金融危机中得到了充分的证实。
图1
通过以上分析可以得出，在完全竞争的市场结构下，住宅市场的内生失衡，即有来自于需求的冲击，也有来自于供给的冲击。为了降低供求缺口对经济产生的负效应，有必要建立完善高效的宏观调控机制。当然，宏观调控本身就应考虑力度问题，应是有计划、有节奏地进行。政策冲击同样会导致住宅市场的供求失衡。
当我们承认住宅市场确实存在“流动性约束”时，虽然住宅供给量大于人们有现实支付能力的有效需求，却可能仍低于人们对住宅的意愿或潜在需求，这比较符合目前我国住宅市场的实际情况。因而，通过合理的宏观调控，发展多种形式的消费信贷，如单位住宅贷款、职工住宅抵押贷款、商品房抵押贷款、个人住宅抵押担保贷款，以及目前正在某些城市进行的住宅分配货币化改革，都会促进潜在需求向有效需求的转化，推动住宅市场的发展。当然，以上措施多数是促成人们的未来购买力向当期购买力的转移，它在增加本期有效需求的同时，却导致了未来人们对住宅需求量的降低。这一方面是由于人们在未来偿付债务时降低了未来的有效需求，另外，本期实现住宅购买的居民，下期就可能是非潜在的住宅需求者。这样，当住宅总交易受到由总供给和总需求中最小值决定的“短边规则”制约时，对未来住宅市场的合理投资规模就会降低，也就是说，未来住宅市场可允许的经济增长速度将放慢。因而，合理的宏观经济政策对住宅金融系统的调节在促进本期经济增长的同时，不应以过分抑制未来住宅市场的长期经济增长为代价。日本在七十年代后，对股市和房地产的大量投资，造成了泡沫经济的高速增长，而随着泡沫经济的破灭之后是连续的经济低迷，其中重要原因之一，就是由于日本政府推行的经济金融政策对需求刺激过度，在一定时期内确实保证了经济的高速增长，而进入九十年代后，由于需求的过度前移，与美国连续七年增长的“新经济”形成强烈反差的是日本泡沫经济破灭后连续七年的经济低迷。
至此，促进我国的经济增长和改善居民的居住条件，需要住宅金融的政策调节和市场调节互相结合、彼此渗透，单纯地依靠市场调节或政策调节都可能导致住宅市场供求失衡。住宅金融的宏观经济政策功能要依靠市场机制发挥有效的微观调节作用，同时住宅金融市场的发展要反映政府目标要求，强调政府在解决国民住宅问题中的推动和导向作用。
二、政策性和市场性相融——住宅金融政策的一个基本取向
政策性和市场性相融集中表现为两个层面的涵义：一是住宅金融政策内在地反映政府目标要求，强调政府在解决国民住宅问题过程中的推动和导向作用；二是住宅金融政策在运行过程中完全被市场化，即政策功能通过市场机制得以有效发挥。住宅金融的政策性与市场性为什么有结合的必要？两者又该如何结合？西方发达市场经济国家在理论上和实践上都给我们提供了很好的借鉴。他们认为，市场性属于住宅生产、流通过程的问题，是住宅行为的经济属性；政策性则是指在国民收入再分配领域对住宅进行补贴的问题，是住宅行为的社会属性。住宅在初次分配领域具备的市场性和在再分配领域具备的福利性是一国住宅政策的理论基石。二者不是一种简单的替代或对立关系，而是一种互相结合、彼此渗透的关系。市场性是政策性的基础，政策性是市场性的保障。二者的组合和运作状况是决定一国住宅政策成败的关键。
发达市场经济国家住宅金融政策性和市场性相融的方式多种多样，概括起来大致有以下三类：第一类，政府建立住宅金融机构，组织住宅金融市场。法定的住宅金融机构虽然是由政府组织起来的，但它并不依赖于政府，也不受到政府任何部门的指令性约束。同时政府组织也并不必然意味着政府所有。美国政府于1938年成立的二级抵押中介机构——联邦国民抵押协会（FNMA），其股票为私人所有；1970年，为促进资本流入抵押市场，提高住宅金融系统的效率，联邦政府又设立了另一家私人拥有的抵押贷款公司——联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。 住宅建筑社是英国公营性房地产金融机构的主系统，1986年《建筑社法》的通过标志着建筑社已在向改组成民营股份有限公司的目标而努力。由此我们不难看出，其建立住宅金融机构的目的不是扩大政府的势力范围，而是延伸和扩大市场体系的功能。第二类，政府或政府保证机构担负住宅金融系统的核心功能，即政府为居民抵押贷款提供担保。住宅抵押贷款是各国住宅金融发展的普遍形式，而成熟的住宅金融体系依赖于抵押资金流动性问题的有效解决。