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摘要：过去十年是我国房地产市场的黄金期，其项目建设也对建筑工程领域带来不小冲击。在这其中，我们也愈发发现工程造价控制与管理对房地产项目实施的重要性与迫切性。为了适应新时代房地产项目工程的建设节奏和成本节约需求，并实现与国际社会发展形势全面接轨，本文也就房地产项目展开了全过程工程造价控制研究，希望从决策、设计到实施全方位探讨造价控制管理对于项目整体发展的技术作用性，为造价控制管理在房地产项目工程中准确定位。
关键词：房地产项目；全过程造价控制管理；阶段；定位
房地产项目工程要实施造价控制，它是开发商针对开发项目投资的一种控制形式，它常常出现于项目的决策、设计与建设实施阶段，希望将项目中所涉及的所有投资限额在预期目标以内，如果发现超出部分会加以纠偏，其目的就是为了实现较高的工程建设性价比，并为社会与环境创造更高利益。总体而言，房地产项目工程造价控制管理主要存在综合性、全面性和微观性等特点，它粗中有细，可透过宏观看微观，对工程顺利推进相当有益。
一、房地产项目工程造价控制的基本原则
（一）基本原则
房地产项目工程造价控制主要要体现3点基本原则：第一，它应该实现对工程造价控制目标的合理设置，以满足项目整体建设过程周期长且投资大的基本特征。在造价控制管理过程中，对投资估算方案的选择与初步设计就决定了工程造价本身的控制目标，也决定了工程承包合同整体的有效价值，所以项目初期的工程造价控制相当关键。
第二，当前房地产项目工程讲求全过程工程造价管理，根据统计资料显示，在项目决策与设计阶段，其影响项目整体造价的可能性达到40%～80%，实施阶段这一可能性则降低到5%～30%。所以显而易见造价控制管理的关键作用都体现在项目投资与设计阶段。一般项目策划与设计方面都会采取主动控制措施，将控制目标值与实际值进行相互比较，如果出现实际值偏离目标值的情况，就要有针对性的提出对策。特别是控制论与系统论的提出，在控制中尽可能降低甚至避免目标值与实际值之间所存在的偏差。换言之，造价控制它并非单纯体现和反映投资决策，它所反映的还包括工程项目中的设计、发包和施工内容，希望改变传统中被动造价控制的不利局面。
第三，工程造价控制主要结合经济与技术，能够从组织、合同等方面信息对工程进行有机管理，例如对工程项目整体规划、技术设计、施工图设计以及项目相关组织设计的严格监督，并结合投资可能性来在经济上实现动态计划值与实际值的取值，最终实现工程造价控制目标。
（二）房地产工程项目决策与工程造价的内在关系
上文提到项目决策对房地产工程项目造价控制相当重要，可以说项目决策的正确性也为工程造价合理性提供了大前提。项目决策正确就意味着项目造价控制管理决策的正确性与科学性，可以见得二者之间存在相辅相成的关系。
另外，项目决策内容也是决定工程造价的主要基础，因为工程造价的计价控制直接贯穿于项目建设始终，根据数据结果来看，投资决策阶段对工程造价的影响程度就高达85%以上，而相对对应的项目发生费用仅仅占到总费用的15～20%，这就说明了决策阶段对工程项目中各项技术与经济管理的影响之大。
总而言之，项目决策与工程造价二者是存在相互深度影响与估算精确度因素的，也有人称存在项目前期造价控制影响后期造价控制这一理论，所以说在工程项目中强化项目决策深度，合理保证投资预算是绝对正确的，只有这样才能确保工程造价整体控制在合理范围之内，以便于投资控制目标的最终实现[1]。
二、房地产项目造价的全过程控制管理分析
房地产项目造价的全过程控制管理包括决策、设计以及实施3大阶段，下文将主要围绕其中最重要的决策与设计这两大阶段展开分析。
房地产项目决策阶段的工程造价控制分析
房地产项目在施工设计之前首先要进行涉及经济领域，进行投资决策，它是对拟建项目必要性与可行性有效控制与技术经济论证过程。就以项目决策阶段的投资估算环节为例，它就主要要做到以下3点内容。
