摘要：随着经济和人们生活水平的显著提高，在房地产企业系统性中房地产开发管理作为经管手段之一，在实行房地产开发管理的进程中，要站在房地产项目的实际情况下为基准点，合理的使用经管手段，推进房地产项目开发工作成功实行。文章将房地产开发管理价值和房地产开发管理的特点作为重点进行解析，继而叙述房地产开发管理阶段性的重点，仅供参考。
关键词：房地产；开发管理；价值；城市规划；内涵；相互关系；建议
引言
针对房地产开发行业中的各个相关企业来说，在开发设计工作进行的过程中需要注意到的最为重要的问题就是前期开发环节当中涉及到的各项工作。一般情况之下来说，在已经将项目用地许可拿到的基础之上，也就可以站在整体的层面之上将房地产开发领域当中的前期开发工作划分为项目市场策划以及整体规划设计工作两个层面之上的内容。站在运行机制的层面之上展开相应的分析工作，假如说是可以使得前期策划工作和整体性规划设计工作有机的相互融合在一起的话，那么想要在此基础之上对成本形成有效的控制，与此同时使得开发工作的效率水平以及开发经济效益水平得到一定程度的提升就显得较为容易。
1房地产开发管理的价值
房地产企业的相关管理人员在实施项目开发的过程中，要制定合理的管理目标，使人为因素对工程质量的影响降到最低，房地产企业在市场中的竞争力才能有一定程度的提升。但在整个市场经济的社会背景环境下，房地产行业开始表现出激烈角逐的形态。这种情形下相比较其他行业而言，最重要的是进展有作用的项目管理工作。要保证有关管理工作的质量基础，才会促进企业能成功展开各种项目工程，让企业展现出一种稳定发展的形态。在房地产企业开发管理的角度来讲，开发管理工作不但与建筑工程施工的成本、施工进度、施工质量有关联，还与房地产企业的自身发展情况有直接的影响。使用科学合理的方法进行房地产的开发和管理工作，能够保证建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，从而增加房地产企业在市场上的竞争力度。
2房地产开发与城市规划之内涵
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设，包括城市新区开发和旧区改建，而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发是房地产活动中一项重要经济行为，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产开发，在依据《城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位。一般而言，房地产开发包括土地开发和房屋开发，房地产开发必须遵循以下原则：
其一，依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。
其二，房地产开发必须严格执行城市规划的原则。城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
其三，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要企业站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
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3房地产开发管理阶段的重点
3.1房地产开发建议书管理的重点
在开发管理阶段中建议书的主要作用是希望能够对房地产建设项目有效的评价，它的目的在于检查与房地产开发和我国长远规划要求有没有相符合，还要集中考量房地产项目对人力、财力、物力等方面上的需要，与此同时，与项目有关的管理人员也要对房地产建设规模、建筑方案、建筑周期和建设资源等有关问题实行探讨，要对房地产开发项目实行认真仔细的考察，才能帮助房地产项目开发工作顺利实行。
3.2房地产开发可行性管理的重点
在探究房地产开发的可行性阶段中，是想把房地产企业当做主要的托付单位，房地产工程咨询和与其有关的设计单位对房地产项目开发项目有没有可行性实行探讨。在可行性阶段需要解析房地产开发经济和技术层面的问题，将其与各种房地产开发和可行性方案的比较给出更科学合理的意见。但是这样的方案性获得意见，需要获得相关单位人员的统一，才能对相关的内容进行编辑撰写，还要在得到有关部门的批准之后成为编制设计文稿和投资项目的主要根据。因为房地产开发可行性管理阶段具备非常重要的科学性，与其有关的开发项目管理人员需要给它充分的注意，不能够忽视或者直接过掉这一阶段来实行房地产的项目开发。
4城市规划与房地产开发的相互关系
由于城市规划和房地产开发内涵、任务、原则各异，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程，两者着力点各不相同，既有区别又有联系，城市规划与房地产开发二者相互交叉相互影响。对它们之间的联系，应从以下几方面展开分析。
4.1从实现的目标来考察，城市规划与房地产开发两者是指导和被指导的关系
城市规划与房地产开发是城市建设的不同阶段及其共同目的是为城市大众谋利、创造良好的生活和生产环境，以满足城市居民生活生产的需要。城市规划是城市建设的总体安排和全面部署，在城市建设中处于龙头地位，起着先导和统筹的作用。科学的城市规划可以鲜明地展示城市形象，提升城市美感，提高土地的利用率，避免无效建设和重复建设，对城市房地产开发起着指导和制约的作用。而城市规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者密不可分。
4.2从发展战略方面考察，城市规划和房地产开发是宏观和微观的关系
城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，是国家对城市建设进行宏观调控的手段，实现国家控制、维持和发展城市的策略。城市规划对城市建设的宏观调控作用体现在：（1）保障必要的城市基础设施和基本的城市公共服务设施建设用地需求；（2）在“市场失灵”情况下规范土地市场和房地产市场，在保证土地利用效率的前提下，实现社会公平；（3）保证土地在社会总体利益下进行分配、利用和开发；（4）以政府干预的方式保证土地利用符合社会公共利益。
结语
总之，城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。因此，房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门，而城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施，真正做到城市规划与房地产开发相互协调互动，以实现城市开发建设的良性循环，促进城市和谐发展。
参考文献：
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[4]苏卫江.房地产开发项目风险管理[J].住宅与房地产，2016，（18）：6+18.
论文作者:李红先
论文发表刊物:《基层建设》2018年第12期
论文发表时间:2018/7/9
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