政府担保一方面可以增强金融机构发放抵押贷款的信心，降低居民首付款的比例和延长贷款的期限；另一方面，可以促进抵押债权证券化的进程，为住宅金融开辟充裕和稳定的资金来源。可以说，政府担保在住宅金融市场上发挥着不可替代的作用，是健全住宅抵押贷款机制的关键之所在。我们仍以美国为例，在政府的担保机制——联邦住宅管理局（FHA）和退伍军人局（VA）得到确立之前， 美国商业银行发放的住宅抵押贷款期限很少有超过5年的；而现在， 美国各类金融机构提供的抵押贷款一般都在20—30年，甚至更高。第三类，政府对居民购买住宅的行为进行鼓励，包括利率优惠，财政贴息和政府奖励。西方各国已逐渐放弃那种直接由政府出资建造住宅，然后出租或出售给中低收入家庭的传统做法，政府的补贴逐渐由“砖头”转向“人头”（由实物变为货币）。采用货币补贴的方式，特别是采用还贷利息免税这一措施，避开了传统区分高中低收入家庭的技术障碍，而形成一种自然淘汰机制：低收入家庭一般均在受补贴之列，而中高收入家庭可能因购买超出贷款优惠限额的住宅而被排除于政府补贴之外。从一定意义上说，它体现了效率与公平相结合的原则。
反观我国，许多理论和实务工作者却主张住宅金融政策的政策性与市场性应该独立运行，互不干扰。他们认为，政策性强调政府在解决国民住宅问题上的干预，市场性则强调市场机制在住宅配置过程中的基础地位。政策性业务因不具盈利性，实质是遵循类似于计划经济方式的轨迹，从而具备浓厚的配给制特征；市场性业务具有可盈利性，价格机制起主导作用，按照价值规律运作。他们还进一步认为，实现政策性与市场性住宅金融业务的分离，是政府行为归位、市场行为规范和住宅产业健康发展的体制保证。就我国住宅金融发展的实践来看，从烟台、蚌埠住宅银行的试点，到住宅公积金的全面启动，以及目前个人住宅抵押贷款的初步推行，都是上述思路的集中表现。
不容忽视的一个事实是：尽管有少数居民通过自己的努力并借助于金融手段购买了住宅，但是从整个住宅产业的高度来看，我国住宅产业健康持续发展的实质——住宅资金的良性循环，仍然没有得到根本性的解决。在住宅资金的问题上，我国表现为有效需求与有效供给的双向不足，大量的资金沉淀在住宅生产领域“不能自拔”，而居民则对日益增多的空置住宅“望房兴叹”。与此同时，住宅金融政策性业务与市场性业务分离运用的状况也难尽人意。很多市场性业务被纳入到政府行为的轨道，而很多政策性业务却逐渐演化成市场性行为。当前安居工程在全国范围内也有上百万平方米的空置就是一个极有说服力的证明。所有这一切都说明：政府要积极参与住宅问题，但应该换一种思维和方式。我们需要摒弃的一种观念是，一提及政策性业务，就要考虑建立与之相适应的金融载体，或者将金融中介的业务范围一分为二。这种观念实质上是传统计划经济下的思维方式，它割裂了政策性与市场性的内在联系，只注意到两者之间的对立面，却忽视了两者的统一性。事实上，作为纯粹政策性业务的金融载体，严格意义上只能算作财政，真正意义上的金融就要最大限度地动员居民储蓄，并将储蓄有效地转化为投资。因此，我们认为在发展我国住宅金融的过程中，政府的职能不是取消，而是转换；不是减弱，而是强化，即政府必须注重充分发挥市场机制的作用，为住宅产业的健康规范发展提供必要的经济环境和制度条件。
三、结束语
家庭是现代社会的基本组成细胞，住宅则是家庭文明的基础。安居才能乐业，良好的住宅制度和住宅质量不仅有利于社会的和谐与稳定，而且能使人们产生对国家的依恋之情和敬业精神。住宅金融政策是政府用以解决国民住宅问题的重要杠杆，也最能体现政府在这一问题上的信心和决心。针对我国地区经济发展不平衡、城市经济实力悬殊以及各住宅市场发育程度和居民住宅商品化观念均存在较大差异的实际情况，我们主张建立一个以专门住宅金融机构为依托的多层次、多格局和多元化的住宅金融体系，其初步框架为：（1）成立国家住宅金融中心， 接受中央银行与中央财政的共同委托，为居民住宅抵押贷款提供保险和保证，构成住宅初级市场上的担保系统；（2 ）以大城市或城市带（群）为中心建立区域性住宅金融管理机构，负责对本地区的住宅金融市场进行调控，构成住宅市场上的监督管理系统；（3）遵循自愿与竞争、 政策性与市场性相融的原则，发展各类住宅金融机构，形成专门化和一体化并存的局面。具体包括银行与非银行金融机构，在非银行金融机构中又包括正式金融机构和非正式金融机构。
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