第一，首先要做好项目建议书阶段的相关投资估算，通过项目主管部门来制作审批项目建议书，对项目的技术、规模、成本等等方面做全面的经济规划、
第二，在进入项目可行性研究阶段，还要继续进行投资估算，这也是项目最终投资决策的重要依据。具体来讲，根据研究、分析、计算项目来为项目投资经济效果创造有利条件，然后根据投资估算额来为项目设计任务书下达相关投资限额，最终给出项目投资的最高限额标准，让企业在造价管理过程中找到底线，进而进一步进行适中控制。
第三，项目投资估算对工程设计概算也会起到一定控制作用，而且它要求概算不能突破投资估算额，即将投资估算限定在工程造价管控范围之内。一般工程项目单位都会根据所批准的项目投资估算额来展开工程前期的资金筹措过程。
以下给出房地产工程项目在决策阶段的投资估算分段作用及投资估算误差率标准，如表1[2]。
房地产项目设计阶段的工程造价控制分析
房地产项目的设计阶段对整体工程造价控制也能起到至关重要作用，其设计费用大概占到总工程建设成本的1.5～3%左右，但它对工程造价的影响却能达到80%以上。设计阶段的造价控制主要包括概算造价控制与施工图预算造价控制。
1对设计概算的造价控制
对设计概算的造价控制一方面要没满足该环节对工程项目的使用功能建设，一方面则是要通过合理设计来降低工程造价。为此，设计概算造价控制首先要对项目本身功能进行合理定位，并充分考量和调查市场，基于价值工程原理来对项目进行评审、分析和决策。换言之，价值工程理论对设计概算环节的造价控制非常关键，它能够准确了解用户现实需求，也能避免在设计过程中出现重视功能而忽略成本的造价管控弊端。
通常情况下，房地产工程都会采用标准化设计，通过优化设计方案来控制设计概算。它的目的就是改进设计质量同时提高劳动生产率，加速项目的建设速度，节约成本。另外像限额设计也是可以在一定程度上控制设计概算，这需要设计放在设计过程中严格合理控制每一个施工环节的成本支出，并明确设计限额的合理性，实现投资分解与限额设计调整，最后达到设计概算造价控制目标。
2对施工图预算的造价控制
房地产工程项目的施工图预算通常采用以下两种方法，第一种为单价法，它利用事先编制好的分享工程单位的具体估价，以此为依据来编制施工图预算方案。单价法的计算公式为：
单位工程施工图预算所产生的直接费用=Σ（工程量×预算定额单价）
它的具体实施流程如下：
搜集编制依据资料→参考施工设计图纸进行定额→计算工程量→套用定额单价→编制供料分析表格→计算其它费用并汇总工程造价→复核→编制说明并填写封面
另外还有实物法，它主要基于施工设计图纸来计算分项工程总量，并套用相应预算人工材料与机械台班设备的定额用量与人工、材料实际单价相乘最终得出分项工程项目的实际单价，这其中就包括施工设备使用费用、材料费用以及人工费用，最后汇总就能得出工程总造价。根据这一总造价，设计方面再进行相应调整，对造价进行控制管理[3]。
总结：考虑到房地产项目开发作为一个独立的生产消费过程其周期漫长且规模庞大，所以企业投资方必须做好项目工程在各个阶段的造价控制与管理工作。换言之，就是要灵活投资控制目标，基于技术、经济等等环节来认识、实践、再认识、再实践这一造价管控过程，一步步做到投资管控目标的清晰合理化，发挥全过程造价管控对于房地产工程项目合理实施的巨大优势性。
参考文献：
[1]刘静.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].建筑工程技术与设计,2015(19):1608.
[2]黄敏.解析房地产项目工程造价的控制与管理[J].河南科技,2013(2):212.
[3]孙嘉.房地产项目工程造价的控制与管理——关于全过程工程造价控制的探讨[D].江南大学,2008.21-34.
论文作者:颜仁洪
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/14
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